Рост «кирпичик за кирпичиком» достиг 1 700 сданных объектов и 2 000 строящихся: Kopel Sánchez

РАУЛЬ СОАРЕС НЕТТО Компания Kopel Sánchez представляет себя как лидера в области разработки и продажи жилья. В настоящее время на ее долю приходится 10 % жилья, построенного в рамках закона о продвигаемом жилье. К концу года будет сдано 1 700 единиц жилья, около 2 000 находятся в стадии строительства и еще 2 000 - в разработке новых проектов. Текущее состояние строительной отрасли, влияние обменного курса на стоимость, подходящий момент для приобретения недвижимости, а также тесная добродетельная связь между развитием недвижимости и городской структурой - вот некоторые из тем, которые затронули партнеры-основатели компании Фабиан Копель и Себастьян Санчес. Ниже приводится краткое изложение интервью El País. -Каковы основные направления деятельности компании Kopel Sánchez? -Фабиан Копель: В компании Kopel Sánchez мы понимаем, что истинное лидерство в секторе недвижимости строится на доверии, которое зарабатывается не только достижениями, но и солидностью и ответственностью, которые мы демонстрируем в каждом проекте. В настоящее время мы сдали более 1 200 объектов, 2 000 находятся в стадии строительства и еще 2 000 - в процессе разработки. В наших проектах уже проживает более 3 000 человек, и каждый проект отражает нашу приверженность благополучию жителей. Из почти 2 000 объектов, находящихся в стадии строительства, 500 будут сданы в этом году. Себастьян Санчес: Утверждение Закона о продвигаемом жилье, который реализуется как успешная государственная политика, поставило застройщиков в равные условия и позволило нам позиционировать себя как лидеров на рынке с сильным присутствием традиционных девелоперских компаний. Когда мы начинали, мы и представить себе не могли, какую роль будем играть, и сегодня мы являемся лидерами в сегменте жилья, продвигаемого Национальным жилищным агентством (ANV), с более чем 10 % от общего количества единиц жилья, построенного в рамках этого режима в Монтевидео и его столичном регионе. Копель: Мы инвестируем и доверяем таким районам, как Палермо, Кордон, Ла-Бланкеада, Парк-Родо и Трес-Крусес, где, по нашим оценкам, существует значительный спрос на жилье и где мы стали основными промоутерами. Именно здесь расположено 100 % наших завершенных проектов, и именно здесь родился бренд Ventura, который с годами расширялся вместе с различными проектами. Сегодня 70 % наших работ приходится на эти районы, и у нас сильные позиции в Карраско Эсте (департамент Канелонес), где мы также возглавляем строительство многоэтажного жилья. В настоящее время мы добавили другие бренды, такие как Winks, Cosmopolitan, Blend и The Villages. -Каков ход работ в различных реализуемых проектах? -На сегодняшний день в стадии строительства находятся 15 проектов. У нас семь проектов в Монтевидеан Сохо в районах Кордон, Палермо и Парк Родо, где в стадии строительства находится около 1 000 квартир. В середине года мы завершим проект Ventura Soho, где будет сдано 190 единиц жилья. Работы над Winks Gaboto и Winks Magallanes, а также над Cosmopolitan в Парке Родо также идут быстрыми темпами. В дополнение к этим проектам на углу улиц Мальдонадо и Яро появились новые жилые комплексы Blend Soho, а также Ventura Uptown на улице Родо. Тем временем в районе Трес-Крусес мы развиваем проект Ventura Go на 165 квартир, который будет сдан в следующем году. В районе Ла-Бланкеада мы строим вторую очередь Ventura Tres Cruces II и знаковый проект на проспекте Луиса Альберто де Эрреры на углу с улицей Хоанико под названием Nórdico, в котором 220 единиц жилья и который продан на 50%. Недалеко от этого района города мы только что завершили наш самый крупный на сегодняшний день проект под названием Ventura Boulevard со 194 квартирами, расположенный на Bvar Batlle y Ordóñez рядом с Av. Italia, где мы также скоро запустим наш самый важный проект, который будет состоять из 575 квартир, распределенных в трех башнях. Вот некоторые из 15 проектов, находящихся в стадии строительства. -Как вы оцениваете текущую ситуацию в строительном секторе с учетом последних потрясений? -Санчес: Для нас органический рост очень важен в управлении компанией. Но это лишь первое мнение, мы считаем отрасль здоровой и очень динамичной. Эти общественные события - единичные случаи. Для нас