Долгую зиму на рынке жилья ожидает медленное оттаивание и множество неизвестных факторов

Ряд новых данных свидетельствует о том, что рынок жилья в начале года остается в основном замороженным, что создает серьезные проблемы для обещаний президента Дональда Трампа оттаять. Продажи существующих домов упали на 4,9% с декабря по январь, сообщила в пятницу Национальная ассоциация риелторов, что оказалось более резким падением, чем ожидалось. Хотя в прошлом месяце этот показатель вырос на 2% в годовом исчислении, темпы продаж продолжают оставаться на 15-летних минимумах. Ситуация для новостроек не намного радужнее: Разрешения на строительство снизились на 1,7% в январе по сравнению с 12 месяцами ранее, а число начатых строительств в основном не изменилось, показали федеральные данные в среду. Уверенность домостроителей упала до пятимесячного минимума в этом месяце, показал последний опрос Национальной ассоциации домостроителей. Между тем, покупка жилья в конце 2024 года останется очень сложной, что обусловлено экономической нестабильностью, ростом цен и нехваткой домов на рынке, согласно индексу покупателей жилья от NBC News, который измеряет проблемы, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели в каждом округе. Текущий прогноз отражает столкновение долгосрочных тенденций - ограниченные, хотя и улучшающиеся запасы, резкий рост цен, высокие процентные ставки - с новыми неопределенностями, вызванными экономической программой Трампа, включая тарифы и массовые депортации, которые грозят привести к росту цен. «Это было очень необычное начало 2025 года. Многие покупатели и продавцы думали, что это будет их год», - сказала Лиза Стертевант, главный экономист жилищной группы Bright MLS. Вместо этого, по ее словам, многие объекты остаются на рынке дольше, поскольку покупатели ждут снижения ставок по ипотечным кредитам. «Весна будет медленнее, чем мы надеялись», - прогнозирует Стертевант. Во время предвыборной кампании Трамп обещал массовую депортацию людей без документов, чтобы освободить имеющуюся недвижимость, отмену регулирования, чтобы стимулировать развитие, и налоговые льготы, чтобы помочь покупателям первого жилья. Он также пообещал снизить ставки по ипотеке «очень быстро». «Мы снизим ставки, и вы снова сможете платить 2%, и мы сможем финансировать или рефинансировать ваши дома по гораздо более низким ценам», - сказал Трамп на митинге в Аризоне в сентябре, заявив, что он позволит семьям в штате сэкономить от 800 до 1000 долл. на ежемесячных ипотечных платежах. Но в масштабах страны ставки по 30-летним фиксированным ипотечным кредитам - наиболее популярному типу - в течение последних двух лет колебались в диапазоне от 6 до 8 %, а спрос на заявки на ипотеку недавно упал до самого низкого уровня за последние шесть месяцев. После выборов несколько крупных застройщиков предупредили, что предложения Трампа могут подорвать их бизнес. По словам руководителей отрасли, повышение тарифов на сталь и алюминий, которые он уже объявил и которые вступят в силу в следующем месяце, а также новые тарифы на китайские товары, которые уже действуют, могут увеличить цены на жилье на тысячи долларов. «Будь то тарифы на сталь или любые другие тарифы по отношению к нашим друзьям на севере или на юге, мы ожидаем, что некоторые из них окажут давление на издержки», - сказал Курт ВанХайфте, финансовый директор компании Taylor Morrison, занимающейся строительством домов, во время телефонного разговора о прибылях и убытках 12 февраля. Но он добавил, что в случае полной реализации эти меры не повлияют на компанию до конца 2025 года. Lennar, еще одна крупная компания, занимающаяся строительством домов, заявила, что восемь лет назад она сделала «серьезный сдвиг», отказавшись от материалов, произведенных в Азии, во время первой торговой войны Трампа с Китаем. Налоги на китайские электронные компоненты, используемые в строительстве жилья, могут сделать среднюю недвижимость дороже на 5-7 тысяч долл., сказал инвесторам в декабре один из генеральных директоров Lennar Джон Джаффе. Потенциальное влияние изменений в иммиграционной политике оценить «гораздо сложнее», сказал он. Некоторые экономисты утверждают, что ужесточение иммиграционного контроля замедляет строительство, приводит к росту цен на жилье и даже способствует сокращению рабочих мест среди работников отрасли, родившихся в Америке. Строители домов, беседовавшие с NBC News на заключительном этапе президентской гонки, заявили, что любое сокращение их рабочей силы, в основном состоящей из иностранцев, которая и так испытывает нехватку, будет пагубным. Но многие тогда не были уверены, насколько далеко может зайти Трамп. Пока что его новая администрация не прекращает ажиотажные аресты и депортации, которые теперь упираются в лимит ресурсов, к большому разочарованию президента. В своем заявлении пресс-секретарь Белого дома Тейлор Роджерс сказала, что президент «сократил бюрократические проволочки» и принял меры по снижению стоимости жилья и расширению предложения. «Американцы доверяют президенту Трампу в том, что он исправит жилищный кризис, оставленный Джо Байденом», - сказала Роджерс. Несмотря на неизвестные факторы, влияющие на рынок жилья, главный экономист Redfin Дэрил Фэйрвезер посоветовал покупателям, опасающимся высоких цен, рассматривать новостройки, добавив, что многие застройщики предлагают льготы. Несмотря на то, что запасы растут, предложение по-прежнему составляет всего 3,5 месяца по отношению к текущему уровню продаж, что далеко от шестимесячного уровня, отражающего сбалансированный рынок. В декабре было снято с продажи почти 73 000 домов, что на 64 % больше, чем в предыдущем году, говорится в недавнем анализе данных CoreLogic, проведенном Wall Street Journal. Тем не менее, аналитики JPMorgan заявили на прошлой неделе, что количество новых домов, выставленных на продажу, достигло 481 000 - больше всего с 2007 года - а количество спекулятивных объектов, построенных без очереди покупателей, достигло 385 000 - больше всего с 2008 года. По словам исследователей, сейчас на продажу выставлено примерно на 20 % больше существующих односемейных домов, чем год назад, «но их количество остается на рекордно низком уровне, примерно на 20-30 % ниже предыдущих впадин». Учитывая, что предложение, по крайней мере, развивается в правильном направлении, Фэйрвезер считает, что покупатели, которые сохраняют гибкость, могут поставить себя в выгодное положение в этом году. Она советует следить за ставками по ипотеке, чтобы в случае их снижения действовать быстро, и получить предварительное одобрение на получение кредита на покупку жилья. «Я вижу, что ситуация меняется, но в то же время стабилизируется», - сказала она, добавив, что тарифы остаются дикой картой в ее способности заселять клиентов в новые дома в этом году. По словам Джонсон, в конце прошлого года она наблюдала небольшой спад в продажах, отчасти из-за исторического урегулирования, которое изменило правила комиссионных и стимулировало покупателей отказаться от услуг брокеров. Однако в последнее время, по ее словам, и покупатели, и продавцы устали ждать снижения ипотечных ставок и начинают выходить из состояния ожидания. «Вместо того чтобы быть такими однобокими, иметь недостаточно инвентаря и слишком много покупателей, что создавало многократные переторжки, - сказала она, - я думаю, мы как бы подошли к этому моменту».