Стоимость квадратного метра в Пунта-дель-Эсте достигла рекордного уровня, и аргентинцы вновь устремили свой взор на Буэнос-Айрес.

Стоимость новых объектов, построенных в Пунта-дель-Эсте и прилегающих районах, является самой высокой за последние два десятилетия, согласно ежегодному исследованию, проводимому специализированным аргентинским порталом Reporte Inmobiliario. Джерман Гомес Пикассо, директор Reporte Inmobiliario, отметил "повышение стоимости квадратного метра почти на 12 % в 2023 году", которая растет уже третий год подряд. Однако он предупредил, что количество проектов в последние годы остается стабильным и далеко от показателей чуть более чем десятилетней давности. Цены на недвижимость на восточном курорте остаются намного выше, чем на аналогичные объекты в Буэнос-Айресе, когда Аргентина вновь обретает интерес инвесторов. Гомес Пикассо предупреждает, что такая ситуация не является нейтральной для Пунта-дель-Эсте как места для инвестиций, учитывая прогнозируемое оживление на соседнем побережье и разницу в ценах. Ниже приводится краткое содержание интервью. -Чем объясняется высокий средний уровень цен в секторе недвижимости Мальдонадо? Что произошло с Пунта-дель-Эсте: в период 2006-2012 годов здесь наблюдался очень сильный рост цен, с огромным ростом числа объектов; после 2012 года и до 2021 года цены достигли плато в номинальном выражении по нескольким причинам: во-первых, из-за избытка предложения; затем наступила пандемия, кризис, и цены остались стабильными. -С 2006 года, когда мы проводили это исследование, они являются самыми высокими. В том году средняя стоимость составляла 1 897 долларов за квадратный метр, а сегодня - 5 042, причем за последний год рост составил 11,7 %. И это общие средние показатели. Предложение по-прежнему сосредоточено в трех коридорах: Ла-Манса, Рузвельт-авеню и, прежде всего, в коридоре Ла-Брава. В Ла-Браве средняя цена за квадратный метр составляет 5 800 на набережной, и есть даже здания, где цена превышает 8 000 долларов за квадратный метр. Такие объекты, как The Rock, расположенный недалеко от Ла-Барра (9 000 долларов за квадратный метр), Cipriani Ocean Resort (8 250), Fendi Chateau в Ла-Мансе (8 075) или Trump Tower (8 061), - все это примеры случаев, когда цены очень высоки. С другой стороны, объекты, расположенные в Ла-Мансе, продемонстрировали самый высокий рост по сравнению с прошлым годом, достигший 14,5 %. В районе Ла-Брава также была зарегистрирована значительная переоценка за год - 10,6 %. С этих цифр 2006 года начался устойчивый рост цен до 2012-2014 годов, когда они достигли в среднем 4 тысяч долларов. Именно этот устойчивый рост цен привел к появлению большого количества крупных проектов. -А находят ли нынешние исторически высокие цены покупателей? Я думаю в основном об аргентинцах, в такой особенный момент их экономики... На самом деле, если посмотреть на количество сделок купли-продажи в департаменте Мальдонадо, оно поражает тем, что остается очень стабильным, несмотря на рост цен на квадратный метр. По последним известным мне данным, в ноябре прошлого года было совершено около 800 сделок купли-продажи, причем по всем типам жилья. Чтобы получить более четкое представление о существующей динамике, в январе в таком городе, как Буэнос-Айрес, было совершено 1 800 сделок купли-продажи. Если сравнить, то количество сделок в Мальдонадо просто поражает. -Что оправдывает такой рост цен? -Выход из пандемии, возвращение аргентинских инвесторов, тех, кто переехал жить в Мальдонадо, а также, как я уже говорил, инфляция твердых валют. Существует глобальная тенденция, когда люди вкладывают средства в основные активы, чтобы застраховаться от девальвации доллара. -В любом случае, для аргентинского инвестора это становится дорогим вариантом... Безусловно, в относительном выражении это очень высокие цены. Сегодня в Буэнос-Айресе очень привлекательные цены, поэтому аргентинцы, вкладывающие деньги в кирпич, предпочитают покупать в нашем городе. Для примера, при таких ценах можно купить в Пуэрто-Мадеро, который является одним из самых желанных мест и вообще одним из самых дорогих не только в Аргентине, но и в регионе. И намного выше таких районов, как Каньитас или даже Реколета. Более того, в Буэнос-Айресе это продукт, который можно арендовать на 12 месяцев, в то время как в Пунта-дель-Эсте аренда носит сезонный характер. Кроме того, здесь есть подержанные квартиры по очень выгодным ценам, учитывая переживаемый нами кризис, который привел к падению цен в секторе недвижимости на 40-50 %. Сейчас