Как работает бизнес по покупке номеров у гостиничных брендов и сколько нужно инвестировать

Стать предпринимателем в сфере гостиничного бизнеса проще, чем кажется. Такая возможность предоставляется через дробное владение, «относительно новую модель, которая демократизирует доступ к инвестициям в отели», и с инвестициями, которые начинаются от чуть более 15 000 долларов США. Когда речь заходит о примерах, он упоминает отель в Барилоче и еще один, Four Points by Sheraton, в Пуэрто-Игуасу, с инвестициями в размере одной шестой части, которые начинаются от 26 200 долларов США. Помимо этого, есть варианты инвестиций от 16 500 долларов США», - добавляет он, а затем рассказывает о другом случае: бренд Howard Johnson приземлился в проекте Pueblo Nativo в Вилья-Джардино, Кордова, положив начало первому в стране пятизвездочному олл-инклюзиву, построенному по этой схеме. В частности, чтобы приобрести шестую часть кондоминиума с одной спальней площадью 100 квадратных метров на данном этапе, необходимо заплатить 31 533 доллара США. «Если есть 12 владельцев, то каждый из них владеет долей, эквивалентной одной двенадцатой», - отмечает он, добавляя, что одна доля больше ориентирована на аренду, другая - на использование, а третья - смешанная. Таким образом, как говорится на сайте Fractional Class, инвестор становится владельцем доли недвижимости в элитном направлении, по низкой цене, с высокой доходностью и возможностью решить вопрос с отдыхом на всю жизнь. «Доходность связана с доходностью этой арендной единицы, которую я передаю гостиничному бренду, чтобы он эксплуатировал ее и платил мне от 8 до 10 % в год, что намного выше традиционной арендной платы», - говорит он, отмечая, что это также инвестиция с двумя движущими силами: капитализация и участие в бизнесе и эксплуатации иерархии отелей. В этом смысле Карризо объясняет, что он служит для финансирования проектов на стадии подготовки и предварительного строительства. «Кроме того, конечно, существует еще и капитализация. На этапе предварительного строительства цена - это цена возможности, а затем - рыночная цена», - добавляет он, а затем заключает: „Нас не так много, кто создает и продает свои собственные отели“. Но... что же такое дробное владение? «По словам Игнасио Коултера, нотариуса и соучредителя консалтинговой компании Fractional Argentina, этот англицизм определяет небольшую группу людей, владеющих недвижимостью для отдыха, которые договариваются о том, как они будут использовать эту недвижимость, как они вносят вклад в ее содержание и кто будет отвечать за ее управление. Эта модель позволяет группе людей осуществлять совместное владение недвижимостью, как владельцы кондоминиума, договариваясь между собой о правилах использования, содержания и эксплуатации. Однако, - продолжает Коултер, - в общих чертах правила кондоминиума устанавливают, что срок действия договора о добровольном разделе составляет не более 10 лет, по истечении которых любой из владельцев кондоминиума может потребовать раздела имущества, то есть его продажи. Такой короткий срок делает невозможным использование кондоминиума», - говорит он. Глава консалтинговой компании отмечает, что в настоящее время проекты структурированы как 30-летние трасты - регулирующие использование, содержание и эксплуатацию, - в которых по окончании срока бенефициары решают, продать ли собственность или передать ее доверительным собственникам как конечным бенефициарам, создавая таким образом отложенный кондоминиум на три десятилетия. «Однако, по мнению Коултера, для того, чтобы эта модель заработала в полную силу, необходимо пересмотреть правила: «Она требует создания адекватной правовой базы, позволяющей принять кондоминиум с постоянным добровольным разделением для этого типа собственности, предназначенной для использования и эксплуатации группой людей: владельцами кондоминиума». По словам собеседника, это должно регулироваться Положением об управлении и использовании кондоминиума, предоставляющим администратору достаточные инструменты для обеспечения соблюдения этого положения, такие как, например, приостановление использования кондоминиума владельцем, не выполняющим свои обязательства по уплате взносов на содержание». Коултер согласен с Карризо: рост дробного владения в Бразилии происходит по экспоненте. Хотя с 2010 года они начали активно развиваться без соответствующей правовой базы, в конце 2018 года в связи с необходимостью обеспечить правовую определенность для людей, которые уже являются владельцами, и давлением со стороны застройщиков был принят Закон о мультипроперти, который относится к кондоминиуму с постоянным добровольным разделением, распределение которого осуществляется через Конвенцию о мультипроперти с регистрационным призванием. «Эта законодательная база еще больше укрепила модель, сделав ее еще одним вариантом покупки во всех курортных местах страны», - подчеркивают они. Учитывая описанные здесь преимущества, стоит спросить, почему дробное владение не является распространенным вариантом в портфеле инвестиций в недвижимость в Аргентине. Ответ кроется в слиянии и смешении этого понятия с другим: таймшер». По мнению Коултера, закон необходим и по этой причине: „Предприниматель, который намерен развивать проект по модели дробного владения, будет обязан присвоить недвижимости таймшерное вещное право, а затем передать каждую проданную часть в пользу покупателей, которые станут владельцами кондоминиума и бенефициарами таймшерного вещного права“. «Покупатель дробного продукта будет одновременно «владельцем кондоминиума» и «пользователем» недвижимости, то есть обладателем права собственности на недвижимость в кондоминиуме и права пользования, регулируемого правилами таймшера». «Но, в отличие от таймшера, здесь есть администратор, который подотчетен владельцам, которые будут оплачивать расходы, четко зная, за что они платят». Со своей стороны, Алехандро Карризо упрощает и развеивает любые сомнения: „Здесь вы владелец, и есть документ, подтверждающий право собственности“. И он заключает: «Разница с таймшерами в том, что при дробном владении есть документ о праве собственности».