«Баньядос-де-Карраско»: история создания миллионного и вызывающего споры девелоперского проекта Эдуардо Костантини

Франсиско Родригес Питт живет на этой стороне реки Ла-Плата уже почти 15 лет — он приехал сюда, привлеченный перспективами ведения агропромышленного бизнеса. 42-летний аргентинец воспитал здесь своих детей и живет в Карраско. Уже несколько лет он является одним из партнеров компании «Эдилика», которая в своём аккаунте в Instagram представляет себя так: «Мы выявляем возможности, управляем инвестициями и планируем проекты высокого уровня». Он не был одним из тех предпринимателей, которые активно появляются на публике. По крайней мере, до сих пор: несколько дней назад он посетил Департаментский совет Монтевидео, чтобы получить одобрение предложения, которое в последние недели вызвало споры среди жителей, части научного сообщества и даже внутри правящей партии: мегапроект площадью 228 гектаров, который предусматривает создание нового микрорайона рядом с болотами Карраско, последнего крупного «зелёного легкого» на северо-востоке Монтевидео, на границе с Канелонесом, посреди района, который со временем оказался изолированным от остальной части города, между мусороперерабатывающим заводом имени Фелипе Кардосо, тюрьмой Пунта-де-Риелес, несколькими неформальными поселениями и аэропортом Карраско. Проект включает в себя линейный парк, открытый для публики, общественный центр, торговые зоны и 3 000 жилых домов в зоне высокой экологической ценности, которую, по словам его инициаторов, они сохранят и улучшат (что вызывает глубокое недоверие со стороны некоторых заинтересованных сторон, но, похоже, встретило положительный отклик и получило первоначальную поддержку со стороны администрации Монтевидео). И всё это рядом с этими болотами, которые, как сообщил еженедельник «Brecha», были исключены Министерством окружающей среды из списка «водно-болотных угодий, имеющих экологическое значение». Тем не менее министр Эдгардо Ортуньо заявил , что ведомство решило дать себе «больше времени» для изучения вопроса в рамках рабочей группы и что это «не означает и не означало решения об исключении болот Карраско из мер защиты». Более того, Ортуньо сообщил, что будут приняты «меры защиты, установленные декретом». Но этот вопрос не имел бы такого значения, если бы за ним не стоял такой влиятельный человек, как Эдуардо Костантини. «Я позвонил ему, и он приехал», — обычно рассказывает Родригес Питт, когда его спрашивают об интересе со стороны аргентинского миллионера-предпринимателя и его девелоперской компании Consultatio, которая создала Nordelta в Буэнос-Айресе, а в Уругвае — жилой комплекс Las Garzas недалеко от Хосе-Игнасио. Они познакомились не так давно за обедом и обменялись номерами телефонов. Спустя некоторое время после того знакомства Родригес увидел возможность, которая, как он полагал, могла заинтересовать Костантини, как удалось восстановить события . Они поговорили два года назад, и, к его удивлению, президент Музея латиноамериканского искусства в Буэнос-Айресе (Malba) дал согласие. —Послушай, это просто потрясающе. Это девственная земля, возвышенная, очень возвышенная, с видом на очень красивую водно-болотную зону, которая сегодня находится под угрозой и приходит в упадок, — убеждал Родригес Питт. Он узнал об этой «девственной земле» от друга, который с начала 2000-х годов ухаживал за частью этой территории. —Послушай, в моем возрасте я могу заниматься только тем, что доставляет удовольствие, — ответил ему Костантини. Не для того, чтобы заработать ещё денег. —Нас ждёт грандиозное дело. Родригес Питт воспринял это как условие, и так родилась компания Bislun S.A.S — организация, стоящая за этим мегапроектом, среди акционеров которой есть уругвайцы, владеющие соответствующими земельными участками. В январе этого года, участвуя в мероприятии «И что теперь? Перспективы 2026», организованном газетой «Эль Паис» совместно с Enjoy Punta del Este, Костантини заявил, что «очень верит» в эту инициативу «благодаря её расположению, масштабу и комплексному подходу». Чтобы добраться до Баньядос-де-Карраско, нужно доехать до самого северо-восточного зелёного уголка карты Монтевидео. Сегодня дорога начинается рядом с электростанцией имени Фелипе Кардосо, и уже с первых метров пейзаж портит мусор. Водоток протекает рядом с горами промышленных отходов. В его небольшом потоке плывут остатки хижин — куски жести, обломки пола, — которые когда-то были частью дома, материалы, не представляющие больше ценности для переработки, и мешки с отходами, зацепившиеся за растительность. По дороге проезжают грузовики, загруженные мусором, а несколько мужчин толкают тележки, забитые утилизированными материалами, а другие несут