Трансформационное воздействие жилья с поддержкой в Уругвае

За двенадцать лет действия закона о жилье (ноябрь 2011 года) было реализовано 1 375 проектов, представляющих собой 35 290 жилых помещений, а также 16 470 парковочных мест. Самый большой толчок в реализации жилищного плана за счет частных инвестиций, разработанных в стране, позволил выводить на рынок в среднем 245 жилых помещений в месяц. Географическое распределение проектов отражает особый бум в Монтевидео, особенно в его менее центральных районах в последние годы, в то время как внутренние районы демонстрируют острую потребность в развитии. Консалтинговая компания по недвижимости Moebius подготовила отчет ("Цунами инвестиций и строительства"), основанный на данных об инвестициях и локальном воздействии проектов и жилья, построенных в городах страны и районах Монтевидео за время действия закона. "Собранная и проработанная информация показывает, как проводимая жилищная политика вызвала революцию в сфере недвижимости в стране, изменив городской ландшафт и улучшив качество жизни за счет беспрецедентного расширения", - говорит исполнительный директор Moebius Гонсало Мартинес Варгас. Он назвал новый инструмент "феноменом, который переопределил уругвайский рынок и создал модель для подражания в жилищной политике", а также дал новый импульс в районах, где до сих пор не было значительного жилищного строительства, обеспечив сектору важный и устойчивый динамизм, а также высокий уровень занятости в строительстве. Исполнительный директор считает, что строительство жилья является основополагающим элементом развития недвижимости сегодня. "Очень важно поддерживать непрерывность в реализации проектов и строительстве нового жилья", - подчеркнул он, утверждая, что налоговые льготы, предоставляемые инвесторам, "полностью оправданы", в соответствии с показателями деятельности. Первый импульс - Закон 18.795 от 2011 года, утвержденный как "представляющий социальный интерес" и позже переименованный в "поощряемое жилье", поощряет, на основе налоговых льгот, частные инвестиции в строительство, реконструкцию или расширение жилья, которое может быть продано или сдано в аренду. Эта инициатива способствует обновлению фондов и возрождению городов в центральных районах Монтевидео с инфраструктурой и услугами, а также в городских районах внутри страны (за исключением районов, где преобладает сезонное жилье), контролируя качество строительства жилья и создавая архитектурно и экономически выгодные проекты. Первоначальный импульс был сконцентрирован в столице, но постепенно возможности для инвестиций в жилье, продвигаемое в различных департаментах страны, начали расти. В результате с момента вступления закона в силу внутренние районы страны получили инвестиции в размере 1,039 млрд долларов США, что составляет 30 % от общего объема инвестиций, направленных в соответствии с Законом 18.795. В результате импульса, вызванного этим законом, в первые три года после вступления закона в силу в Монтевидео ежегодно строилось в среднем более 2 000 домов. В этот период (2012-2014 гг.) во внутренних районах было построено почти 1 400 жилых домов. После некоторых подъемов и спадов, начиная с 2018 года, количество проектов и ежегодное количество жилья увеличилось как в столице, так и во внутренних городах, с сильным ростом в 2021 году (4 303 жилья в Монтевидео и 1 354 во внутренних городах), после ряда изменений, установленных в нормативном акте (среди них отмена предельных цен на продажу и аренду жилья). В 2023 году с помощью этого инвестиционного механизма было построено 3 527 новых домов в столице и 1 194 в других городах страны. Еще один аспект, на который следует обратить внимание, - это характеристики продвигаемых проектов. Большинство разработок (1 028) относятся к новому строительству, но также были одобрены инициативы, связанные с переработкой (307), реконструкцией (13) и расширением (13). В то же время закон позволил добиться прогресса в борьбе с другим строительным явлением в Уругвае: заброшенными строениями, возникшими в результате неудачных проектов или банкротства компаний. За годы действия закона было реализовано 14 проектов, связанных со "скелетами" предыдущих инициатив, которые были заброшены и которые, преобразованные в новые проекты, в настоящее время завершены, обеспечивая решение сложной проблемы, десятилетиями остававшейся заброшенной. Инвестиционный интерес Из 3,5 миллиардов долларов США общих инвестиций в жилищное строительство Монтевидео получил 2,461 миллиарда долларов США (70,3% от общего объема инвестиций). Во внутренних районах страны было построено жилья на 1,039 млн песо (29,7%). Но предлагаемое жилье