Дерегулирование рынка недвижимости: как американские правила контролируют сделки

Продавцы недвижимости в Соединенных Штатах должны получить лицензию, выдаваемую каждым штатом. Например, в случае Флориды риэлторы должны быть не моложе 18 лет, окончить среднюю школу и пройти 63-часовой курс обучения, который можно пройти онлайн или очно (стоимость курсов обычно составляет от 300 до 450 долларов США), после чего сдается экзамен. После этого риэлтор может начинать покупать и продавать недвижимость, продлевая лицензию каждые два года за 40 долларов США, но для первого продления (через 18-24 месяца, в зависимости от того, когда он сдаст экзамен) ему придется пройти 45-часовой курс после обучения. Затем, перед каждым полугодовым продлением, вы должны пройти курсы «непрерывного образования» - курсы общей продолжительностью 14 часов, которые делятся на две категории: шесть обязательных кредитных часов и восемь кредитных часов по выбору. Однако риэлтор не может работать в одиночку. Продавец недвижимости должен работать под эгидой брокера, который дает ему название своей компании, защищает его и ведет документы по всем сделкам. Чтобы стать брокером, необходимо быть действующим риэлтором не менее 24 месяцев в течение предыдущих пяти лет на любой территории или в любой юрисдикции США. Начинающий брокер должен пройти 72-часовой предлицензионный курс во Флориде, одобренный Комиссией по недвижимости Флориды, сдать государственный экзамен, а также пройти проверку биографии и снять отпечатки пальцев. Согласно законодательству Флориды, каждый действующий брокер должен иметь офис, расположенный в здании «стационарной постройки». Закон также требует, чтобы только брокеры могли владеть и содержать офис. Риэлторам не разрешается иметь собственные офисы, поэтому визитные карточки риэлторов во Флориде должны содержать их имя и номер лицензии, а также название и адрес их брокерской фирмы. «Брокеры также должны продолжать обучение после получения лицензии. В первый период продления лицензии они должны пройти 60-часовой постлицензионный курс и сдать экзамен, а также «непрерывное образование» - 14-часовой курс каждые два года. «Брокер обычно считается должностью более высокого уровня, чем агент по недвижимости, то есть агент обычно работает под руководством брокера». «Риэлторы, помимо оплаты лицензии каждые два года, оплачивают ежегодный доступ к сети Multiple Listing Service (MLS) - базе данных, которая дает им доступ к поиску и размещению всех объектов недвижимости в их районе. Информация MLS включает в себя не только данные о самой недвижимости, такие как площадь, комнаты, фотографии, но и информацию о том, сколько дней недвижимость находится на рынке, является ли она обычной продажей или лишением права выкупа, аналогичные объекты, недавно проданные для сравнения, или историю цен. «Во Флориде лицензия на недвижимость может быть активной или неактивной. Активная лицензия позволяет агенту по недвижимости покупать, продавать и зарабатывать комиссионные на объектах. Неактивная лицензия означает, что агент в настоящее время не работает в сфере недвижимости. Это позволяет агенту временно приостановить свою деятельность в сфере недвижимости. «Риэлтор, получив лицензию, должен выбрать брокера, с которым он будет работать. Каждый брокер предлагает вознаграждение и другие преимущества, такие как использование офиса, курсы, ксерокопирование, юридические консультации и т. д. Когда сделка состоялась, брокер получает комиссионные. Как правило, брокер оставляет себе 10-20 % комиссионных, а остальное выплачивает риэлтору, который провел сделку. Помимо прочего, это зависит от опыта риэлтора. Как правило, те, кто только начинает работать, получают от своих брокеров меньшие выплаты, но схемы могут быть самыми разными, как и сами брокеры: от крупных сетей, таких как Re Max, до брокеров с одним офисом. «Приведу простой пример, не вдаваясь в подробности: если дом продается за 100 000 долларов, продавец платит комиссию в размере 6 % (обычно комиссию платит только продавец, хотя это зависит от конкретного случая), которая делится между продающим риэлтором (который внес недвижимость в MLS и показал ее) и риэлтором, который привел покупателя. Каждая сторона получает 3 %, которые идут каждому брокеру. Из 3000 долларов США, которые получает каждый брокер, если, например, по договору риэлтор оставляет себе 85%, то риэлтор получает 2550 долларов США, а брокер - 450 долларов США».