Простые способы рассчитать повышение арендной платы в феврале

Как и каждый месяц, многие арендаторы и арендодатели должны рассчитать повышение арендной платы, поскольку им предстоит корректировка. Они различаются в зависимости от того, были ли они подписаны с законом, принятым в 2020 году, с тем же законом, но с изменениями, внесенными в него в 2023 году, или были согласованы после отмены Закона об аренде, когда была открыта игра, чтобы определить между сторонами способ обновления стоимости контрактов. «Несмотря на то, что президент Хавьер Милей отменил закон об аренде указом о необходимости и срочности (DNU) в декабре 2023 года и этим открыл игру для определения способа обновления стоимости договоров (индекс и частота), все договоры, подписанные до DNU, будут продолжать действовать на согласованных условиях до окончания срока их действия. То есть договоры, заключенные на основании закона, санкционированного в июле 2020 года, будут поддерживать ежегодное обновление до окончания срока их действия. Регулирование цены, проиндексированной на ICL, будет действовать до конца действия этих договоров, то есть до октября 2026 года, если они не будут продлены. «В этих случаях корректировка цены аренды производится один раз в год в течение 36 месяцев действия договора, то есть в общей сложности дважды. Эти повышения регулируются Индексом для договоров аренды (ICL), составляемым Центральным банком, который определяет, насколько должна увеличиваться стоимость аренды при ежегодном обновлении. «Важным фактом является то, что текущая арендная плата корректируется раз в год в соответствии с LCI, что представляет собой невыгодный сценарий как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку арендодатели должны предвидеть ежегодную инфляцию при установлении стоимости в начале контракта, а арендаторы вынуждены сталкиваться с высокими суммами в первые месяцы нового года, что не соответствует текущей экономике. Существует несколько веб-сайтов, разработавших калькуляторы для определения роста арендной платы. Одним из них является, например, Instituto de la Vivienda de la Ciudad или Arquiler. Чтобы узнать индекс на втором из них, нужно выполнить следующие действия: «Эти данные помогут рассчитать сумму, которую нужно будет заплатить в течение следующего года, и процент повышения, соответствующий этому периоду. Вкратце, формула, которая применяется, состоит из общей суммы арендной платы, разделенной на индекс на момент подписания договора, умноженной на индекс дня, когда к ней применяется повышение. Например, в феврале 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составляла в среднем 416 991 песо, по данным Zonaprop, и если бы арендатор начал снимать квартиру 1 февраля 2024 года, то 1 февраля 2025 года ему пришлось бы начать платить обновленную сумму в 1 144 289 песо. Если бы арендатор заключил договор 1 февраля 2024 года, то 1 февраля 2025 года он должен был бы начать платить обновленную сумму в размере 1 144 289 песо. «Чтобы получить это число, необходимо ввести в калькулятор следующие данные: »Этот расчет покажет, что сумма, которую нужно будет заплатить в течение следующего года (до февраля 2026 года), составит 1 песо. 144 289, исходя из 174,42% роста, установленного LCI в начале февраля». »Другой вариант - обратиться к официальному сайту Центрального банка, где индекс обновляется ежедневно. Эта возможность не предусматривает автоматического расчета, а должна быть выполнена вручную человеком, который выполнит следующие действия: «После отмены закона об аренде жилья арендодатели и арендаторы могут договориться о корректировках и выбрать, какой индекс будет использоваться и как часто будет изменяться сумма, которую необходимо платить в месяц. Договоры, заключенные с января 2024 года, с учетом новых правил DNU, возвращающихся в Гражданский и Коммерческий кодекс, могли быть согласованы с предпочтительными корректировками, хотя преобладающей была корректировка с учетом инфляции на основе CPI (индекс потребительских цен) с квартальными или четырехмесячными периодами. «В Интернете есть множество вариантов автоматических калькуляторов накопленной инфляции, которые