Строительство жилья в Уругвае приносит 3,5 млрд долларов США: жалобы застройщиков на затраты и задержки

Частное жилищное строительство в Уругвае сохраняет устойчивые темпы развития, при этом объем инвестиций превышает 3,5 млрд долларов США в год, что сопоставимо с «мегаинвестициями» в стиле целлюлозных заводов. Однако сектор сталкивается с проблемами, связанными с ростом затрат на рабочую силу, задержками в утверждении проектов и трудностями с доступом к жилью. В День строительства в интервью президент Ассоциации частных застройщиков (Appcu) Альфредо Каплан проанализировал ситуацию на рынке недвижимости, призвал правительство принять меры по ускорению инвестиций, подверг сомнению предложение об исключении однокомнатных квартир из режима субсидируемого жилья, выдвинутое сенатором от «Фронта широкого единства» Густаво Гонсалесом, и подчеркнул новые предложения по стимулированию деятельности. Ниже приводится краткое изложение интервью. — Какой итог вы подводите по результатам строительства жилья в Уругвае за текущий год? Для застройщиков это год ускорения, стагнации или замедления? — На это нужно смотреть с разных точек зрения, потому что есть объекты, которые только начинают строиться, есть те, которые находятся в процессе строительства, и есть те, которые завершаются. Сегодня частные инвестиции застройщиков (в жилищное строительство) составляют более 3,5 млрд долларов США в год — это более чем внушительная цифра. В строительной отрасли занято 57 000 работников, из которых почти 40 000 работают в сфере жилищного строительства. Здесь зарплаты намного выше, чем в остальных секторах частного бизнеса, и при этом создается очень большое количество косвенных рабочих мест. В этой ситуации я бы сказал, что сохраняется устойчивый темп инвестиций. Главная задача — после подписания пятилетнего соглашения с Единым национальным профсоюзом строителей и смежных отраслей (Sunca) — заключается в том, как добиться более эффективной работы. Здесь следует выделить несколько ключевых моментов. Во-первых, необходимо понять, что представляет собой частная застройка в Уругвае. Застройщик — это тот, кто оценивает различные варианты земельных участков и проектов с целью реализации девелоперского проекта. После выбора проекта и оценки его характера — будь то социальное жилье или проект, имеющий большое экономическое значение — начинается работа по найму архитекторов и строительной компании, подаче заявок на разрешения: в Национальное агентство по жилищному строительству (ANV), если речь идет о социальном жилье, в Министерство экономики и финансов (MEF), если это проект, имеющий большое экономическое значение, а затем в муниципальные администрации. Все это занимает немало времени, прежде чем можно будет заложить первый кирпич. Затем следует небольшой вызов — возведение здания, его строительство, оплата, продажа, взыскание задолженности и так далее. — Исходя из этого, как изменились инвестиции в недвижимость по сравнению с прошлым годом? Есть ли у вас приблизительные оценки того, сколько было инвестировано в этом году по сравнению с 2025 годом? — Не меньше, чем в прошлом году. Есть данные, согласно которым инвестиции превышают этот показатель примерно на 10 %, но у меня нет объективных данных, чтобы это подтвердить. Один из моментов, на который стоит обратить внимание при инвестировании в жилье, — это использование разных валют. Валютой продажи является доллар, но валютой расходов он не является. За исключением земельного участка и некоторых материалов, все остальное оплачивается в национальной валюте. Таким образом, в некотором роде возникает валютный разрыв между стоимостью строительства и ценой продажи. Несколько лет назад мы предприняли попытку сказать: «Хорошо, давайте будем продавать в индексированных единицах», чтобы подойти к этому разрыву более логично и рационально. Проблема заключалась в том, что первый вопрос, который нам задавали, был: «Сколько долларов составляет цена продажи?», и если они приходили через месяц, чтобы оформить сделку, нам задавали тот же вопрос. Мы называли им сумму в долларах, которая немного отличалась от той, что была указана в предыдущем вопросе, и они спрашивали: «Цены выросли?» Нет, просто изменилась индексированная