На что нужно обратить внимание перед покупкой недвижимости, чтобы понять, подешевеет ли она в будущем
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
После глубокой летаргии ипотечное кредитование в Аргентине пробудилось, а вместе с ним и желание людей приобрести недвижимость. А поскольку речь идет о покупке, предполагающей долгосрочный выбор, многие задаются вопросом, на что обратить внимание при покупке квартиры или дома, чтобы принять правильное решение. «Действительно, есть много показателей, которые говорят о зеленых ростках на рынке недвижимости, а ипотечные кредитные линии, появившиеся в конце апреля этого года, сегодня предлагают более 20 банков. Это явление происходит в условиях, когда в Аргентине практически не было предложения ипотечных кредитов. «Это первое явление, которое появляется после долгого времени почти полного отсутствия кредитов. Они были, но их было мало», - пояснил экономист Федерико Гонсалес Руко, когда появилась первая кредитная линия. С другой стороны, была урегулирована процедура отмывания денег, предусмотренная законом 27.743, что вкратце означает, что люди, у которых есть деньги под матрасом, смогут отмыть их и купить различные активы, в том числе недвижимость. Количество операций купли-продажи в Буэнос-Айресе показывает, что спрос уже проснулся. В сентябре было совершено 5157 продаж, что означает рост на 30,4% по сравнению с тем же месяцем годом ранее и лучший сентябрь за последние 6 лет... «Это очень хороший показатель, мы все очень рады. Рынок находится в положительном микроклимате роста, - делится Фабиан Ачаваль, глава одноименной компании по недвижимости, - а показатели посещений четырех основных сайтов по недвижимости за первые семь месяцев года также свидетельствуют о растущей активности спроса». Июльские данные показывают, что количество посещений выросло на 46 процентов по сравнению с июлем прошлого года (эти цифры относятся к поиску аренды и покупки). «Мы, как агенты по недвижимости, удивлены тем, что количество запросов значительно возросло, причем именно в сфере продаж - не считая запросов по аренде - за последние 12 месяцев (по август) они выросли на 98 %, почти на 100 %», - делится Дэниел Брин, партнер компании Zipcode. Сегодня в столице наличие заброшенного дома по соседству - это почти синоним возможности того, что в будущем по соседству появится здание, - говорит Хуан Мануэль Манфе, брокер Century 21 Nimahause. Действительно, одним из важнейших вопросов при анализе недвижимости является возможное развитие событий в окрестностях. Будущая застройка будет означать возможность перекрытия видов и уменьшения яркости объекта, что, как отмечает Диего Мильориси, управляющий партнер одноименной компании по недвижимости, «может привести к снижению стоимости объекта на 30% в будущем». «Брокеры советуют использовать Ciudad 3D, государственный сайт, на котором подробно описано, что можно строить в каждом районе города. Важно помнить, что в настоящее время в градостроительный кодекс города вносятся изменения, и в будущем возможны изменения, в том числе изменение строительных возможностей по глубине и высоте в некоторых районах; в любом случае этот инструмент может оказаться очень полезным». »Район или квартал, в котором находится недвижимость, которую вы хотите купить, будет решающим фактором при принятии решения. В этом смысле специалисты, с которыми мы консультировались, уверяют нас, что безопасность каждого района очень важна и востребована. «Очень хорошая недвижимость, но в темном районе, с ограниченным доступом к общественному транспорту, может уступить место чему-то меньшему, но в районе с большим движением и меньшим уровнем безопасности», - объясняет Миглиоризи. Манфе также объясняет, что по соображениям безопасности квартиры на первом и втором этажах часто сложнее всего продать. Еще один красный флаг, указывающий на то, что перед вами не самый лучший вариант, - необходимость технического обслуживания здания, дома или квартиры. «Важно проверить функционирование водопроводных и газовых труб, а также состояние кухни и ванной комнаты, которые являются самыми дорогими помещениями в доме», - поясняет Миглиоризи. Данные последнего отчета о ценах на ремонт ванных комнат и кухонь, опубликованного Reporte Inmobiliario, показывают, что в период с мая по июль 2024 года затраты, измеренные в американской валюте, снизились на 13,55 % для ванных комнат и на 2,64 % для кухонь. Хотя инвестиции, измеренные в долларах, снизились, «тенденция такова, что в оставшуюся часть года стоимость строительства в долларах продолжит расти», - говорит Герман Гомес Пикассо, основатель Reporte Inmobiliario. Манфе также предлагает обратить внимание на работу служб общего пользования во всем здании, будь то удобства или лифт и грузовой подъемник, как на признаки, говорящие об «общей заботе о месте». Брокер также добавляет к этому вопросу интересный факт, связанный с лифтами в здании: «В качестве ограничения на каждые 30 функциональных единиц должен быть один лифт. В дальнейшем рекомендуется иметь более одного, если вы не собираетесь всю жизнь ждать, чтобы подняться или спуститься». Расходы - еще один важный элемент, который необходимо учитывать при покупке недвижимости. Если это квартира в здании с небольшим количеством квартир, расходы будут дороже, так как они распределяются между меньшим количеством квартир». «Важно проверить, оплачивают ли другие владельцы здания расходы на содержание дома, так как в противном случае в будущем это приведет к плохому обслуживанию здания», - объясняет Манфе. В рамках этих платежей возникает типичная дилемма: нужен ли в здании сторож. Учитывая, что заработная плата за наем человека для выполнения этой функции составляет около 30 % от расходов на содержание здания, многие решают обойтись без него, чтобы сократить расходы. «У вас будет более низкая стоимость, но у вас не будет человека, который в случае необходимости сможет принять доставку, открыть и закрыть дверь, оказать помощь; в некотором смысле это снижает качество здания», - говорит Миглиоризи. «Манфе отмечает, что иногда управляющего заменяет тотем безопасности (человек, который наблюдает с экрана, но физически не присутствует), но «это только вопрос безопасности, он не убирает, не принимает заказы и не помогает в случае чрезвычайной ситуации», - объясняет брокер. Хотя это может быть общеизвестно, иногда мало внимания уделяется хорошей презентации недвижимости на фото и видео порталах. Кроме того, для эффективной продажи очень важна оценка. «Семьдесят процентов недвижимости, которая не продается, - это следствие плохой консультации и того, что она не соответствует рыночной стоимости», - говорит Манфе. Миглиоризи советует не подписывать никаких документов, пока вы не проверите 100 процентов документов на право собственности. «Вы можете составить акт купли-продажи, а если право собственности недействительно, либо потому, что наследство было оформлено неправильно, либо потому, что есть здания без соответствующих разрешений, вернуть покупку будет очень сложно», - объясняет брокер. Поэтому, прежде чем подписывать какие-либо документы, необходимо убедиться, что участки не выбиваются из плана, что на них нет несанкционированных построек или плохо оформленного наследства».