Закат галерей в центре города и бум в Поситос: как меняется рынок коммерческих помещений

По данным представителей сектора недвижимости, рынок коммерческих помещений в Монтевидео сохраняет здоровый уровень активности, хотя и наблюдаются заметные изменения в предпочтениях предпринимателей и смещение спроса в определенные районы города. Сегодня большее значение, чем раньше, приобретают такие факторы, как видимость, пешеходный поток, близость к инфраструктуре, наличие парковок и безопасность, в то время как помещения большой площади теряют привлекательность — в том числе те, что расположены в старых торговых галереях, — а такие районы, как Сьюдад-Вьеха и Центр, сталкиваются с большими трудностями при привлечении новых предприятий. В этих условиях некоторые лидеры отрасли сошлись во мнении, что рынок аренды и продажи коммерческих помещений переживает процесс адаптации к новым потребительским привычкам и коммерческим планам компаний. «Сегодня коммерческие стратегии изменились», — резюмировал Матиас Медина, президент Уругвайской палаты недвижимости (CIU). Предприниматель пояснил, что многие торговые предприятия перестали искать большие помещения с большой площадью и стали отдавать предпочтение более компактным помещениям с хорошей видимостью, расположенным в стратегически важных точках. «Есть компании, которые предпочитают иметь несколько магазинов и диверсифицировать ассортимент. У них есть склад для товаров, а затем — одна или две точки продаж», — отметил он. Такая логика также изменила критерии, которыми руководствуются потенциальные арендаторы. По словам Медины, сегодня наибольшим спросом пользуются угловые помещения с просторными витринами, высокой внутренней высотой и расположенные на улицах с интенсивным движением людей и транспорта. Кроме того, предприниматели стремятся заключать договоры аренды, которые дают им возможность расширять или сокращать масштабы деятельности в случае изменения масштабов бизнеса. В этой связи он подчеркнул, что районами, где сегодня наблюдается наибольшая коммерческая активность такого рода, являются Поситос, Пунта-Карретас, Карраско, Пунта-Горда, Пуэрто-дель-Бусео и окрестности Всемирного торгового центра, где соседствуют рестораны, медицинские центры, спортивные залы, салоны красоты и офисы специалистов. «Есть бренды, которые хотят быть именно там», — заявил Медина, объяснив такой интерес формированием в этих районах коммерческой экосистемы, которая способствует привлечению клиентов и созданию новых предприятий. Гильермо Вайнер, коммерческий директор компании «Kosak Inversiones Inmobiliarias», согласился с точкой зрения Медины и отметил, что, несмотря на мнение некоторых операторов, уровень вакантности торговых помещений в основных районах Монтевидео по-прежнему остается низким. «Существует искажённое восприятие реальности по сравнению с тем, что происходит на самом деле». В центре города «уровень вакантности невысок. «Как максимум, свободных помещений около 10%», — заявил он. Он даже отметил, что в некоторых торговых коридорах практически нет доступных объектов недвижимости. «В Карраско нет вакантных торговых помещений», а в районе Всемирного торгового центра «нет торговых помещений», которые можно было бы арендовать, — заверил он. Он также отметил динамику развития улицы Ареналь-Гранде, где, по его словам, спрос остается стабильным. Помимо традиционных районов, городское развитие и рост населения в восточной части Монтевидео и в Сьюдад-де-ла-Коста способствовали появлению там новых торговых центров. В данном случае Вайнер пояснил, что развитие территории между проспектом Авенида-де-лас-Америкас и торговым районом Car One обусловлено как переселением населения, так и появлением новых видов деятельности, в особенности связанных с автомобильным сектором. «Люди переехали туда жить; следовательно, магазины последовали за ними», — резюмировал он. В этом районе, добавил он, наблюдается растущий спрос на помещения со стороны автомобильных компаний и импортеров — явление, которое он связал с ростом рынка электромобилей, особенно в течение последнего года. В то же время Медина отметил появление новых форматов торговли, которые также способствуют оживлению определенных районов. Среди них он упомянул специализированные кофейни, открывшиеся на Кордон-Сур, «нишевые спортивные клубы», расположенные в разных частях Монтевидео, а также магазины, которые ведут деятельность преимущественно через Интернет и используют помещения в качестве пунктов выдачи товаров. Тем не менее, в то время как одни районы становятся все более привлекательными, другие сталкиваются с большими трудностями в привлечении коммерческих инвестиций. По словам Медины, Центр, Старый город, некоторые участки проспекта Генерала Флореса, проспекта 8 октября и нескольких второстепенных улиц, традиционно являющихся торговыми районами, сталкиваются с проблемами, связанными с небезопасностью, трудностями с парковкой и меньшим потоком пешеходов за пределами основных транспортных артерий. «Компании размещаются на определённых кварталах, потому что знают, что в течение определённого периода там наблюдается пешеходный поток, или потому что им удаётся добиться более выгодных цен на аренду во второстепенных помещениях, которые раньше были для них недоступны», — пояснил он. В этой связи Луис Сильвейра, директор компании «Siab Inversiones», отметил, что эта ситуация особенно заметна в Старом городе, а конкретно на проспекте 18 июля, где он заметил рост числа пустующих помещений, в частности в торговых галереях. «Торговые точки закрываются в пять часов вечера. После этого ситуация значительно усложняется из-за небезопасности», — добавил он. Предприниматель отметил, что есть торговые галереи, где даже помещения с арендной платой около 6 000 песо в месяц остаются незанятыми в течение длительных периодов. Однако он уточнил, что речь идет об очень небольших помещениях, как правило, площадью от 10 до 15 квадратных метров, с общими туалетами в самой галерее. Медина, со своей стороны, указал, что ситуация в торговых галереях не является однородной. В то время как в одних районах сохраняется активность и наблюдается определенная смена арендаторов, в других уровень заполняемости остается очень низким. Еще одно изменение, отмеченное операторами, — корректировка арендных ставок. «Произошло заметное снижение арендных ставок — на 10–15 %, но, прежде всего, снизились ожидания владельцев относительно быстрого возобновления работы помещений», — отметил Вайнер. Однако цены по-прежнему значительно различаются в зависимости от местоположения. В качестве ориентира Медина указал, что помещение площадью от 55 до 73 квадратных метров с одним санузлом выставляется на продажу по цене от примерно 76 000 долларов США в Сьюдад-Вьеха, тогда как в Поситос его стоимость достигает примерно 155 000 долларов США. Что касается аренды, то помещение с такими характеристиками обходится примерно в 19 000 песо в месяц в Сьюдад-Вьеха и около 38 000 песо в Поситос, плюс затраты на гарантию. Что касается помещений площадью от 150 до 250 квадратных метров с двумя ванными комнатами, то цены на продажу колеблются от 100 000 долларов США в Сьюдад-Вьеха до 300 000 долларов США в Поситос. Что касается аренды, ориентировочные цены по районам варьируются от 35 000 песо до 95 000 песо в месяц соответственно, хотя Медина уточнил, что речь идет об ориентировочных значениях, которые могут значительно варьироваться в зависимости от характеристик каждого объекта. Президент CIU также отметил, что в большинстве случаев предприниматели сначала предпочитают арендовать помещение, а не покупать его. Лишь после нескольких лет успешной работы они рассматривают возможность осуществления подобных инвестиций, поскольку стремятся минимизировать риски на рынке, где потребительские привычки и торговые центры продолжают меняться.