вязанки на плечах. В нескольких метрах отсюда, среди этого постоянного движения, выживает небольшой поселок. Детская одежда висит на импровизированных бельевых веревках, а старые собаки отдыхают возле жилищ — в месте, где лишения накапливаются так же легко, как и мусор. Нахождение в том месте, где Монтевидео сконцентрировало большую часть своего мусора, оставляет следы, которые невозможно игнорировать. Запах пластика и сгоревших проводов предвещает места, где неформальные сборщики отходов сжигают материалы для извлечения металлов. Время от времени поднимаются столбы дыма, а с другой стороны огороженной территории непрекращающийся шум машин муниципалитета Монтевидео напоминает о том, что официальная система обращения с отходами сосуществует, разделенная забором, с неформальным циклом. Спустя несколько километров пейзаж меняется. Появляются высокие стены тюрьмы Пунта-де-Риелес, освещённые и увенчанные колючей проволокой, построенные с учётом требований безопасности. Тюремный комплекс, который недавно увеличил свою вместимость за счёт нового блока для женщин, также обозначает физическую границу, за которой начнётся реализация девелоперского проекта. С этой территории вытекает водоток, принимающий сточные воды из учреждения, прежде чем продолжить свой путь к болотам. За этой границей, отделенной лишь проспектом Пунта-де-Риелес и скромной полосой деревьев, посаженных для защиты виноградника, простираются 228 гектаров, на которых планируется реализация проекта. И, словно по волшебству, пейзаж вновь меняется. Уже недалеко от болота общественная дорога — Каммино Дионисос — заканчивается и сменяется узкой тропинкой, пролегающей среди естественного леса. Талас, эспинильос, сейбо и несколько омбу возвышаются над подлеском из камыша и травы, образуя зеленый коридор, изолирующий это место от городской суеты. Мы попадаем в почти скрытую от глаз природную среду, о существовании которой большая часть жителей Монтевидео даже не подозревает. Шум грузовиков затихает. На грязи остаются следы, свидетельствующие о том, что по этой тропе ходят не только люди: по ней проходят животные, нашедшие убежище в этом водно-болотном угодье. Тишина длится недолго. Ведь совсем рядом находится комплекс полей для регби и футбола. Но в сырой зимний день слышен также хриплый и мощный крик чаха, который разносится на несколько километров и, кажется, служит естественной сигнализацией для всего водно-болотного угодья. Эти птицы с серым оперением и длинными лапами живут парами на протяжении всей жизни и являются одним из самых характерных видов уругвайских водно-болотных угодий. Их присутствие свидетельствует о том, что экосистема по-прежнему жива. Эта тропа ведёт в самое сердце Баньядос-де-Карраско — одного из важнейших водно-болотных угодий Монтевидео. Расположенная на территории муниципалитета F, эта экосистема площадью около 1 300 гектаров является частью бассейна ручья Карраско, является домом для десятков видов флоры и фауны и играет ключевую роль в регулировании водного режима. Именно это экологическое богатство побудило Диану Пампильон и Мариэлу дель Боно стать лидерами «Коллектива в защиту болот Карраско», созданного с целью остановить запланированный в этом районе девелоперский проект и добиться возвращения этого водно-болотного угодья в список приоритетных для охраны территорий. По их мнению, ошибкой является сосредоточение внимания исключительно на тех гектарах, где планируется строительство жилья. «Водно-болотные угодья — это не только видимая гладь воды. Это система, в которой взаимодействуют водотоки, леса, поля и жилые районы», — говорит Дель Боно, которая выступает в роли гида по этой местности. Именно поэтому они утверждают, что застройка этой территории нарушит функционирование всего водосборного бассейна. Хотя они признают, что болото и так сталкивается с проблемами загрязнения и сточных вод, они не считают, что застройка может стать решением этих проблем. «Болотистая местность уже пострадала, это очевидно. Но мы не верим, что строительство 3 000 домов решит эти проблемы», — утверждает Дель Боно. Марсело Перес, доктор наук в области урбанистики и участник Комплексной метрополитенской программы Университета Ла-Роха (Udelar), говорит, что дискуссия не должна ограничиваться только проектом застройки, а должна касаться перевода земель из сельскохозяйственной категории в городскую и его последствий для водосборного бассейна. «Нет смысла продолжать расширять городскую застройку, разрушая буферную зону. Эти пространства, которые кажутся пустыми, выполняют экологическую функцию: они защищают биоразнообразие и водосборный бассейн». «Необходимо определить, до каких границ простирается город, и следить за этими границами». Инициатива