Вот насколько недоступен современный рынок жилья - и где он становится еще хуже

С тех пор как в первые годы пандемии на рынке жилья наблюдался эпический рост, вызванный рекордно низкими ставками по ипотеке, рынок страдает от низкого предложения и высоких цен. Согласно индексу S&P CoreLogic Case-Shiller, в марте цены в стране были на 39 % выше, чем в марте 2019 года, до пандемии. В то время как цены продолжают расти, дефицит предложения наконец-то начинает ослабевать - но не в тех ценовых точках, где это необходимо. Спрос на жилье в целом высок, но наиболее силен в нижнем, более доступном сегменте рынка. В этом сегменте по-прежнему ощущается острая нехватка предложения. В результате продажи жилья в нижнем и среднем ценовых сегментах продолжают отставать от дорогого рынка. Новый отчет Национальной ассоциации риэлторов и Realtor.com анализирует доступность и предложение, проливая свет на то, где именно на рынке находятся болевые точки. Доступность определялась с помощью стандартных правил андеррайтинга для покупателей, использующих 30-летнюю фиксированную ипотеку, где 30 % дохода используется для ежемесячного платежа (ипотека, налог на недвижимость и страховка). Для тех, кто зарабатывает от 75 000 до 100 000 долл. в год, считающихся покупателями со средним и выше среднего уровнем дохода, предложение жилья на продажу, которое они могут себе позволить, увеличилось больше всего среди всех групп населения в этом году по сравнению с тем, что было год назад. В марте 2024 года 20,8 % объектов были по карману этим семьям, а в марте этого года этот показатель вырос до 21,2 %. Но в марте 2019 года эти же покупатели могли позволить себе почти половину, или 48,8%, всех активных объявлений. На так называемом сбалансированном рынке между покупателями и продавцами эта группа должна быть в состоянии позволить себе 48 % всех объявлений, говорится в отчете. Исходя из текущего уровня запасов, для достижения равновесия рынку потребуется еще примерно 416 000 объектов по цене не ниже 255 000 долл., говорится в исследовании. Для тех, кто зарабатывает менее 75 000 долл. в год, рынок стал еще менее насыщенным. Покупатель жилья с зарплатой в 50 000 долл. мог позволить себе лишь 8,7% доступных объявлений в марте, по сравнению с 9,4% в марте 2024 года и 27,8% в марте 2019 года. Семьи с более высокими доходами имеют практически полный доступ к рынку жилья. Покупатели жилья, зарабатывающие 250 000 долл. и более, могут позволить себе не менее 80% жилья, выставленного на продажу. «Сегодня покупатели видят больше домов на продажу, чем год назад, и, что отрадно, многие из них появились в ценовых категориях со средним уровнем дохода», - говорит Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com. «Но, как показывает этот отчет, у нас все еще нет достаточного количества жилья, доступного для семей с низким и средним уровнем дохода». Хейл добавила, что прогресс в области запасов не был равномерным по всей стране, и отметила, что увеличение запасов было сосредоточено на Среднем Западе и Юге. Хотя отчет представляет собой общенациональный снимок, вся недвижимость локальна. Рынки на Среднем Западе, такие как Акрон, штат Огайо, Сент-Луис и Питтсбург, считаются сбалансированными, с достаточным предложением для удовлетворения спроса. Другие компании добились значительных успехов, добавив больше доступных объявлений, но все еще не удовлетворив спрос. К ним относятся Роли, Северная Каролина, Де-Мойн, Айова, и Гранд-Рапидс, Мичиган. Однако более 40 % из 100 крупнейших мегаполисов страны все еще испытывают трудности. К ним относятся Сиэтл и Вашингтон, округ Колумбия. Хотя предложение доступного жилья увеличилось на обоих рынках, домохозяйства по-прежнему должны зарабатывать более 150 000 долл. в год, чтобы позволить себе даже половину доступных домов. Другие рынки, которые были перегреты, наконец-то остывают. В Остине (штат Техас), Сан-Франциско и Денвере наблюдается значительный рост предложения доступного жилья. Сейчас они превышают уровень, существовавший до пандемии. «Это говорит нам о том, что при правильном сочетании нового строительства, рыночных сдвигов и усилий местной политики даже некоторые из самых сложных рынков могут начать склоняться к равновесию», - утверждают авторы отчета. Есть и такие рынки, которые становятся все хуже. Многие из них находятся в Южной Калифорнии, включая Лос-Анджелес и Сан-Диего. В эту же категорию попадает и Нью-Йорк. Авторы доклада называют несколько факторов, в том числе десятилетия недостроя, ограниченное предложение пригодной для строительства земли, высокую стоимость строительства, ограничительные законы о зонировании и быструю миграцию населения. Домостроители пытаются строить более доступные дома, но их стоимость высока и может стать еще выше на фоне тарифов и новой иммиграционной политики. Число начатых строительств односемейных домов в марте было почти на 10% ниже, чем в том же месяце годом ранее.