девелопмент недвижимости - это то, что требует времени для роста и консолидации, и эти конкретные ситуации не ставят под угрозу работу многих компаний, которые имеют опыт и безупречную историю в этой отрасли. Возможно, есть компании, которые думают о головокружительном росте, и им априори кажется, что достичь этого легко, но они не учитывают, что мы имеем дело с многопрофильным управлением, с участием многих различных и взаимодополняющих областей, и что это требует управления и администрирования многих рабочих мест. -Копель: Я помню много разговоров, в которых мы говорили друг другу: «Чтобы расти, нужно иметь терпение». В 2003 году мы вместе с Себой окончили Уделар как архитекторы. В 2007 году мы отправились учиться в Университет Торкуато Ди Телла в Буэнос-Айресе, став первыми уругвайскими специалистами, получившими аспирантский курс по управлению инвестициями в недвижимость, что было новой дисциплиной. Затем, в 2008-2009 годах, мы прошли обучение по программе MBA также в Университете Ди Телла. И только в начале 2010 года мы приступили к реализации проектов Horizontal Property. -Какие еще факторы влияют на нормальное развитие деятельности? -Санчес: В этой стране необходимо учитывать множество факторов, влияющих на условия, например, обменный курс. Уругвай - бимонетная страна: некоторые вещи продаются в песо, а другие - в долларах. Продажи недвижимости осуществляются в долларах и должны проводиться постепенно, в соответствии с ходом работ, чтобы иметь возможность корректировать их в течение 3 лет, которые занимает строительство. Все эти переменные и компоненты требуют знаний и опыта, которые мы и наша команда должны иметь для того, чтобы закрепить путь постоянного роста. -Предприятие строится «кирпичик за кирпичиком». Какие аспекты необходимо учитывать, чтобы расти уверенно? -Копель: Прежде всего, необходимо учитывать ответственность, которую застройщик несет перед покупателями, а также перед создаваемыми им и участвующими в отрасли рабочими местами. Чтобы представить себе реализацию крупных проектов с другой стороны, можно провести параллель с «Формулой-1», где вам нужны три вещи: отличный и опытный гонщик, отличная техническая команда и, наконец, достаточные средства, чтобы подкрепить то, чего стоит вывести болид «Формулы-1» на трассу, соревнуясь на таком уровне. Именно на это должны смотреть и оценивать покупатели недвижимости при определении инвестиций. Они должны учитывать опыт гонщика и его команды. Так и в сфере недвижимости эти ключевые вопросы очень важны. За последние несколько лет мы увидели игроков, которые за короткий период времени выросли в масштабах, невиданных ранее в стране. Когда мы говорим о нашем органическом росте, мы имеем в виду поэтапное расширение. Мы начали с 20-квартирных домов, затем перешли к 30-квартирным, а позже стали строить 40- и 50-квартирные дома. Нужно быть терпеливым, знания должны усваиваться в процессе роста и обучения. Также необходимо анализировать ситуацию на рынке и в экономике. Мы действуем ответственно, ведь те, кто покупает эти объекты, зачастую вкладывают в них сбережения всей жизни. За инвестициями в недвижимость стоят инвесторы, которые вкладывают все свои сбережения, семьи с их мечтами и надеждами, а также работники, которые делают возможным развитие этой деятельности. Санчес: Когда вы покупаете недвижимость, вы должны понимать, что приобретаете продукт, который проектируется и строится вручную и который также требует обслуживания. Именно здесь мы находим компании с опытом, траекторией развития и поддержкой. При покупке недвижимости всегда требуются определенные корректировки, и именно здесь на помощь приходит послепродажная поддержка компании и ее команды, обеспечивающая уверенность, гарантии и решения для каждого конкретного случая. -Есть ли место для новых предпринимателей в секторе недвижимости? Копель: Мы говорим о траектории и уверенности, но это не означает, что мы не должны покупать объекты у новых застройщиков или молодых компаний. Напротив, именно мы поддерживаем развитие промышленности и микроиндустрии, потому что мы - выходцы из предпринимательской среды. Мы начинали с самого низа и росли, но, конечно, мы росли упорядоченно и с базой знаний. Необходимо повышать свой профессиональный уровень, поэтому мы не ограничились обучением на архитектора, а расширили