единица и изменился курс доллара. Это небольшая, но важная проблема, существующая в строительной сфере. — И какое, по-вашему, решение могло бы быть найдено для устранения этого несоответствия? — Это социальная реальность, философская реальность: в Уругвае есть определенные товары, такие как бытовая техника, автомобили, недвижимость, цены на которые покупатель воспринимает в долларах. И если вы назовете ему цену на холодильник в песо, он все равно спросит, сколько это в долларах. И здесь ты переходишь к другой теме, которую важно уточнить, а именно к соотношению между долларом и индексом потребительских цен (ИПЦ). До девальвации 2002 года появилась «индексированная единица», которая в мае 2002 года стоила 1 песо, а сегодня стоит 6,65 песо. В то время доллар стоил 16,50 песо, а сегодня — 40 песо. В то время как стоимость одной единицы выросла в 6,65 раз, стоимость другой — менее чем в два с половиной раза. Говоря о жилье в Уругвае, люди часто замечают: «Ну, цены в долларах постоянно растут». Главная проблема заключается в том, что растут и затраты. Если посмотреть на цены за последние восемь лет не в долларах, а в индексированных единицах, то они практически не изменились. То же самое происходит с арендной платой. За последние восемь лет она практически оставалась неизменной. Но, в общем, это особенности рынка, которые помогают понять эту картину. Строительный процесс — это длительный процесс: начиная с покупки участка (не говоря уже о предварительных переговорах) и заканчивая сдачей здания в эксплуатацию. Таким образом, фактор времени становится неоспоримым фактором затрат на протяжении всего этого цикла. Большая проблема заключается в ненужных задержках. Представляешь проект в муниципалитет — в зависимости от того, какой именно муниципалитет — и сталкиваешься со значительной задержкой. Представляешь проект в ANV (Национальное агентство по жилищному строительству) в рамках программы субсидированного жилья — и сталкиваешься с той же проблемой. Представляешь проект с большим экономическим масштабом — происходит то же самое. — Так в этом году в этом плане не было никаких подвижек? — Нет. Говорят, что законопроект о конкурентоспособности может в какой-то мере улучшить ситуацию благодаря будущим нормативным актам. Мы предлагаем — и уже выдвинули это предложение Министерству экономики и финансов (МЕФ) — ввести принцип «молчаливого согласия», то есть молчаливое одобрение. Представляем проект в МЭФ или в АНВ, и если в течение четырёх месяцев не поступает никаких замечаний, то он считается одобренным по молчанию. Разумеется, ответственность лежит на ведущем специалисте, но не следует излишне затягивать инвестиции, поскольку такая ситуация отбивает у инвесторов желание вкладывать средства. Попробуйте объяснить иностранному инвестору, что его дело застряло в ANV или в Комиссии по применению закона об инвестициях (Comap) на полтора года. Это нелегко. И это отбивает у этого человека желание продолжать инвестировать в Уругвай, когда, к тому же, существуют и другие места, где можно инвестировать. Мы не обладаем монополией на то, чтобы быть единственным местом для инвестиций. Поэтому мы считаем, что «позитивное молчание» может быть более чем важным фактором. — И помимо вопросов, которые задавали Министерству экономики и финансов (MEF), как складываются отношения Appcu с Министерством жилищного строительства и территориального планирования (MVOT) и как все оценивают политику, которую вы продвигали в течение этого года и с начала срока полномочий нынешнего правительства? -Мы стремимся поддерживать конструктивные отношения как с MVOT, так и с MEF, а также с муниципалитетами, и предлагаем свои идеи каждой из этих структур. С министром жилищного строительства (Тамарой Пасейро) у нас в своё время состоялась очень продуктивная встреча, в ходе которой мы, по сути, в качестве основного вопроса подняли тему включения новых зон развития, о которых MVOT упоминало в контексте государственного жилищного строительства. Эти новые инвестиционные зоны могут привлечь больше инвестиций и создать больше рабочих мест, что будет положительным с любой точки зрения. Часто говорят о различных диспропорциях в строительстве, вскользь поднимается вопрос о