Замораживание рынка жилья: высокие цены ставят некоторых покупателей и нынешних владельцев в затруднительное положение

Опубликованные на этой неделе свежие данные подчеркнули, насколько застрял рынок жилья в США. В понедельник индекс настроений компаний, занимающихся строительством жилья в США, вернулся к своему минимуму за 2,5 года. На следующий день Министерство торговли сообщило, что количество новых строящихся домов и разрешений на строительство односемейных домов в июле немного выросло, но все еще остается близким к минимуму, достигнутому после пандемии. Цены на жилье остаются высокими, как и процентные ставки по ипотечным кредитам. Причин для оптимизма мало. «Повышенные ставки по ипотечным кредитам продолжают сдерживать продажи нового жилья, но резкое дальнейшее снижение уверенности строителей с начала этого года, по-видимому, отчасти отражает как удар по уверенности потребителей со стороны тарифов, так и замедление экономики», — написал на этой неделе в своей заметке Оливер Аллен, старший экономист по США в исследовательской группе Pantheon Macroeconomics. Но даже несмотря на то, что президент Дональд Трамп требует от Федеральной резервной системы снизить свои влиятельные процентные ставки, экономисты опасаются, что ставки по ипотечным кредитам останутся высокими до тех пор, пока экономика не начнет давать сбои. Даже после того, как ФРС снизила базовую процентную ставку на целый процентный пункт в прошлом году — и в этом году вероятны дальнейшие снижения — стоимость жилищных кредитов остается стабильно высокой, сказал Лэнс Ламберт, главный редактор и соучредитель ResiClub, компании, занимающейся аналитикой рынка жилья. По словам Ламберта, для существенного снижения ставок по ипотечным кредитам, скорее всего, потребуется резкое ухудшение экономической ситуации. «Действительно значительное падение произойдет в случае резкого роста безработицы и ухудшения экономической ситуации», — сказал он. Федеральная резервная система не может в одностороннем порядке снизить стоимость ипотечного кредита для потребителей, поскольку устанавливаемые ею процентные ставки не оказывают на него прямого влияния. Тем не менее, во вторник Трамп вновь призвал председателя ФРС Джерома Пауэлла снизить ключевую ставку центрального банка по федеральным фондам. «Может кто-нибудь сообщить Джерому «Слишком поздно» Пауэллу, что он наносит серьезный ущерб жилищному сектору?» — написал Трамп во вторник вечером в Truth Social. «Из-за него люди не могут получить ипотеку. Инфляции нет, и все признаки указывают на значительное снижение ставок. «Слишком поздно» — это катастрофа!» Те, кто ожидает, что снижение ставок Федеральной резервной системой принесет значительное облегчение, могут в конечном итоге разочароваться. Ставки по ипотечным кредитам более тесно связаны со спросом инвесторов на долгосрочные государственные облигации, такие как 10-летние казначейские облигации. Когда спрос на эти облигации растет, их процентные ставки, или доходность, снижаются — и вместе с ними снижаются и ставки по ипотечным кредитам. Спрос на такие облигации определяется множеством факторов, в том числе ожиданиями относительно инфляции и общего экономического роста, а также оценками финансового состояния правительства. С момента переизбрания Трампа в ноябре доходность 10-летних облигаций практически не изменилась, хотя и подвергалась значительным краткосрочным колебаниям, например, после объявления Трампом в апреле о введении тарифов в рамках «Дня освобождения». По состоянию на среду доходность 10-летних облигаций составляла около 4,3%. Аналогичным образом, за тот же период практически не изменились ставки по ипотечным кредитам: в неделю выборов 30-летняя ставка по ипотечным кредитам составляла 6,8%. Сегодня она составляет 6,6%. Эта ставка отражает общую неопределенность, которую создала для экономики политика Трампа в области тарифов, иммиграции и фискальной политики. Ассоциация ипотечных банков заявила в прошлом месяце, что «неопределенность в торговле и геополитической сфере», а также опасения по поводу долга и дефицита продолжают подпитывать опасения по поводу спроса на американские облигации, которые обычно считаются «безопасными» активами, поскольку риск дефолта правительства должен быть равен нулю. В качестве причины продолжающихся опасений по поводу способности правительства брать кредиты она сослалась на понижение рейтинга облигаций США агентством Moody's в мае, хотя в отдельном сообщении на этой неделе агентство S&P подтвердило текущий кредитный рейтинг страны. В своем заявлении пресс-секретарь Белого дома сказал: «Торговые соглашения президента Трампа открыли беспрецедентный доступ на рынки для американского экспорта в страны, общий объем экономики которых составляет более 32 триллионов долл., а население — 1,2 миллиарда человек. По мере вступления в силу этих исторических торговых соглашений, а также реализации прорастающей внутренней программы администрации по дерегулированию и снижению налогов в рамках «The One Big Beautiful Bill», американские предприятия и семьи могут быть уверены, что лучшее еще впереди». Решение ФРС о снижении ключевой ставки принесет рынку некоторое облегчение, считает Роберт Дитц, главный экономист Национальной ассоциации домостроителей. В частности, это снизило бы стоимость заемных средств для застройщиков, желающих приступить к реализации новых проектов. «Смягчение денежно-кредитной политики помогло бы», — сказал он. Но не ясно, появятся ли покупатели, если на рынок выйдет больше новых домов. Застройщики пошли на крайние меры, чтобы привлечь покупателей. Ассоциация застройщиков сообщила в понедельник, что использование стимулов для продаж в августе составило 66%, по сравнению с 62% в июле, и это самый высокий показатель в период после Covid. «Проблемы, с которыми рынок жилья сталкивается уже более десяти лет, в основном связаны с трениями на рынке, которые привели к структурному дефициту жилья», — сказал Дитц. «Нехватка рабочей силы, отсутствие земельных участков, проблемы с финансированием со стороны предложения, проблемы с цепочкой поставок, регуляторные издержки — все это приводит к тому, что строительство дома занимает больше времени и становится более дорогостоящим».