они только начинают восстанавливаться, но в сравнении с Пунта-дель-Эсте они гораздо ниже. Для рынка Пунта-дель-Эсте это немаловажно: аргентинский покупатель сегодня покупает в Буэнос-Айресе. Правда, есть и та часть аргентинцев, которая в состоянии покупать в Пунта-дель-Эсте не только из-за цены, и вполне возможно, что они будут продолжать это делать. Потому что те, кто покупает в Пунта-дель-Эсте, в целом, делают это скорее сердцем, чем мозгом. Но для многих других это не вариант. -Это может повлиять и на Монтевидео, где также присутствуют аргентинские инвесторы? - Те, кто инвестирует в Монтевидео, отличаются от других, потому что они делают это на основе рентабельности аренды. Это другой объем инвестиций и другой профиль инвестора, более консервативный. Я думаю, что они пострадают меньше". -В свете этих соображений должны ли цены в Пунта-дель-Эсте перестать расти? -Я не осмелюсь сказать. В прошлом году мы могли бы подумать то же самое, но цены продолжали расти. Это нелегко предсказать. Во всем мире цены на недвижимость растут после пандемии, это тенденция. Потому что население растет, а жилья становится все меньше, потому что валюты обесцениваются, потому что недвижимость - это надежная инвестиция, по разным причинам. Кроме того, строительство жилья не успевает за вегетативным ростом населения планеты. Поэтому жилье будет становиться все дороже и дороже, логика подсказывает, что оно должно продолжать расти. -Каково состояние недвижимости в Аргентине? -Смена правительства произошла совсем недавно, но некоторые вещи уже сделаны, и, конечно, инвесторы видят другие, и это меняет их настроение. Цены неуклонно падали в течение почти шести лет, а теперь, в последние 4-5 месяцев, ситуация начала меняться. В некоторых районах мы даже начали наблюдать рост цен, причем всегда в хорошо расположенных объектах премиум-класса, которые привлекают инвесторов. Речь может идти о ценах на 5-10 % выше. Но не стоит упускать из виду, что это происходит после 40-процентного падения, которое началось в середине 2019 года, до начала пандемии. -Среди этой критической ситуации, которую переживает страна, когда цены падают уже несколько лет, сохраняются ли темпы строительства в Аргентине? -Строительство в секторе недвижимости сохранило свои темпы; было и есть много проектов, но они всегда нацелены на инвесторов, на тех, кто покупает недвижимость премиум-класса, в очень специфических местах. В этом сегменте наблюдается большое количество запусков, некоторые из которых носят масштабный характер. -Могут ли меры, подобные тем, о которых объявило аргентинское правительство, направленные на освобождение обмена валюты и отмывания капитала, дать толчок рынку недвижимости? -Конкретно то, что на данный момент принесло рынку недвижимости много пользы, - это отмена закона об аренде; теперь вы можете договориться об арендной плате на любой срок, который хотите, с оговоркой об обновлении, согласованной между сторонами. До этого на рынке вообще не было предложения по аренде, люди выводили свои объекты, а те немногие, что остались, просили за них все, что угодно. Сегодня предложение увеличилось, и можно ожидать, что цены будут в большей степени соответствовать реальному положению дел в карманах аргентинцев. За то короткое время, что действует отступление, предложение недвижимости на рынке увеличилось более чем в два раза. И это, кроме того, побуждает инвесторов вступать в совершенно новые проекты, потому что сегодня снова хочется иметь квартиру, дом для сдачи в аренду. -Несмотря на неопределенность, спад в экономике и влияние на зарплаты и пенсии, можем ли мы сказать, что 2024 год может стать годом роста для сектора в Аргентине? Эта смена правительства, с учетом возникших ожиданий, создаст все условия для того, чтобы количество сделок купли-продажи продолжало расти, цены продолжали расти, а проекты продолжали реализовываться нынешними темпами, что весьма интересно с точки зрения количества проектов, зданий, кондоминиумов, новых кварталов, загородных комплексов, загородных клубов, закрытых сообществ... активность очень высока, учитывая ситуацию, которую люди видят каждый день. С другой стороны, в Аргентине дефицит жилья составляет более 4 миллионов домов, и каждый год к этому дефициту добавляется 70 000 домов за счет вегетативного роста и иммиграции. Это постоянное давление, и если условия для инвесторов улучшатся, то толчок будет еще больше. Поэтому я считаю, что этот подъем в Буэнос-Айресе, учитывая разницу в стоимости, не является нейтральным для Пунта-дель-Эсте.