однокомнатных квартирах и их исключении из программы субсидированного жилья. — Что вы думаете о предложении части «Широкого фронта» об исключении однокомнатных квартир из программы субсидированного жилья? — Мнение Appcu было категорически против, поскольку мы исходили из того, что это, да, жилье небольшой площади в соответствии с законом, но при этом достойное жилье. Важное жилье, достойное жилье, например, для молодых людей, которые начинают самостоятельную жизнь — будь то в паре или в одиночку, — для студентов из провинции, для людей, которые разводятся, — словом, для различных социальных ситуаций, в которых однокомнатная квартира играет важную роль. Стоит отметить, что однокомнатные квартиры составляют лишь 10 % от общего объема строительства жилья, поэтому, безусловно, они не являются основной целью данного жилищного проекта. — И как вы оцениваете эффективность программы в текущем году? Она по-прежнему привлекательна для инвесторов? — Да, это по-прежнему привлекательно, и привлекательно для инвесторов, и представляет собой решение жилищного вопроса для значительной части населения. Среди уже реализованных проектов, проектов, находящихся в стадии строительства, и представленных проектов насчитывается 60 000 жилых единиц, и в большинстве случаев, когда они завершаются, в здании видны все горящие огни. Стоит отметить, что когда в 2011 году был принят закон о субсидируемом жилье — один из законов, одобренных единогласно всеми политическими партиями, — перед нами был поднят вопрос — поскольку у меня тогда была возможность посетить Комиссию по жилищному строительству Палаты депутатов — о том, какое влияние окажут эти налоговые льготы и какова будет стоимость для государства. Я говорил им, что есть два способа посмотреть на это. Первый — сказать, что это обходится в 10 000 или 12 000 долларов США за жилую единицу, а второй, чуть более развернутый, — взять, например, район Кордон. За последние 30 лет до 2011 года сколько там было построено? Практически ничего. Таким образом, взимание значительных налогов с почти нулевой базы равно нулю. В данном случае, помимо использования городской инфраструктуры — электроэнергии, воды, улиц, газа и т. д., — поступления в бюджет гораздо выше, потому что, хотя частный застройщик и не платит, платят строительная компания, архитекторы, специалисты, риэлторские агентства, подрядчики и субподрядчики. Таким образом, поступления в бюджет оказываются гораздо выше, что, в свою очередь, привлекает инвестиции и создает хорошо оплачиваемые рабочие места. А карта Монтевидео, карта района Кордон, полностью изменилась: и сам Кордон, и Ла-Бланкеада, и Центр. — Какие ключевые районы MVOT определило для строительства социального жилья на том заседании? — Они упомянули, что укажут, какие именно районы будут выбраны, но мы пока не получили ответа. Прошло уже несколько месяцев, и мы надеемся получить его в ближайшее время. — А помимо иностранных инвесторов или застройщиков, которые, возможно, сделают ставку на такого рода проекты, стала ли это доступная возможность и для населения со средним доходом, или пока нет? — Я считаю, что предстоит ещё многое сделать. В целом, цель закона о субсидируемом жилье заключалась в строительстве качественного жилья, которое, стоит отметить, с каждым разом становится всё лучше, будь то для продажи или для сдачи в аренду. Таким образом, цель закона была полностью достигнута. Конечные покупатели составляют треть, а две трети — это люди, которые покупают для сдачи в аренду. Из той трети, которая покупает, чуть более 30 %, 10 % получают банковский кредит на 15, 20, 25 лет. Одна из целей — дать возможность большему количеству покупателей стать собственниками. Для этого нужно посмотреть, улучшат ли банки доступность кредитов с точки зрения финансирования не 80 %, а 90 % от стоимости, и, ну, некоторые финансовые механизмы могут немного улучшить эту ситуацию. — А что касается застройщиков, считаете ли вы, что они готовы приступить к строительству? продолжают действовать с тем же энтузиазмом, что и год назад, или стали более осторожными из-за всего того, что произошло в ходе переговоров по коллективному договору? — Я бы не хотел углубляться в тему коллективного договора, потому что это уже