Белые пикеты арендной платы: Арендаторы наводняют пригороды, где они не могут позволить себе купить жилье

Аренда жилья в пригородах набирает обороты, в то время как приобретение дома остается недоступным для многих потенциальных покупателей. Согласно недавнему анализу компании Point2Homes, специализирующейся на исследовании рынка аренды жилья, в период с 2018 по 2023 год уровень арендной платы вырос как минимум на 5 процентных пунктов в 11 из 20 пригородов, прилегающих к крупнейшим американским метрополиям. За тот же период 15 пригородов превратились из преимущественно домовладельческих в преимущественно арендные. Эта тенденция распространяется на быстрорастущие города Солнечного пояса, такие как Даллас, Хьюстон и Майами, а также на северо-восточные города, такие как Бостон и Филадельфия. По данным Point2Homes, в пяти из 20 крупнейших городов - Далласе, Миннеаполисе, Бостоне, Тампе и Балтиморе - пригороды пополняются арендаторами быстрее, чем городские центры, которые они окружают. Доля жителей, снимающих жилье, выросла в пригородах Далласа на 17,6 % с 2018 по 2023 год, в то время как в самом городе этот показатель увеличился всего на 7,9 %, а близлежащие пригороды Фриско, Маккинни и Гранд-Прейри за этот период набрали более 5 000 семей, снимающих жилье. В 2018 году купить жилье в округе Даллас, где расположена большая часть города, было сложнее, чем в более пригородных округах, таких как Фриско, Маккинни и Гранд-Прейри - пригородах, где ряды арендаторов пополняются быстрее, чем практически везде, отмечает Point2Homes. Теперь это уже не так: Покупка жилья в пригородных округах, окружающих Даллас, стала сложнее, чем в самом округе Даллас, показывает индекс покупателей жилья NBC News. Доступность жилья - это общенациональная проблема, охватывающая как города, так и пригороды. После пандемии стоимость ипотеки резко возросла, что отбросило многих потенциальных покупателей в самых разных районах, пользующихся спросом. Средние процентные ставки по популярному 30-летнему фиксированному кредиту на покупку жилья в настоящее время составляют чуть менее 7 %, чего не наблюдалось с начала финансового кризиса 2008 года. Некоторые эксперты по жилищному строительству говорят, что в условиях такого жесткого рынка распространение арендной недвижимости помогло сохранить пригородный образ жизни доступным для тех, кто иначе не смог бы себе его позволить. «У вас есть своя земля, у вас есть дети или собака, и вам нужно это пространство», - говорит Н. Эдвард Коулсон, профессор Калифорнийского университета в Ирвайне и директор его Центра недвижимости. «Они получают все эти удобства, имея дом на одну семью». Марк, житель пригорода недалеко от Чикаго, который попросил называть его по имени, чтобы избежать профессиональных нападок за участие в обсуждении острых жилищных вопросов, сказал, что недвижимость, которую он снимал в течение трех лет, не по карману ему. По его оценкам, многие сопоставимые объекты в этом районе обойдутся ему на 30 % дороже, чем его нынешняя арендная плата, и он подумывает о том, чтобы уехать из этого района, чтобы приобрести жилье в другом месте. «Если я хочу остаться здесь, то, по сути, это невозможно», - говорит Марк. Эндрю Декер, снимающий жилье в Лейк-Вилле, штат Иллинойс, на полпути между Чикаго и Милуоки, сказал, что он и его семья с удовольствием купили бы дом, в котором они сейчас живут, и который, по его словам, был предложен ему за 340 000 долл. «Мы хотели бы сделать его своим постоянным домом, если бы могли себе это позволить, но это так дорого», - сказал Декер. «Если бы ко мне пришли и сказали: »Эй, вы можете купить этот дом за 200 тысяч сегодня", я бы нажал на курок завтра. Я бы даже не колебался. Но 340 - это безумие". Тара Рагхувир, возглавляющая группу по защите прав арендаторов Tenant Union Federation, говорит, что проблемы с доступностью жилья, которые привели к буму аренды в пригородах, грозят вытеснить людей из городских центров. «По мере того как людей переселяют из города, они оказываются дальше от транспорта, могут быть дальше от работы, могут жить в домах, которые не обязательно связаны с другими такими же людьми, как они, что влияет на такие вещи, как уход за детьми, социальное обеспечение», - говорит Рагхувир. Арендодатели, однако, отмечают преимущества, которые дает аренда жилья в пригородах. «Возможность платить один платеж, который покрывает все ваши расходы - вам не нужно платить за ипотеку, страховать жилье и, возможно, платить за ТСЖ, а также не нужно тратиться на обслуживание и так далее - для многих людей это стоит того», - сказал Джордж Ратиу, вице-президент по исследованиям Национальной квартирной ассоциации, которая представляет операторов аренды. Застройщики также строят различные типы недвижимости для арендаторов в пригородах, включая многоквартирные комплексы. Джей Парсонс, экономист по жилищному строительству и ведущий подкаста «The Rent Roll», отмечает рост «пригородных даунтаунов», отчасти вызванный переходом на удаленную работу в эпоху пандемии. По его словам, эти многофункциональные комплексы обычно нацелены на то, чтобы предложить молодым семьям баланс между городским удобством и удобствами пригорода. "Вы все еще можете быть близко к своей работе. Вы можете быть рядом с хорошими ресторанами и магазинами, но при этом жить в пригороде, где вы все еще пользуетесь автомобилем, и при этом арендная плата, вероятно, более доступна, чем в большинстве центральных городов", - говорит Парсонс. Коулсон не ожидает, что привлекательность пригородов в ближайшее время угаснет, что может способствовать росту цен во многих из них как для покупателей, так и для арендаторов. По его словам, «если вы работаете в центре города, то жить в нем по-прежнему выгодно, но это не такое большое преимущество», как раньше, поскольку удаленная работа остается обычным делом - несмотря на непрекращающийся барабанный бой мандатов на возвращение в офис. «Это также повышает стоимость жизни в пригородах, потому что теперь все больше людей хотят жить в пригородах». «Это динамика, которая должна еще немного проясниться, прежде чем мы узнаем окончательное влияние на цены в пригородах по сравнению с ценами в центре города», - сказал он.