берут за основу данные, опубликованные Indec (Национальный институт статистики). Один из них - калькулятор Чекедо, который будет использоваться в качестве справочного материала ниже: «Например, если была согласована ежеквартальная корректировка для арендной платы в размере 538 324 песо, начиная с ноября 2024 года, которая должна быть скорректирована в феврале, последний индекс, опубликованный Indec, приходится на декабрь 2024 года. В этом случае будет использоваться трехмесячный период с октября 2024 года по декабрь 2024 года. Учитывая, что накопленная инфляция за этот период составила 8,03%, стоимость, подлежащая оплате, составит 581 540,03 песо в месяц. «В случае, если будет принято решение корректировать вручную, важно подчеркнуть, что инфляцию каждого из месяцев не следует складывать, а следует умножить колебания инфляции каждого месяца и перемножить их между собой и стоимостью арендной платы, учитывая, что это накопленная инфляция за период. »Во-первых, необходимо знать, какой была инфляция за период, на который должна быть скорректирована арендная плата. После того как данные найдены, необходимо выполнить следующие шаги: «На конкретном примере, если 1 ноября был подписан договор аренды на сумму 538 324 песо с ежеквартальной корректировкой на инфляцию, то в феврале он должен быть скорректирован в первый раз. Поскольку отчет Indec выходит в середине месяца, в первый день февраля будут доступны данные за октябрь, ноябрь и декабрь, но еще не за январь. «Значение ежемесячного изменения инфляции в эти месяцы составило 2,7% в октябре, 2,4% в ноябре и 2,7% в декабре. »После деления каждого на сто и добавления единицы счет будет таким: 538 324 x 1,027 x 1,024 x 1,027 x 1,027 = 581 песо. 412,8 «Результат не всегда совпадает с расчетом, произведенным с помощью автоматического калькулятора (chequeado.com), поскольку цифры, ежемесячно публикуемые INDEC, округляются (число может содержать больше десятичных знаков, которые, будучи включенными в счет, могут колебаться между 100 и 300 песо в плюс к конечному результату). »На практике арендатор узнает за полмесяца до корректировки, на сколько увеличится арендная плата. Это связано с тем, что, используя данный пример, в середине января он уже может знать значение инфляции за декабрь и, таким образом, рассчитать, сколько ему придется платить в феврале. Однако эта цифра может измениться, если арендная плата вносится в конце месяца, поскольку уже будет доступен процент инфляции за предыдущий месяц, в данном случае январь. «Договоры, подписанные в соответствии с Законом 27.737 (действовавшим с 17 октября 2023 года до 29 декабря 2023 года, когда вступил в силу DNU Хавьера Милея), обновляются каждые шесть месяцев на основе коэффициента Casa Propia. Эти договоры начали обновляться с апреля 2024 года в первые шесть месяцев после подписания (для тех, которые были согласованы в октябре). «Учитывая, что DNU Хавьера Милея установил, что арендатор и арендодатель могут свободно договариваться об индексе, к которому должна быть привязана стоимость договора, договоры, подписанные после отмены закона об аренде, могут корректироваться на тот коэффициент, который предпочтителен в каждом конкретном случае. Для тех, кто решил использовать индекс Casa Propia, в интернете есть калькулятор arquiler.com, который ускоряет расчеты. Чтобы произвести расчет, выполните следующие действия: «Имея эти данные, вы можете рассчитать сумму, которая будет выплачена в течение следующих нескольких месяцев, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду. Например, в августе 2024 года арендная плата за двухкомнатную квартиру в Буэнос-Айресе составит в среднем 485 881 песо, согласно данным Zonaprop. Если бы арендатор заключил договор 1 августа 2024 года и решил обновлять его с учетом индекса Casa Propia каждые шесть месяцев, то в феврале ему пришлось бы заплатить 779 434 песо. «Чтобы получить это число, необходимо ввести в калькулятор следующие данные: „В результате расчета сумма, которую нужно будет заплатить в течение следующих шести месяцев (до июля 2025 года), составит 779 434 песо, исходя из 60,42%-ного роста, установленного индексом Casa Propia“.