в прошлом. Очевидно, что договор привел к росту затрат. Он также обеспечил пятилетний период относительного профсоюзного спокойствия, благодаря которому можно планировать действия в среднесрочной перспективе. Учитывая это, и чтобы ответить на ваш вопрос, я перейду от социального жилья к проектам, имеющим большое экономическое значение. Таким образом, по нашему мнению, правительство сделало стратегически верный шаг: вместо того, чтобы продлить действие системы на год или два, оно продлило её на пять лет — до 31 декабря 2030 года. Это дает уверенность в том, что можно сосредоточиться на определённых действиях с определённым сроком, а не сталкиваться с ситуацией, когда срок истекает через несколько месяцев. Существует категория проектов крупного экономического масштаба — наиболее мелкие, стоимостью от 30 до 60 миллионов UI (сразу переведу на испанский: от 5 до 10 миллионов долларов США), которые можно будет подать до конца следующего года. Мы предлагаем Министерству экономики и финансов продлить срок их подачи до 31 декабря 2030 года, поскольку считаем, что, хотя это и не самые крупные проекты, они охватывают наибольшее количество инициаторов, и два проекта по 7 или 8 миллионов долларов США значат больше, чем один проект на 10 миллионов долларов США. Поэтому мы не понимаем, почему устанавливаются разные сроки. — И вас беспокоит, например, что удорожание рабочей силы может затормозить проекты, которые находятся в стадии подготовки или уже начаты и находятся на начальном этапе? — По уже начатым проектам были подписаны определенные типы контрактов с конкретными положениями о корректировке, поэтому они не затронуты сокращением рабочего времени. Новые проекты, безусловно, должны это учитывать. И я бы сказал, что этот вопрос действительно вызывает беспокойство, или, по крайней мере, сегодня мы точно знаем, какими будут новые затраты, но нам нужно подумать, что будет с инфляцией, что будет с курсом доллара, что будет с рынком. Это ещё один фактор, который, на мой взгляд, важно учитывать в контексте. Ведь часто слышишь вопрос: «А для кого мы строим?» Нас 3 000 000 жителей — это стагнирующее население, и даже прогнозируется, что через 10, 15 или 20 лет нас станет меньше. Ответ таков: 20 лет назад средний размер семьи в Уругвае составлял 3,9 человека на семью — классическая семья с двумя детьми. Сегодня этот показатель составляет 2,3 человека. В некотором смысле при том же населении возникает потребность в увеличении количества домохозяйств на 70 %, и это объясняет, почему продолжают возникать проекты и застройки за пределами конкретных зон, где планируются застройки или определяется их тип. Таким образом, мы хотим продолжать привлекать инвестиции и создавать рабочие места; мы просто просим государство скорректировать сроки и не создавать ненужных задержек при рассмотрении проектов. В своё время мы обсуждали в Министерстве экономики и финансов (MEF), что проекты, имеющие большое экономическое значение, представляют собой отдельную категорию в рамках проектов Comap, которые очень сложны или содержат множество нюансов, что затрудняет их оценку. Не может быть так, чтобы мы тратили год или больше на утверждение проекта, занимаясь лишь незначительными корректировками — то тут, то там. Мы считаем, что сначала нужно оценить самое важное, по крайней мере на макроуровне, а уже потом переходить к деталям. — А как вы оцениваете позицию правительства, например, в отношении этой «ускоренной процедуры» для продвижения проектов и других изменений? — Мы не получали никаких негативных комментариев. Нам говорят о законопроекте о конкурентоспособности; в конце мая мы представили свои предложения по этому вопросу, но нам трудно ждать его принятия — вероятно, это произойдет во второй половине года — и последующего принятия подзаконных актов. Мы не хотим ждать столько времени. Мы хотели бы найти решение — будь то указ или постановление, — которое ускорило бы этот процесс. — И, например, помимо заработной платы, какие ещё факторы, по вашему мнению, также удорожают строительство и всю отрасль? Где можно найти резерв для сокращения затрат, не затронув при этом строительство жилья и крупных девелоперских проектов? — На среднем строительном объекте — ведь