От 50 000 долл. за квартиру: район в пяти минутах езды от города обрастает проектами премиум-класса и доступными ценами.

Строительная лихорадка, охватившая район Буэнос-Айреса Вилла Девото, подобно экспансивной волне, пересекла его границу. На этот раз она не заразила другой район города, а перекинулась через кольцо General Paz и охватила всю конурбацию. В зависимости от того, кто о ней говорит, она имеет разные прозвища. Но все сходятся в том, что в районе, примыкающем к автомагистрали General Paz, где сходятся кварталы Villa Devoto, San Martín, Villa Lynch и Tres de Febrero, происходят изменения в сфере недвижимости. Благодатный для кирпича треугольник ограничен улицами Salvador María del Carril и General Paz вплоть до 25 de Mayo и самой автомагистрали. Помимо улиц, именно самые знаковые проекты в этом районе закладывают семена реконверсии и определяют тенденцию. Жилой комплекс MilAires, новые элитные башни и бывший завод Nobleza Piccardo граничат с General Paz и составляют список наиболее выдающихся проектов в этом районе. Соледад Пато имеет степень магистра в области городской экономики и занимается анализом этого района. Она была одной из тех, кто отвечал за преобразования, изменившие эти кварталы 10 лет назад. В то время окружающая среда не была совместима с проектами класса люкс, как сейчас. "Район не был привлекательным, здесь было много промышленности. Предложение на муниципальном уровне заключалось в том, чтобы сделать фронтир General Paz частью города, то есть Девото не останавливаться там, где он заканчивается, а сделать вид, что он пересекает автомагистраль, и расширить задний двор Девото, Вилья Уркиза и Вилья Пуэйрредон в сторону Сан-Мартина", - поясняет она. По словам специалиста, производства, которые раньше находились на краю автострады и в центре квартала, переместились в нижнюю часть Буэн-Айре, где была создана современная логистическая зона. В результате перемещения появились рабочие места, доступность, которой не было у муниципалитета, и порядок на оставленной территории. Были улучшены улицы, проспекты, мосты и подъезды. Например, Родригес Пенья превратился из небольшой дороги в двустороннюю улицу с бульваром, "так что теперь въезд в район с проспекта Сан-Мартин стал намного проще, и вы въезжаете с Альбарелоса с CABA на Вилья-Линч", - объясняет он. Хорошая связь, которой пользуется район, подкрепляется общественным транспортом. "В районе Villa Lynch, Sáenz Peña и узле, который в настоящее время принадлежит Ecipsa Group, находятся три железнодорожные станции на трех различных линиях, что означает, что в радиусе 20 кварталов вы связаны с центром столицы тремя различными маршрутами", - говорит Пато, и этот факт укрепляет район. Благодаря новой планировке была создана новая ось недвижимости. "Как в свое время между Авенида дель Либертадор и Генерал Пас, когда был построен комплекс Al Río в Висенте Лопесе, так и сейчас здесь происходит нечто подобное для среднего и выше среднего классов. Создается пространство, которому необходимо уделять внимание, использовать его для развития коммуникаций, гастрономических заведений, двуязычных школ, медицинских центров, супермаркетов и университетов", - говорит Себастьян Орланди, глава компании Flamma Real Estate и партнер по развитию одного из проектов в этом районе. "На муниципальном уровне была проведена работа, чтобы через 10 лет застройщики имели другую власть", - говорит Соледад Пато. Действительно, сегодня в этом районе наблюдается активное движение в сфере недвижимости. В 10 кварталах друг от друга реализуются два проекта, цель которых - повысить уровень строительства. Оба проекта, разработанные компанией Root UDN, расположены в районе Сан-Мартин и в районе Трес-де-Фебреро. "Там, где раньше находился автобусный терминал средней дальности, сегодня начинает возвышаться Aera Distrito Nueva Lynch - строящийся комплекс из двух башен высотой 16 и 26 этажей, в которых будет 170 квартир от одной до четырех комнат. Проект, строительство которого рассчитано на 36 месяцев, расположен на проспекте 25 де Майо, в 300 метрах от General Paz, требует инвестиций в размере 20 млн. долл. Наиболее красивая и развитая часть Сан-Мартина находится в центре района. Мы хотим вдохнуть жизнь в этот район, который находится в шаговой доступности от столицы и обладает огромным потенциалом именно благодаря своему расположению", - говорит Орланди. Проект находится напротив кампуса Университета Сан-Мартин (UNSAM), хотя секретным оружием проекта является открытый вид на гольф-клуб General Mitre, расположенный за университетом. Проект, расположенный на участке площадью 11 000 кв. м, имеет более 1000 кв. м удобств. Среди них новинкой является наличие собственного спортивного клуба, в котором будет находиться тренажерный зал Sport Club. Он будет открыт для публики, а для совладельцев здания будет действовать система членства, позволяющая пользоваться всеми удобствами, включая футбольные и паддл-корты. Этот проект присоединяется к тем немногим, которые имеют сеть спортивных залов в пределах своей юрисдикции, как это сделал Пуэрто Низук в южной части Большого Буэнос-Айреса. Мы стремимся изменить районы, которые мы развиваем. В данном случае мы хотим превратить бывший заводской район в центр с жилыми домами, магазинами, гастрономическими заведениями и спортивным досугом", - подчеркивает Эзекиль Лейбашофф, коммерческий директор компании Root UDN (Usina de Negocios), разработчика проектов Aera. В этом смысле проект предусматривает включение предложений, подобных тем, которые уже реализуются в Девото, например, кондитерской Дамиана Бетулара или ресторана Mecha. 