было не только решением жилищной проблемы для слоев общества, имеющих доступ к жилью, средняя стоимость которого, по данным компании Moebius, составляла 2 700 долларов за квадратный метр. Кроме того, благодаря дополнительному стимулу, предусмотренному законом, оно являлось инвестиционным вариантом для сдачи в аренду. Таким образом, местный рынок заинтересовал и аргентинских инвесторов, которые, по данным консалтинговой компании, за последние несколько лет приобрели около 6 000 объектов недвижимости, вложив в них около 800 миллионов долларов. Этот поток инвестиций "не прекратится и в 2024 году, судя по поступающим к нам запросам", - говорит Мартинес Варгас. Перераспределение жилья "Невозможно представить Монтевидео без всех зданий, построенных за последнее десятилетие, равно как и не впечатлиться застройкой, ведущейся по всему городу", - отмечается в докладе. Количество зданий и сооружений продолжает неуклонно расти; в настоящее время в городе строится более 300 зданий. Одной из наиболее ярких особенностей этого правового инструмента является распространение качественного жилья в оффшорных районах, обычно "не попадающих в поле зрения" застройщиков. В эти годы, как одно из основных условий регулирования, был усилен импульс к строительству в таких районах, как Агуада, Капурро, Палермо или Унион. Так, по данным Моэбиуса, в Кордоне строится 211 зданий, в Агуаде - 108, в Палермо - 72 и в Трес-Крусес - 53. Кроме того, 55 зданий строятся в Баррио-Сур, 42 - в Ла-Бланкеаде, 39 - в Унионе и 10 - в Саяго. "Есть и другие районы с огромным потенциалом, где количество проектов меньше, но интересная динамика уже наметилась, например, Меркадо Модело, Колон, Пеньяроль или Мальвин Норте", - говорит Мартинес Варгас. "С момента вступления закона в силу различные районы, расположенные к северу от оси 18 де Хулио - Авенида Италия, стали центральным местом жилой застройки". Этому способствовали предоставленные налоговые льготы, а также более свободная земля и повышенный спрос на жилье в менее насыщенных районах по сравнению с центром города. По словам Моэбиуса, за последние четыре года строительство к северу от 18 де Хулио - Авенида Италия явно опережало строительство в прибрежной зоне. Большой потенциал внутренних районов Что касается внутренних районов страны, то в Канелонесе, на Золотом побережье и других Канарских островах ведется строительство 180 объектов. "Первые возможности за пределами Монтевидео появились в столичном регионе с несколькими проектами в Канелонесе", - сказал он. Кроме того, 79 проектов реализуются в Мальдонадо, 27 - в Пайсанду, 23 - во Флориде, 21 - в Колонии, 17 - в Сориано и 16 - в Сальто. Только в трех департаментах до сих пор нет ни одной инициативы: Трейнта-и-Трес, Рио-Негро и Флорес. Во внутренних районах есть куда расти, - предупреждает консультант, - и, возможно, потребуются дополнительные льготы, чтобы заинтересовать инвесторов". Мартинес Варгас отмечает, что, не считая департаментов вдоль Рио-де-ла-Платы и Атлантического побережья, "есть целая страна, где проживает треть населения, но за эти годы было сосредоточено только 7 % проектов". Создание новых стимулов В исследовании подчеркивается, что в Монтевидео на 47 жителей приходится 1 жилой дом, а во внутренних районах - 1 на 255: "Это не только подчеркивает различия в темпах и направленности жилищного строительства, но и поднимает важные вопросы о справедливости, доступности жилья и городском планировании. Разрыв в соотношении количества построенного жилья и численности населения отражает настоятельную необходимость переоценки и возможного перераспределения инвестиций и усилий по развитию в пользу недостаточно обслуживаемых районов в поисках более сбалансированного и устойчивого роста, от которого выиграет все население Уругвая", - утверждает он. В этой связи Мартинес Варгас подчеркивает, что "застройщики, консультанты, инвесторы и строительные компании должны направить свои усилия на города с более острым спросом на жилье". Он уверяет, что новый толчок к развитию системы жилищного строительства может способствовать притоку инвестиций во внутренние районы страны, где по-прежнему существуют огромные возможности для роста. "Продлив срок действия нынешних налоговых льгот (НДС, налог на имущество, МТП, ИРПФ и ИРАЭ) до 20 лет для жилья, сдаваемого в аренду, мы могли бы спроектировать около тысячи новых домов, что привело бы к инвестициям, значительно превышающим налоговую льготу, полученную в результате удвоения нынешней льготы", - сказал он. Он добавил, что усилия по внесению изменений в текущий режим поощрения "уже начались", причем как частными, так и государственными структурами.