есть объекты с особыми характеристиками — на традиционном объекте затраты на рабочую силу составляют не менее 40 % от общей стоимости строительства, без учёта стоимости земельного участка. Это, разумеется, включает в себя выплаты работникам, всем субподрядчикам, а также единый взнос в строительной отрасли, который составляет 75 % от суммы дневной заработной платы. Одна из наших задач — повысить производительность строительных работ, что и обсуждалось на совете по заработной плате, внедрять инновационные строительные технологии и новые продукты, чтобы в некотором роде сделать весь цикл более рентабельным. — Может ли технология сыграть важную роль в этом плане? — Она может сыграть важную роль, если правильно применять её в конкретных условиях. Видно, что в Китае строения возводятся за невероятно короткие сроки — за четыре или пять месяцев. Но да, идея заключается в совершенствовании технологий и повышении качества. — Что касается сбыта жилья, что сейчас пользуется наибольшим спросом? — Если говорить о жилье, строимое за счет частных инвестиций, то это квартиры с одной и двумя спальнями. А если говорить о крупных проектах, не относящихся к Пунта-дель-Эсте, то также с одной и двумя спальнями, причем, возможно, с большим преобладанием двухкомнатных над однокомнатными. В сегменте частного строительства количество однокомнатных квартир превышает количество двухкомнатных. Но есть отдельные районы, отдельные проекты, проекты, ориентированные на премиум-сегмент рынка, и там соображения другие, и я бы сказал, что это совершенно разные рынки. — А какую роль играют иностранцы? В первую очередь аргентинцы и бразильцы. — Их гораздо больше на востоке страны, в районе Пунта-дель-Эсте и его окрестностях, чем в Монтевидео. Одним из регионов, который за последние два года значительно развился, стал департамент Канелонес, в основном благодаря программе строительства жилья, которую в свое время инициировал мэр (Яманду) Орси, ныне занимающий пост президента, что, на мой взгляд, совершенно верно привело к привлечению инвестиций и созданию рабочих мест в департаменте Канелонес. Бразильцы в основном проживают в Пунта-дель-Эсте, аргентинцы распределены более равномерно, при этом многие аргентинские застройщики также работают непосредственно в Уругвае. — Значит, вы считаете Мальдонадо и Канелонес департаментами в глубине страны, обладающими наибольшим потенциалом на будущее? — Это департаменты, в которых строится больше всего квадратных метров, и в ближайшие несколько лет ситуация останется такой же. — Каковы ваши перспективы на следующий год? — Продолжать работать и продолжать инвестировать. Надеюсь, что удастся добиться определённого прогресса во всём том, о чём мы говорили. — Вы ожидаете падения или роста инвестиций в строительство? — Мы надеемся сохранить темпы, а если удастся их увеличить — тем лучше, но цель — постараться их сохранить. — Считаете ли вы, что страна по-прежнему остается конкурентоспособным направлением для привлечения инвестиций в эту сферу? — Уругвай привлекателен, в первую очередь для уругвайцев, которые являются основными покупателями недвижимости в Уругвае. Такие вопросы, как правовая определенность и закон об аренде, высоко ценятся. Наши соседи знают, что в Уругвае есть эта определенность, и традиционно принимают решение инвестировать именно в Уругвай. Конечно, в мире есть и другие варианты, но наше географическое положение между двумя крупными соседями делает нас привлекательными с этой точки зрения. — Считаете ли вы, что в ближайшие месяцы или в течение года правительство должно принять какие-то конкретные меры, помимо тех, о которых вы упомянули, для одобрения проектов, облегчения доступа к жилью и дальнейшего стимулирования инвестиций? — Одна из идей, которую мы обсуждаем с правительством, заключается в том, чтобы сесть за стол переговоров и изложить им ситуацию с проектами стоимостью менее 5 миллионов долларов США, которые не относятся к категории социального жилья, не являются проектами крупного экономического масштаба и охватывают целый ряд застройщиков, — мы хотели бы найти какую-то специальную систему, и, ну, нам хотелось бы сначала обсудить это с правительством, прежде чем объяснять, в чем она будет заключаться.