Строительство жилья: Монтевидео уступает Канелонесу, Пайсанду и Сальто по объему новых строительных проектов

Строительство жилья по государственным программам продолжает укреплять свои позиции в качестве одной из основных движущих сил частного строительства в Уругвае. 2025 год стал рекордным: было подано 326 заявок, что является максимальным показателем с момента вступления закона в силу. Однако последние данные также свидетельствуют о некоторых изменениях в динамике рынка: замедлении темпов роста по сравнению с недавними максимумами, потере динамизма в Монтевидео, более активном расширении вглубь страны и растущих сомнениях относительно концентрации проектов в определенных районах столицы. Если и есть какой-то показатель в последнем отчете Национального агентства по жилищному строительству (ANV), который привлекает внимание участников сектора, то это постепенное изменение географического распределения проектов. В этом контексте Монтевидео по-прежнему остается центром наибольшей активности и значительно лидирует по количеству жилых домов, хотя за последний год ситуация изменилась: количество проектов, сосредоточенных в этом городе, значительно сократилось. В свою очередь, Канелонес увеличил свою долю, в основном за счет города Сьюдад-де-ла-Коста. По мнению Алехандро Руибаля, президента Палаты строительства Уругвая (CCU), это явление тесно связано с демографическими изменениями, наблюдавшимися в последние десятилетия. «Монтевидео теряет население». «Становится заметным весь этот сдвиг в сторону востока и весь тот „бум“, который наблюдается в районе, прилегающем к ручью Карраско, аэропорту и всей этой окрестности», — отметил он. По его мнению, данные о строительстве жилья отражают тенденцию, выходящую за рамки сектора недвижимости. «Продолжающаяся миграция в Канелонес является следствием реального явления, и цифры это подтверждают», — заявил он. В этом контексте Руибаль считает, что территориальное расширение программы субсидированного жилья является положительным сигналом для данной инициативы, хотя и создает определенные проблемы в сфере планирования. «Одно дело — стимулирование инвестиций, а другое — кто следит за политикой развития городов и кто отвечает за градостроительство. Градостроительное планирование становится ключевым фактором», — отметил он. Руководитель добавил, что транспорт также играет центральную роль в этой трансформации. «Если я постоянно прокладываю транспортные маршруты в более отдаленные районы, у людей появляется больше стимулов ехать дальше», — пояснил он. Такое новое распределение субсидируемого жилья затронуло и другие провинции внутренних районов страны, поскольку Пайсанду и Сальто также увеличили свою долю за последний год. Отчет вновь демонстрирует сильную концентрацию проектов в определенных районах Монтевидео. В данном случае Кордон с большим отрывом лидирует в историческом рейтинге, а за ним следуют Палермо, Трес-Крусес, Агуада, Ла-Бланкеада, Баррио-Сур и Центр. За последний отчетный год район Кордон сохранил точно такую же относительную долю, за ним следуют Ла-Бланкеада, Унион, Сентро, Ла-Комерсиаль, Ларраньяга и Редукто. В связи с этим как Руибаль, так и Матиас Медина, президент Уругвайской палаты недвижимости (CIU), считают, что некоторые районы начинают демонстрировать признаки насыщения. «Вполне логично, что в некоторых местах или районах, где ведется активное строительство, впоследствии начинает действовать закон спроса и предложения», — отметил президент CCU. Однако он пояснил, что это не означает, что он ставит под сомнение сам режим. «Это не значит, что сам инструмент плох. Без него в некоторых местах инвестиции просто не поступили бы», — утверждает он. Медина согласен с тем, что застройка чрезмерно сконцентрировалась в отдельных точках города. «Район Кордон с 285 проектами значительно опережает остальные. Я считаю, что в других районах есть потенциал для реализации дополнительных проектов», — отметил он. Среди районов, обладающих потенциалом роста, он упомянул Агуаду, Унион и Сьюдад-Вьеха. «Там есть свободные площади и земельные участки, которые можно использовать, вместо того чтобы продолжать строительство в районах, где уже построено столько жилья, что впоследствии становится сложнее парковаться, а плотность населения значительно возрастает», — отметил он. По его мнению, именно рынок в конечном итоге скорректирует часть этой концентрации. «Цены на земельные участки в этих районах выросли настолько, что застройщикам придется искать другие альтернативы», — указал он. По мнению Медины, принятое законодательство в сфере жилищного строительства также позволило достичь одной из своих основных экономических целей. «Это была удачная мера, направленная на создание рабочих мест и активизацию строительства. Очень