свои знания в области управления инвестициями в недвижимость и администрирования, которые в самом общем виде дает факультет архитектуры, дизайна и урбанизма. Мы росли постепенно, сначала как архитекторы и мелкие строители, затем создали коммерческий отдел, а сегодня вместе с нашим финансовым директором Гонсало Питталугой, который также является опорой команды, мы предоставляем услуги по управлению недвижимостью для наших инвесторов, превращая недвижимый актив в финансовый актив. Все эти знания делают бренд Kopel Sánchez брендом. -Как текущая стоимость доллара и рост расходов влияют на строительную отрасль? -Копель: В отрасли, где 75% затрат выражается в песо, а продажи единицы продукции - в долларах, и при «плоской» стоимости доллара, такая ситуация вынуждает застройщиков корректировать цены в долларах. Однако, согласно последнему отчету ANV, цена квартир в индексированных единицах (UI) снизилась. Рынок не всегда сразу понимает, что означает обобщенное повышение цены квадратного метра в долларовом выражении. В развитом жилье те, кто покупал два года назад, совершили отличную сделку. Квартира с одной спальней стоит около 140 000 долларов США, столько же два года назад стоила квартира с двумя спальнями. Мы понимаем, что эти цены, измеряемые в долларах, как это было на протяжении последних 50 лет, будут продолжать расти. Санчес: Мы понимаем, что это год национальных выборов и что обменный курс будет оставаться в рамках тренда с небольшими изменениями, что негативно скажется на доходности инвесторов. Однако недвижимость, как бы странно это ни звучало, дешева. Поэтому сейчас самое подходящее время для покупки квартир или приобретения недвижимости. Для покупателя сегодня рынок недвижимости является довольно интересным пристанищем капитала, потому что это выгодно. -Каков уровень доходности для инвесторов, покупающих недвижимость? -Копель: Как девелоперы, мы знаем, что бывают моменты, когда рентабельность застройщика падает, и сегодня в этом отношении есть определенные трудности, но, тем не менее, для тех, кто покупает, они имеют очень хорошую рентабельность, потому что они также получают арендную плату в песо, которая при пересчете в доллары составляет около 6 %, что добавляется к переоценке стоимости объекта, которая составляет около 5 %. Отсюда и наша кампания по повышению рентабельности недвижимости, которая на данный момент составляет 11%. -Как обстоят дела со стоимостью строительных материалов, а также с производительностью труда? -Санчес: Стоимость в песо стабильна, и нет никаких серьезных трудностей с корректировкой в соответствии с индексом строительства. Мы должны учитывать, что продажа квартир осуществляется в долларах, а чтобы заплатить за материалы в песо, мы должны обменять доллары, так что именно в этом и заключается разрыв, в обменном курсе. Кроме того, эта отрасль стала очень технической. В Уругвае мы во многих случаях находимся на том же технологическом уровне, что и в Европе. Рабочий в Германии использует ту же опалубку, что и в Монтевидео, так что это связано с инвестиционным продвижением и напрямую влияет на производительность. В то же время рабочая сила претерпела корректировку, и все работники строительной отрасли увидели очень хорошее восстановление заработной платы, и мы надеемся, что так будет и впредь. Мы гордимся тем, что люди, которые начинали работать у нас 20 лет назад, сейчас занимают должности прорабов на стройплощадках, хотя начинали с самых низов. Некоторые из наших сотрудников даже инвестировали в наши собственные проекты, где они также принимали участие в их развитии на разных этапах. -Кто является покупателем домов, которые вы разрабатываете? -Копель: Это зависит от района и проектов, но я бы сказал, что 85% составляют уругвайцы, а 15% - иностранцы. Это хороший год для покупки жилья. Для тех, кто зарабатывает в песо, ставки по ипотеке доступны, а стоимость UI снизилась, а для тех, кто инвестирует с учетом долларовой доходности, есть отличные возможности, потому что доход от аренды в песо, а когда он конвертируется в доллары, вы получаете отличный доход. На протяжении 20 лет мы слышим от уругвайцев, что недвижимость в долларах стоит дорого, но мы забываем, что в мире есть города, где стоимость квадратного метра достигает 30 000 долларов США, а доходность составляет от 1 до 2 % в год. -Какие