Инвестиции в жилье для сдачи в аренду: какова доходность сегодня и на что обращают внимание инвесторы в Уругвае?

Инвестиции в недвижимость с целью сдачи в аренду сохраняют свою привлекательность в Уругвае, хотя здесь прослеживается все более явная тенденция: конечный результат зависит не столько от цены покупки, сколько от структуры затрат. Хотя местные инвесторы играют важную роль, аргентинцы также продолжают занимать видное место. Как пояснил газете El País вице-президент Уругвайской палаты недвижимости (CIU) Матиас Медина, хотя по-прежнему «целесообразно» инвестировать с целью последующей сдачи объекта в аренду и «доходность сохраняется на протяжении времени», все большее влияние оказывают «налоги и расходы». В этом контексте он отметил, что из годового дохода, получаемого от аренды, необходимо вычесть расходы, которые могут существенно изменить доходность: если общие расходы очень высоки, доходность снижается, поскольку арендную плату приходится устанавливать ниже, чтобы «компенсировать» их. К этому добавляются налоги, такие как налог на недвижимость и налог на первоначальную продажу. «Если они завышены или находятся в районе, где стоимость очень высока, инвестор уйдет в другой район», — заявил он. В этом контексте он упомянул, что не всегда наиболее «рекламируемые» районы являются самыми доходными, доходность которых «достигает 6,5% или 7%». Например, он выделил такие районы, как Агуада, Белья-Виста или Серрито. В свою очередь, более устоявшиеся районы, такие как Поситос или Пунта-Карретас, демонстрируют более низкие показатели. «Они находятся на уровне 4% или 4,5%», — сказал он в общих чертах. Медина подчеркнул, что эти показатели являются средними и что существуют исключения, но общая динамика рынка определяет эту разницу между зонами инвестиций и районами, ориентированными в большей степени на жилье. Еще одним влияющим фактором является тип недвижимости. «Дома, поскольку у них нет расходов на общее обслуживание, могут приносить большую прибыль», — пояснил он, при условии, что они находятся в хорошем состоянии. В то же время в многоквартирных домах доходность варьируется в зависимости от их структуры. «Если много услуг и мало квартир, это менее выгодно», — утверждает он. В этом контексте он прямо указал на удобства и централизованные услуги, как, например, в зданиях с круглосуточным консьержем или нерегулируемым центральным отоплением, которые являются менее рентабельными, чем те, где установлены индивидуальные системы, из-за влияния этих затрат на арендную плату. Он также отметил положительные изменения на рынке, такие как усиление конкуренции между гарантиями аренды. «Есть такие, которые не взимают плату с владельца, а раньше это была статья расходов, которой сегодня может не быть», — указал он. В условиях нынешней ситуации, характеризующейся более широким предложением, Медина подчеркнул, что со стороны арендаторов наблюдается все больше требовательности. «При одинаковой цене у арендатора есть несколько вариантов», — отметил он, что вынуждает владельцев улучшать внешний вид квартир. «Если она не покрашена как следует или не все работает правильно, он выберет другую», — утверждал он. В свою очередь, он подчеркнул, что многие инвесторы по-прежнему рассматривают недвижимость как средство сохранения стоимости в отличие от других, более волатильных альтернатив, поскольку «они стремятся к стабильному доходу и стремятся избежать риска». Однако он предупредил, что на доходность напрямую влияют и внешние факторы, такие как небезопасность. В этой связи он упомянул такие районы, как «Центр» и «Старый город», где динамика развития коммерческого и жилого секторов уже давно находится под угрозой. Этот же фактор влияет и на поведение иностранных инвесторов, особенно аргентинских. «Они следят за новостями и, если видят, что в каком-то районе небезопасно, сразу меняют свои планы», — отметил он. Более того, он добавил, что в районах с привлекательными ценами они могут решить не инвестировать. В этом контексте Медина отметил, что бизнес в сфере недвижимости не ограничивается арендой, а существуют альтернативные стратегии, такие как покупка инвесторами с целью ремонта и продажи или разделения участка и продажи его по частям. Со своей стороны, директор Siab Inversiones Луис Сильвейра согласен с тем, что бизнес в сфере недвижимости сохраняет свою привлекательность, особенно по сравнению с другими альтернативами инвестирования. «Рынок недвижимости укрепился, потому что это ниша реальных и осязаемых инвестиций», — заявил он. По его словам, логика инвестора остается ясной: сочетать ежемесячную арендную плату с ростом стоимости актива. «Вы покупаете недвижимость сегодня и знаете, что через год она будет стоить на 2–3 % дороже», — отметил он, добавив к этому доход от аренды. «Если деньги лежат в банке, они приносят 3 % или 3,2 %. В недвижимости вы получаете 6% или 7%», — добавил он. Такая ситуация частично объясняется структурой сбережений в Уругвае. «75% депозитов хранятся в долларах», — отметил он, и в связи с изменением курса валют многие инвесторы предпочитают переходить на реальные активы. Что касается доходности по районам, она соответствует сегментации рынка, и он отметил, что в Пунта-Карретас или Поситос доходность составляет 3,7% или 4%, в то время как в других районах она выше, например, в Трес-Крусес или Гоес, где она «составляет 6% или 7%». Кроме того, он подчеркнул роль жилья, предлагаемого застройщиками, как инвестиционного инструмента, который «вызывает большой интерес у инвесторов», в основном благодаря налоговым льготам. «Они не платят налоги и освобождены от подоходного налога на 10 лет», — пояснил он. Это, по его словам, способствует увеличению предложения на рынке аренды в условиях, когда многие не могут позволить себе покупку жилья. С другой стороны, стоимость строительства продолжает расти, что также сказывается на бизнесе. «Стоимость квадратного метра растет, потому что цены на рабочую силу и материалы не снизились», — пояснил он. Тем не менее, Гильермо Вайнер, коммерческий директор Kosak Inversiones Inmobiliarias, заявил, что «ситуация не изменилась». «Стоит ли по-прежнему инвестировать? Да. Вопрос в том, как инвестировать правильно», — добавил он. В этом контексте он подчеркнул, что «главное — это всегда покупка». Если рынок не предлагает явных возможностей, это может негативно сказаться на доходности. «Если все цены завышены, а арендная плата остается на прежнем уровне, трудно найти что-то подходящее», — пояснил он. Тем не менее, он выделил сегменты с хорошими показателями, такие как квартиры в строительстве, особенно жилье, реализуемое застройщиками, которое он назвал «королевой дохода». Кроме того, он подчеркнул эффект от роста стоимости активов. «Недвижимость сохранила стоимость денег, даже улучшила ее», — отметил он, подчеркнув компонент капитализации. Что касается районов, он отметил, что возможности зависят от профиля инвестора, который «зависит от смелости каждого». В своем случае он указал на интерес к районам расширения, таким как Карраско-Эсте. Речь идет, пояснил он, о менее традиционных проектах, которые могут предполагать застройку или строительство, но с потенциалом роста стоимости. «У них очень хорошая целевая аудитория», — утверждал он. В то же время он отметил, что устоявшиеся районы по-прежнему остаются привлекательными, особенно если в них войти в подходящий момент. «В Кордоне или Трес-Крусес, если вы правильно купите, объекты сдаются быстро и по хорошей цене», — утверждал он. Что касается иностранных инвесторов, он подчеркнул, что спрос сохраняется, хотя и с изменениями в его составе. «Возможно, не столько со стороны мелких покупателей, но со стороны более крупных инвесторов», — указал он. Для таких инвесторов ключевыми факторами по-прежнему остаются ценность возможности и необходимость диверсификации.