Что нужно знать состоятельным родителям о передаче недвижимости своим детям

Большой переход богатства приводит к большому переходу недвижимости, причем до 25 триллионов долл. в виде недвижимости, принадлежащей старшим поколениям, может быть передано — и стать предметом споров — в их семьях. По данным Cerulli Associates, к 2048 году бэби-бумеры и старшее поколение передадут по наследству 105 триллионов долл. Ожидается, что значительную часть этой суммы составит недвижимость, включая основные и дачные дома, а также инвестиционные объекты. По данным Федеральной резервной системы, «молчаливое поколение» и бэби-бумеры владеют недвижимостью на общую сумму почти 25 триллионов долл. Однако с недвижимостью связаны и конфликты. Финансовые консультанты говорят, что передача недвижимости в наследство все чаще сопряжена с финансовыми и эмоциональными трудностями для семей, начиная от налогов и расходов на содержание и заканчивая спорами о праве собственности и использовании. Простым решением является просто продать недвижимость и разделить вырученные средства. «Некоторые люди хотят сохранить дом, а другие дети — нет», — говорит Джере Дойл из BNY Wealth. «Могу сказать вам, что на практике это приведет к конфликтам. Будут разногласия. Идеальной ситуации не будет». Однако юристы и финансовые консультанты утверждают, что семьи могут принять меры для более эффективной передачи недвижимости в наследство, чтобы минимизировать налоги, расходы и семейные споры. Вот пять секретов успешного наследования недвижимости, будь то квартира на Парк-авеню, дом на пляже в Виньярде или ранчо в Монтане. 1. Передайте недвижимость по завещанию или через траст, чтобы избежать значительных налоговых выплат. Передача в наследство домов для отдыха является наиболее сложной задачей, говорит Элиза Риццо из J.P. Morgan Private Bank. Ее клиенты часто уменьшают площадь своих основных жилищ в пожилом возрасте, но семьи остаются привязанными к своим вторым домам. «Этот дом для отдыха, часто для наших семей, которые очень мобильны, становится центром жизни», — говорит Риццо, глава отдела консультаций по семейным делам в JP Morgan. «Дома для отдыха — это место, куда люди ездят и где они создают действительно особые воспоминания друг с другом, будь то лыжный домик в Вермонте или дом для отдыха на Нантакете». Дойл не рекомендует дарить недвижимость, которой вы владеете долгое время, до своей смерти. Если ваши наследники решат продать недвижимость, они должны будут заплатить налог на прирост капитала с момента покупки недвижимости родителями. «Если вы дарите недвижимость при жизни, дети получают вашу базу расчета стоимости», — говорит Дойл, старший стратег по планированию наследства в BNY Wealth. «Одно из того, что люди должны иметь в виду, — это то, что старшее поколение, вероятно, не заплатило за недвижимость очень много». Есть способы минимизировать налоговую нагрузку, например, использовать квалифицированный траст личного жилья. Однако, по словам Дойла, если вы можете себе позволить подождать, лучше всего оставить недвижимость своим наследникам в завещании или в трасте после смерти. Если наследники позже продадут недвижимость, они должны будут заплатить налог на прирост капитала только с суммы, на которую дом вырос в цене с момента его наследования. 2. Используйте ООО и трасты, чтобы защитить дом от судебных исков. Вместо того, чтобы наследники владели недвижимостью напрямую, юристы рекомендуют передать дома в собственность общества с ограниченной ответственностью и создать траст в интересах детей, который будет владеть долей в ООО. Эти юридические маневры защищают активы несколькими способами. Например, если дом для отдыха сдается в аренду и арендатор поскользнулся и упал, наследники не несут личной ответственности за любой ущерб. «Ваши другие активы, акции, облигации не подлежат никаким требованиям кредиторов», — сказал Дойл. По словам Дэна Гриффита, директора по стратегии управления капиталом в Huntington Private Bank, это также защищает наследников от обязательств их братьев и сестер. Например, если один из наследников объявляет о банкротстве, структура ООО не позволяет кредиторам наложить арест на совместный дом, сказал он. Вы также можете сэкономить на налогах на передачу собственности, подарив долю в LLC, которая владеет недвижимостью, вместо того, чтобы вносить имена наследников в документ о праве собственности, сказал Гриффит. Поскольку эти доли являются неликвидными, родители могут претендовать на скидку на налогооблагаемую стоимость. 