Рынок недвижимости: какие типы домов наиболее востребованы, районы, пользующиеся спросом, и роль аргентинского

В этом году уругвайский рынок недвижимости демонстрирует стабильные показатели. Таково мнение основных застройщиков и игроков сектора, которые также отмечают продолжающееся участие аргентинских инвесторов в деятельности сектора в Уругвае. В связи с этим, как вы оцениваете первую половину года в целом? Какие типологии и районы пользовались наибольшим спросом и что вы ожидаете от второй половины года? Фабиан Копель, партнер-основатель и генеральный директор компании Kopel Sánchez, отметил, что уругвайский рынок недвижимости в первой половине года вел себя «очень стабильно». Что касается конкретно этого застройщика, то у него были «очень хорошие результаты» в плане продаж. Копель подчеркнул, что в этом смысле показатели превосходят 2024 год, поэтому они видят «большую стабильность» на местном рынке. Между тем Матиас Медина, вице-президент Уругвайской палаты недвижимости (CIU) и директор компании Macari, подчеркнул динамичность операций в секторе, особенно в сфере аренды, поскольку в течение 20 дней может быть завершена сделка по аренде и переезд нового арендатора. В свою очередь, Сантьяго Пьерро, президент Liderus, девелоперской компании в Пунта-дель-Эсте, отметил, что хотя в первые месяцы 2025 года «наблюдалась определенная медлительность в принятии решений, и они были более ориентированы на кредиты», на них также «меньше влияли» частные инвесторы, поэтому семьи стали играть более важную роль в операциях, будь то смена жилья или семейные инвестиции. «Эта публика ценит качество, но ее ошеломляет большее предложение более старой, менее качественной и маленькой недвижимости, хотя и по более низким ценам», - добавил он. Отвечая на вопрос о том, кто был наиболее активен в запросах в первой половине 2025 года, Копель сказал, что число аргентинских инвесторов выросло на 12 % по сравнению с прошлым годом, а в некоторых проектах, в частности, достигает более 15 %. Между тем, Пьерро отметил, что у них есть проект Torres Cardinal, расположенный в Пунта-дель-Эсте, где аргентинцы, которые инвестируют, ищут небольшие квартиры, а те, кто хочет приехать в Уругвай жить (которых меньше, чем предыдущих), ищут недвижимость с двумя или тремя спальнями. С другой стороны, по его словам, уругвайцы ищут квартиры с одной спальней, а также положительно смотрят на двухкомнатные квартиры, «когда они удобны и комфортны». Он добавил, что в этот период покупают больше уругвайцев, чем аргентинцев, «хотя исторически 75% наших клиентов - аргентинцы». Говоря о бразильских инвесторах, Пьерро отметил, что «они все еще не оценивают уругвайский рынок как хороший рынок аренды». Однако появляются чилийские инвесторы, но в этом случае им необходимо финансирование с доходом в Чили, так как они «больше привыкли покупать по ипотеке». В связи с отменой cepo cambiario (термин, используемый для обозначения ограничений, существовавших при покупке долларов) в Аргентине, девелоперов спросили о его влиянии на местный рынок. Пьерро сказал, что, несмотря на то, что аргентинцы всегда инвестировали в Уругвай, интерес и завершение операций «возросли» за последние несколько недель. «Более того, чистая арендная плата достигла уровня, аналогичного самому высокому в регионе, и колеблется на уровне 5% годовых в долларах», - добавил он. Медина, между тем, заявил, что аргентинский рынок «лучше, чем раньше», что представляет собой «угрозу» для местного рынка недвижимости в будущем. В этом смысле он заверил, что инвестор, покупающий недвижимость для сдачи в аренду конечному потребителю, по-прежнему делает ставку на Уругвай, а инвестор, занимающийся строительством, подождет, пока правительство не примет новые меры или изменения для этого сектора. Девелоперы также затронули тему заявлений аргентинского правительства Хавьера Милея о поощрении использования «матрасных долларов» и о том, повлияет ли это на инвестиционные решения аргентинцев в Уругвае. Что касается влияния на рынок недвижимости заявлений аргентинского правительства, таких как стимул к использованию «матрасных долларов», то, на мой взгляд, серьезных изменений не произошло. Думаю, рынок по-прежнему находится в ожидании", - сказал Копель. В свою очередь, Пьерро считает, что это заявление будет в пользу Уругвая и что аргентинцы «будут больше поощряться к инвестициям». Причина заключается в том, что стоимость строительства и цены продаж в Аргентине - в пересчете на иностранную валюту - «стали дорогими», а также в том, что развитие новых проектов „неосуществимо“, в дополнение к сомнениям, вызванным отсутствием исторических данных, которые «надежно демонстрируют прибыльность и сохранение стоимости недвижимости в Аргентине», добавил он. «Инвестиции пойдут на потребление запасов, но большая часть этих инвестиций может принести пользу Уругваю, если удастся убедить аргентинцев, что Уругвай - это место, где, помимо туризма, есть очень прочный, надежный, устойчивый и безопасный рынок ипотеки и аренды», - подчеркнул Пьерро. Что касается типологий, по которым чаще всего обращаются клиенты, то, по словам Копеля, наиболее востребованными являются квартиры с одной и двумя спальнями, причем последние больше всего интересуют инвесторов для возможной перепродажи. "Сдача в аренду также очень устойчива, особенно в недвижимости с двумя спальнями, так как они сдаются по очень хорошим арендным ставкам и с более длительными контрактами, что также делает их очень хорошей альтернативой для всех инвесторов. Короче говоря, чем меньше текучесть арендаторов, тем выгоднее", - добавил он. Пьерро, в свою очередь, считает, что наиболее востребованными и продаваемыми типологиями были как квартиры с одной спальней, так и квартиры-студии. В этом разделе Копель подчеркнул, что есть несколько районов с «большим движением», особенно в Трес-Крусес и Ла-Бланкеада - кварталах, которые «более постоянны» и предлагают «хорошую арендную плату». Медина, между тем, отметил, что такие районы, как Кордон-Сур, Трес-Крусес, Парк Баттл, Ла-Бланкеада и Агуада (в данном случае очень популярный среди студентов из-за близости к медицинскому факультету и транспорту в целом), были выделены для аренды. Что касается продаж, то здесь выделяются такие районы, как Ла-Бланкеада, Центро, Парк Родо и Парк Баттле, а покупатели с более высоким уровнем дохода обращают внимание на такие районы, как Поситос, Поситос Нуэво, Пунта-Карретас, Мальвин и Бусео.