47% квартир, выставленных на продажу в прошлом году, уже проданы. Стоимость квадратного метра на этом начальном этапе работ начинается от 1265 долларов США и варьируется от 59 000 до 384 000 долларов США, в случае четырех двухуровневых номеров на самых высоких этажах. "Рост района привлекает внимание покупателей разных профилей. Себастьян Орланди выделяет два основных типа. "Первый - это люди, которые живут в городе и, к сожалению, уже не могут себе этого позволить. Это связано с тем, что купить квартиру сегодня очень сложно. Например, если мне нужно купить трехкомнатную квартиру в элитном районе Девото, с меня просят 250 000 долларов США, а если я делаю это в пяти минутах езды на машине с противоположной стороны Генерал Пас, то покупаю ее за 150 000 долларов США. Разница в цене составляет почти половину, поскольку в Девото квадратный метр стоит в среднем 3 000 долларов США, а на противоположной стороне - от 1 600 до 1 800 долларов США. В этой ситуации потребитель CABA оказывается "изгнанным" - явление, которое происходит во всем мире в больших городах, когда земля дорожает из-за ее нехватки", - описывает один из профилей. С другой стороны, он приводит в пример "покупателя, живущего в провинции, который никогда не имел в провинции такого уровня дизайна, качества и капитального продукта". Этот профиль, живущий в таких районах, как Сан-Мартин или Трес-де-Фебреро, желающий остаться в этом районе, но стремящийся к хорошему качеству, и есть тот, кто заинтересован в этих новых проектах. "Под тем же брендом в стадии разработки находится еще одна башня, которая пополнит предложения высокого класса. На улице Луиса Аготе, у въезда на Саенс Пенья, находится комплекс Aera General Paz, состоящий из одной 22-этажной башни с объемом инвестиций более 10 млн. долл. В этом проекте также прослеживается гастрономическая составляющая: на 15-м этаже будет располагаться ресторан двойной высоты, что позволит создать место встречи с панорамным видом. Проект рассчитан на 72 квартиры от одной до трех комнат (общей площадью от 34 до 86 кв. м) и опережает другой проект на полгода. Сдача объектов ожидается в течение 30 месяцев. На данный момент продано 20% квартир по цене за квадратный метр от 1475 долл. В таком порядке самый доступный билет - 50 000 USD. "Покупка этих квартир переплетается с бизнесом. "Сегодня мы продаем от 1450 долл. м², а прогнозируемая переоценка на момент завершения проекта составляет не менее 2700 долл. за квадратный метр", - говорит Лейбашов. Другими словами, рентабельность для тех, кто хочет купить, чтобы продать через несколько лет, почти вдвое выше нынешней цены". "Проект может быть приобретен на условиях финансирования: первоначальный взнос 30% плюс пессимизированная рассрочка плюс CAC в зависимости от количества месяцев, оставшихся до окончания строительства, в данном случае от 30 до 36. "Не маловажным фактом является то, что, учитывая близость к городу и образовательным центрам, проект нацелен на привлечение публики, заинтересованной во временной аренде. "Обычная арендная плата в этом районе составляет около 4%, а в случае временной аренды она удваивается и составляет в среднем 8%", - анализирует Лейбашофф. В этом смысле Орланди добавляет: "В случае Distrito Lynch мы сделали серию одно- и двухкомнатных квартир в низких уровнях, которые будут использоваться для временной аренды. Идея возникла в связи с тем, что в Университете Сан-Мартин, который находится напротив здания, учатся 20 000 студентов, некоторые из них - из внутренних районов города, и они имеют самые разные профессии. Возможно, эта публика сегодня снимает жилье на столичной стороне, ездит на поезде, ходит пешком, а мы видим там помещение для аренды". Эти разработки, наряду с остальной текущей застройкой, обрамляют два масштабных проекта. Одним из первых был заложен MilAires - городской комплекс в Девото, граничащий с General Paz, площадью более 29 300 кв. м. Группа компаний Ecipsa Group планирует инвестировать в этот проект 140 млн. долларов США, что позволит обеспечить долгосрочное финансирование в городе. В более чем 900 запланированных объектах будет от одной до четырех комнат с балконами или собственными террасами, а также помещения для жилья, а базовая стоимость квадратного метра составит около 2400 м². "Холдинговая компания Cordoba, в портфеле которой почти 100 проектов, разграничивает бурно развивающийся район двумя основными проектами. MilAires с одной стороны и его новое обещание на другом конце. Речь идет об участке площадью 15,9 га, который компания приобрела в этом году у компании IRSA, купившей его в 2011 году, за 22,9 млн. долл. Этот участок является историческим для данного района. До 1970-х годов здесь располагался завод General Motors. В 1981 г. табачная компания Nobleza Piccardo открыла свой завод, который впоследствии продал часть земли группе Carrefour, уступил другую часть местным властям, а в 2011 г. перенес свое производство в индустриальный парк Пилар. "Мегалот" находится в нескольких метрах от General Paz, рядом с гипермаркетом Carrefour, Sodimac, Mc Donald's и расположен в районе с важными торговыми, сервисными и образовательными центрами, такими как Университет Сан-Мартин. "MilAires был нашим первым шагом в CABA, и этим мы доказали, что способны развивать новые категории на рынке с эксклюзивными жилыми продуктами, которые предлагают качество жизни, широкий спектр удобств, зеленых зон и услуг", - сказал Хайме Гарбарски, владелец Ecipsa, в интервью LA NACION, и отметил, что проект будет иметь открытые коммерческие пространства, интегрированные в микрорайон, и жилые предложения с финансированием для среднего класса.