3. Определите, кто и как будет пользоваться домом. Родители могут установить правила в операционном соглашении для LLC. Клиенты могут использовать этот документ, чтобы убедиться, что дом не попадет в руки супругов их детей, что, по словам Лауры Мандел из Northern Trust, является распространенной проблемой. «Обычно семьи хотят сохранить эту недвижимость в роду», — сказала главный фидуциарный директор. Родители могут ограничить передачу доли в ООО выжившим или бывшим супругам своих детей. По словам Мандела, при наличии хорошо составленного траста супругу будет сложно оспорить его в суде. Эти операционные соглашения часто включают положения о выкупе, которые позволяют наследникам выкупить долю супруга. Родители также могут использовать этот документ для регулирования использования имущества, например, определить, сколько выходных дней каждый ребенок получает, кто имеет право на переоборудование дома, можно ли сдавать дом в аренду или использовать его для проведения свадеб. Если эти вопросы оставить без внимания, это может привести к ссорам между братьями и сестрами. Мандел вспомнил о четырех братьях и сестрах, у которых было большое ранчо на западе, которое они часто сдавали в аренду. После жалоб на то, что ранчо напоминало «VRBO», Мандел помог братьям и сестрам достичь соглашения о том, как можно использовать недвижимость. 4. Отложите ликвидные активы на содержание дома и страхование. Деньги — наиболее распространенная причина семейных ссор, сказал Гриффит. Унаследованный дом может быстро стать финансовым бременем, если родители не отложат деньги на его содержание. «В конечном итоге неизбежно происходит так, что один человек оплачивает счета, а затем растет огромная обида, потому что либо этот человек должен просить деньги у своих братьев и сестер или двоюродных братьев и сестер, и иногда эти люди не платят», — сказал он. «Или они говорят: «Эй, я тот, кто оплачивает все счета». Почему я не могу пользоваться этим чаще, чем все остальные?» Дойл рекомендует родителям использовать ликвидные активы, такие как ценные бумаги, или оформить полис страхования жизни, чтобы обеспечить траст. Эти затраты позволяют братьям и сестрам сохранить дом, даже если они не могут позволить себе делить расходы. «Во многих случаях у вас могут быть дети, которые могут позволить себе оплачивать расходы на содержание дома, а другие — нет, так как же обеспечить равное отношение к ним?» — сказал он. Однако в операционном соглашении все же следует предусмотреть план действий на случай, если трастовый фонд иссякнет. Это особенно важно для домов на берегу моря, которые дорого стоят в плане страхования или подвержены эрозии. 5. Будьте готовы к тому, что некоторые наследники могут захотеть обналичить свою долю. По словам Мандел, родители часто предполагают, что их дети захотят сохранить дом. Однако даже если наследники изначально согласны, позже они могут передумать. Возможно, они устанут делить дом с двоюродными братьями и сестрами, или смерть в семье изменит ситуацию, сказала она. Например, Мандел работала с семьей, владеющей ранчо, где единственный брат, обладавший практическими знаниями о недвижимости, неожиданно скончался, что перевернуло планы живых братьев и сестер по управлению ранчо. Важно планировать на случай, что некоторые или все наследники захотят выкупить свою долю. Дойл предлагает создать положения о выкупе, которые позволяют наследникам выкупать доли своих братьев и сестер в ООО, даже если у них нет ликвидности, например, путем оформления векселя. Активы в трасте также могут быть использованы для выкупа долей братьев и сестер в ООО. «В любой план необходимо включить понимание того, что обстоятельства и ситуации людей могут и обязательно изменятся», — сказал он. «Возможно, у них появятся дети, изменится работа или здоровье. Все меняется». Родителям может быть трудно с этим смириться, но ограничение прав наследников противоречит самой цели наличия загородного дома, сказал Гриффит. «Если ваши внуки не имеют никакой связи с этим местом, никто здесь не живет, никто здесь не вырос, никому это не интересно, то разве вам действительно важно, продадут ли они это место?» — сказал он. «Если кто-то другой, кому это действительно небезразлично, сможет наслаждаться этим, разве это так плохо?»