следующие события планируются в плане развития? -Санчес: В ближайшее время мы запустим пять новых крупных проектов, помимо тех, что запланированы. Так, мы находимся в районе Вентура, проект, расположенный на знаковом углу Авенида Италия и Булевар Хосе Батле-и-Ордоньес, который состоит из трех башен: главной в 30 этажей, промежуточной в 20 этажей и третьей в 13 уровней. Копель: В качестве превью мы можем прокомментировать, что запуск проекта, который запланирован на вторую половину этого года, начнется со строительства 20-этажной башни. В предварительной продаже этих квартир мы будем отдавать предпочтение клиентам Kopel Sánchez. На следующем этапе будет запущена 13-этажная башня, а затем мы завершим строительство 30-этажной башней, где квартиры будут стоить дороже. Помимо проекта Tres Cruces на 330 единиц, мы определили новый проект на Авенида-де-лас-Америкас, местоположение которого мы пока не можем раскрыть, а также еще один проект на Авенида-дель-Парке, в прибрежной зоне рядом с мостом Карраско. Мы также работаем над масштабным проектом, который находится за пределами мегаполиса. -Каков общий объем инвестиций в эти новые проекты? -Копель: Это значительная сумма. Только в развитие проектов Avenida Italia и Bulevar José Batlle y Ordóñez будет вложено около 90 миллионов долларов США. Однако здесь важно учитывать общее количество: в настоящее время мы строим более 1 500 единиц жилья и еще 2 000 единиц в рамках предстоящих девелоперских проектов. -Есть ли у каждого предложения печать, определяющая Kopel Sánchez? -Копель: Каждый проект отвечает нашему видению как архитекторов и застройщиков. За каждым проектом стоит огромная работа на протяжении многих лет. Каждый проект включает в себя огромный объем работы нашей команды, которая занимается поиском земли, объединением земельных участков и проектированием. Вы также должны задумать проект, думая о том, кто будет в нем жить, как они будут его использовать, как мы хотим, чтобы он развивался, как будут сосуществовать застройка и город. Вся эта предварительная работа, занимающая много времени, приносит нам, как девелоперам, огромное удовлетворение, когда мы видим, как люди наслаждаются жильем, общими пространствами и зонами обслуживания. Именно тогда проект становится реальностью. Утилизация строительного мусора также является частью корпоративной социальной ответственности Kopel Sánchez. Этот вопрос волнует и занимает компанию. По словам Санчеса, более 50 % всех отходов в мире образуется на строительных площадках. «Уругвай движется по пути контроля за утилизацией строительных отходов, хотя этот вопрос не может быть навязан законами и правилами, если заранее не были определены комплексные решения проблемы», - говорит он. Благодаря своей инновационной ДНК и стремлению к совершенствованию компания Kopel Sánchez приступила к переработке мусора, образовавшегося в ходе строительства башни Ventura. «Было проведено пилотное исследование с подробным описанием всех отходов, образующихся в ходе строительства, чтобы затем определить цифры и показатели воздействия на национальном уровне и в самой компании. На основе этого пилотного исследования мы внедрили первый прототип управления отходами на стройплощадке при строительстве Costanera Village, а затем перенесли его на все наши проекты", - пояснил директор Kopel Sánchez. Таким образом, компания начала сортировать отходы, поступающие со стройплощадки, с целью разработки плана по их повторному использованию и переработке. «Мы начинаем повторно использовать определенную часть отходов, которые поступают со строительной площадки, а это, в свою очередь, способствует круговому росту с выгодой для окружающей среды, общества и компании», - говорит Санчес. «По мере того как мы начинаем решать эту проблему и измерять ее последствия, мы также понимаем, что не так уж много мусора может покинуть стройплощадку. А сортировка позволяет понять степень ответственности управления и важные преимущества циркулярной экономики", - сказал он. Копель Санчес приветствует контроль над строительными отходами, хотя и считает, что делать это нужно постепенно, поощряя инвестиции. Во всем мире существуют машины, которые выкапывают камень, классифицируют его и измельчают в одном и том же процессе, чтобы повторно использовать его на стройплощадке, например, для покрытия труб.