хороший закон, который привлек инвестиции и оживил рынок недвижимости — как на стадии строительства, так и готовых и новых объектов», — заявил он. С точки зрения застройщиков, ещё одним фактором, который начинает влиять на динамику новых проектов, является неопределённость в области регулирования и сроки получения разрешений. Президент Ассоциации частных застройщиков Уругвая (Appcu) Альфредо Каплан считает, что часть недавних показателей обусловлена исключительным явлением, произошедшим до смены правительства. «В феврале 2025 года было подано большое количество проектов из-за слухов о возможных изменениях в сфере субсидированного жилья. Это немного искажает статистику», — отметил он. Каплан также предупредил о операционных трудностях, которые сказываются на темпах инвестирования. «Сегодня мы сталкиваемся с многочисленными задержками в выдаче разрешений, задержками в реализации проектов социального жилья и мегапроектов, что несколько снижает инвестиционный энтузиазм», — отметил он. К этому добавляются и другие факторы неопределенности, связанные с экономической и трудовой ситуацией. «Проекты по-прежнему подаются, но в меньшем количестве. Кроме того, значительное влияние оказывает вся ситуация с переговорами о заработной плате, которая вызывает беспокойство», — отметил он. Несмотря на это, ведущие представители сектора сходятся во мнении, что государственное жилищное строительство по-прежнему остается одним из важнейших инструментов для развития строительства и привлечения инвестиций. «Государственное жилищное строительство было хорошей идеей», — резюмировал Руибаль. «Был создан инструмент, который дал мощный импульс инвестициям и стал причиной всего того, что произошло за последние три-четыре года», — заключил он. Согласно отчёту, подготовленному ANV на основе данных по состоянию на 30 июня 2026 года, в настоящее время насчитывается 1 803 проекта, реализуемых в рамках программы, и ещё 196 находятся на стадии рассмотрения. Из общего числа домов, строительство которых осуществляется в рамках программы, 31 070 уже завершены, а 12 504 находятся в стадии строительства. Динамика показателей демонстрирует влияние, которое оказало смягчение нормативных требований, утверждённое в 2020 году. Если в 2019 году было зарегистрировано 79 проектов, то в 2020 году это число выросло до 118, а в 2021 году — до 181. С тех пор тенденция к росту сохранялась, достигнув рекордного показателя в 326 проектов в 2025 году. Тем не менее, в отчете также отмечается замедление темпов роста. За отчетный период, завершившийся в мае 2026 года, было подано 196 проектов — это высокий показатель с исторической точки зрения, хотя и ниже показателей, наблюдавшихся в предыдущие периоды. Например, только в июне было подано 21 проект по сравнению с 29, зарегистрированными в том же месяце 2025 года. Еще одним явлением, отраженным в отчете, является растущая доля проектов меньшего масштаба. Из общего числа реализованных и находящихся на стадии рассмотрения проектов 61 % приходится на застройки объемом до 20 единиц жилья, тогда как крупные проекты — свыше 50 единиц — составляют всего 15 %. Тем не менее именно на последние приходится большая часть построенного жилья: они составляют около 60 % от общего числа жилых объектов, находящихся в эксплуатации. За последний скользящий год эта тенденция усилилась. Доля мелких и средних проектов выросла, в то время как крупные застройки утратили относительный вес как по количеству инициатив, так и по объему жилья. Медина считает, что такая динамика обусловлена как созреванием рынка, так и новыми потребностями в жилье. «Появилось больше мелких проектов — до 20 единиц. Кроме того, началось строительство многоэтажных домов в таких департаментах, как Пайсанду и Сальто, что стало самым неожиданным явлением», — отметил он. В свою очередь, Монтевидео по-прежнему остается центром основной активности в сфере жилищного строительства. Из 1 999 реализуемых и находящихся на рассмотрении проектов 1 299 расположены в столице. Город также лидирует по количеству жилых единиц — здесь насчитывается более 42 700 единиц в стадии строительства. Однако если рассматривать только последний скользящий год, то картина выглядит иначе. Доля Монтевидео, на который исторически приходилось 65,1 % проектов, сократилась до 52,7 % от недавних показателей. Параллельно с этим доля Канелонеса выросла с 17,6 % до 24,2 %, в основном за счет проекта «Сьюдад-де-ла-Коста». В Пайсанду этот показатель вырос с 2,9 % до 7,7 %, а в Сальто достиг 4,9 %. Что касается концентрации проектов в определенных районах, то после Кордона, где их насчитывается 285 (что составляет 22 % от общего числа в Монтевидео), далее следуют Палермо (93), Трес-Крусес (84), Агуада (68), Ла-Бланкеада (67), Баррио-Сур (64) и Центр (60).