Институциональные арендодатели сталкиваются с новой конкуренцией из неожиданного источника

Продавать дома становится все труднее, поскольку растущее предложение, высокие ставки по ипотечным кредитам и снижение потребительского доверия сдерживают потенциальных покупателей. Теперь некоторые разочарованные продавцы решают снимать свои объекты с продажи и вместо этого предлагать их на рынке аренды. Эти новые объекты аренды вступают в прямую конкуренцию с институциональными инвесторами в сфере аренды, особенно на рынках, где эти инвесторы наиболее распространены. Крупнейшие инвесторы, имеющие в своем портфеле более 50 000 домов, географически очень сконцентрированы. Согласно анализу Parcl Labs, такие компании, как Invitation Homes, American Homes 4 Rent и Progress Residential, держат более трети своих активов всего на шести рынках жилья США: в Атланте, Фениксе, Далласе, Хьюстоне, Тампа (Флорида) и Шарлотте (Северная Каролина). За последний год на этих рынках наблюдался рост предложения более чем на 20% — в основном за счет бывших владельцев-жильцов. «Когда продавцы жилья не могут найти покупателей, у них есть три варианта: снять объект с продажи и ждать, снизить цену до рыночного уровня или перевести объект в аренду. Последний вариант приводит к появлению того, что Parcl Labs называет «случайными арендодателями»: владельцев, которые выходят на рынок аренды односемейных домов не по собственному желанию, а по необходимости», — пишет Хесус Леаль Трухильо, главный специалист по данным в Parcl Labs. План Б Гаррет Джонсон купил свой дом в Далласе два года назад, но недавно устроился на новую работу в Хьюстоне. Он думал, что продать свой дом в марте прошлого года будет легко. «Покупателей было не много, в основном просто смотрели, и люди ждали более выгодных ставок. В марте и апреле, когда мы выставили дом на продажу, в экономике царила большая неопределенность, и я думаю, что это тоже сыграло свою роль», — сказал Джонсон. Через несколько месяцев Джонсон решил попробовать сдать свой дом в аренду. По его словам, это не был его идеальный план, но уже в первые дни он получил несколько предложений. Арендная плата не полностью покрывает его ипотеку, сказал Джонсон, но он пересмотрел свой кредит и вложил больше собственных средств в дом, чтобы снизить платежи. Он также сменил страховку домовладельца на страховку арендодателя, чтобы дополнительно сэкономить. Джонсон сказал, что не рассчитывает продать дом в течение нескольких лет. «Мне пришлось проявить креативность, и, надеюсь, в ближайшие несколько лет я смогу начать получать прибыль от ежемесячной аренды по сравнению с ипотекой», — сказал он. Рост запасов Запасы домов, выставленных на продажу, в течение последнего года неуклонно росли, особенно на рынках, которые ранее были горячими точками миграции во время пандемии, таких как Сан-Белт. Дома дольше остаются на рынке, поскольку продавцы, привыкшие к резкому росту цен за последние пять лет, не хотят снижать свои цены. По мере того, как все больше объектов, выставленных на продажу, попадают в пул аренды, это может ограничить ценовую политику арендодателей. «Вы не увидите значительного снижения арендной платы, но, возможно, не сможете получить 4% или 5% повышения арендной платы. Возможно, в некоторых случаях это будет всего 1%–2%», — сказал Хендель Сент. Джуст, старший аналитик по акциям в Mizuho Securities. «Но профессиональные крупные игроки, INVH, AMH, получают 4–5 % повторных арендаторов и 75 % удержания в своем портфеле. Поэтому удержание людей в домах с арендной платой 4–5 % является ключевой частью их бизнес-модели». Однако это не первый случай, когда такое происходит. «Мы видели нечто подобное в 2022 году после удвоения ставок по ипотечным кредитам: огромный рост числа людей, владеющих одним объектом недвижимости помимо своего основного места жительства», — сказал Рик Шарга, генеральный директор CJ Patrick Co., консалтинговой компании в сфере недвижимости. Инвесторы продают По данным Parcl Labs, крупнейшие REIT, занимающиеся арендой односемейных домов, сейчас продают больше домов, чем покупают. Однако это не означает, что они уходят с рынка. «Они вкладывают больше средств в проекты строительства жилья для сдачи в аренду, а не конкурируют с мелкими инвесторами и традиционными покупателями жилья за объекты вторичного рынка», — сказал Шарга, предположив, что это ограничивает угрозу со стороны так называемых случайных арендодателей. Это минимизирует часть риска, но Сент-Жюст сказал, что крупнейшие арендодатели будут вынуждены пойти на некоторое снижение заполняемости, чтобы оптимизировать свои доходы, а не просто сократить арендную плату. «Дополнительный риск, связанный с этим медленным сезоном продаж, заключается в том, что осенью и весной следующего года может появиться больше предложений, что может ограничить рост арендной платы в следующем году», — сказал он.