предусматривает застройку около 120 гектаров под жилье («площадь, предназначенная для продажи»), хотя общая площадь участка составляет 228 гектаров, что эквивалентно двум районам Сьюдад-Вьеха. По информации газеты «Эль Паис», на данный момент инвестиционная группа уже приобрела 188 гектаров и ожидает, что департаментский совет одобрит изменение категории земельного участка с сельскохозяйственной на городскую. Технический проект, представленный департаментальному совету, был разработан архитектором Федерико Бервехильо, профессором кафедры градостроительства, окружающей среды и ландшафта Университета ORT и директором по территориальному планированию при правительстве Хорхе Батлье в 2002–2005 годах. Кроме того, над проектом работали архитектурное бюро «Гомес Платеро», компания «GEA Consultores Ambientales» и инженерная фирма «Istec Ingeniería». Предложение предусматривает прямые инвестиции в размере 214 миллионов долларов, предназначенные для урбанизации, которая будет осуществляться в течение примерно 15 лет. Однако в презентации, представленной членам городского совета, указано, что общий объем инвестиций оценивается в 1 250 миллионов, с учетом строительства жилых домов. Родригес Питт заявляет всем, кто готов его слушать, что это не будет закрытый жилой комплекс и что туда даже будет ходить общественный транспорт. Действительно, в отличие от того, что происходит в Канелонесе и других департаментах, департаментское законодательство запрещает создание закрытых жилых комплексов. В любом случае, есть примеры районов Монтевидео вблизи Камино-Карраско, где — несмотря на то, что это общественные улицы — режим доступа практически закрытый из-за мер безопасности. Как только закон принят, сразу же появляются лазейки. Будет ли проект «Баньядос-де-Карраско» иметь те же особенности? Застройщики заявляют, что, хотя безопасность будет играть ключевую роль для того, чтобы жители «чувствовали себя спокойно», основная ставка делается на то, чтобы оставить эту зону открытой для города, и что предполагается гораздо более активное взаимодействие между государственным и частным секторами, чем в упомянутых выше районах. На презентации перед советом было сказано, что «Баньядо-де-Карраско сегодня находится в запущенном состоянии и частично выпал из повседневного воображения города». Был предложен линейный парк протяжённостью три километра, открытый для публики, «чтобы люди могли туда ходить на прогулку», с зонами отдыха и информационными центрами, зелёными насаждениями, смотровыми площадками и общественным центром в самом сердце проекта, «а не на каком-то углу», что создаст «новое зелёное пространство» для Монтевидео. «Мы не изолируем», — говорят они, — «мы хотим соединить север и юг города». Но также отмечается, что «одно дело — чтобы это было общественным пространством, а другое — чтобы там не было безопасности», «можно не ставить шипы на решетках, но зато установить там множество камер». —Кто теряет? Кто страдает? —часто спрашивает Родригес Питт, когда представляет проект, и говорит, что район поможет экологическому восстановлению Баньядо. Канализационная сеть будет подключена к общей городской сети (в отличие от того, что, очевидно, происходит в близлежащих поселениях); будут соблюдены требования «линии максимального наводнения за 100 лет», а также сохранен существующий лес. Кроме того, существует план по улучшению качества воды в ручье Чакарита, который берёт начало в Пьедрас-Бланкас и является самым загрязнённым в бассейне из-за твёрдых отходов, бытовых и промышленных стоков. Всё это, разумеется, зависит от одобрения департаментского совета и администрации Монтевидео. «Это пройдёт через двухлетний отборочный процесс. Муниципалитет скажет: «это да, это нет», — говорят в инвестиционной группе и напоминают, что на рассмотрении совета находится вопрос о целесообразности изучения проекта. Если департаментский совет проголосует «за» (и в этом вопросе, похоже, больше сомнений у правящей партии, чем у оппозиции), начнётся процесс анализа подготовленных отчётов. При оптимистичном сценарии и если для компании всё сложится благополучно, предполагается, что пройдет как минимум три или четыре года, прежде чем можно будет начать продажи. Но обсуждение только началось и, похоже, выходит за рамки проекта «Баньядос-де-Карраско». Основной вопрос, возможно, заключается в том, какую модель города мы хотим построить. Марсело Перес, исследователь из Программы комплексного развития мегаполиса, формулирует это так: территориальное планирование должно учитывать общую картину, поскольку «если каждому проекту удастся в отдельности изменить целевое назначение земельных участков, государство утратит способность планировать город».