Триумфальное возвращение квартир, о которых забыли на долгие годы и которые теперь определяют рыночный спрос.
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
За последние 30 лет их было построено меньше всего, но в то же время именно они пользуются наибольшим спросом у семей в Буэнос-Айресе. Четырехкомнатные квартиры сложнее всего найти на рынке недвижимости, поскольку в последние десятилетия застройщики перешли на строительство однокомнатных квартир, которые легче разместить и которые приносят больше прибыли. Но теперь ситуация изменилась. Закончилась ли гегемония однокомнатных квартир? «В последние три года инвесторы, которые поддерживали рынок, в основном покупали однокомнатные квартиры, потому что они были наиболее арендованными и в то же время имели самые низкие цены, - соглашаются специалисты. «Важно отметить, что во время кризиса редко строятся большие объекты, потому что застройщики и строители ищут убежище в небольших квартирах», - говорит Эрнан Нусифора, генеральный директор Global Investments. Помимо кризиса, Диего Рыбка, коммерческий директор Uno en Uno, добавляет еще один факт о динамике этого типа недвижимости: »Это дефицитный рынок. Сегодня люди ищут квартиры с тремя и четырьмя спальнями, которые больше, чем те, что предлагаются. На рынке мало квартир с четырьмя спальнями, а те, что есть, имеют очень мало квадратных метров, нет квартир «мечты» с четырьмя спальнями, которые, в конечном счете, и нужны сегодня семьям». Застройщик строит в Виррей-дель-Пино, Бельграно, проект Byre, где четырехкомнатная квартира стоит 950 000 долларов США с гаражом в комплекте. «Есть поразительная цифра, приведенная Германом Гомесом Пикассо, основателем Reporte Inmobiliario: в конце 2023 года в CABA предлагалось всего 39 четырехкомнатных квартир, однако после отмены арендной платы их количество удвоилось, поскольку больше предложений сосредоточено в следующих районах: Палермо, Баррио Норте, Кабаллито и Реколета. В дополнение к фактору «закона об аренде» в настоящее время начинают проявлять актуальность конечные потребители, которые с возвращением ипотечных кредитов ищут более просторные объекты. Сегодня эта типология снова строится, потому что есть спрос. Поэтому, поскольку заинтересованных сторон много, а предложений мало, эти квартиры пользуются хорошим спросом на рынке», - говорит Нучифора и добавляет: »В одном из моих проектов в Либертадоре и Стуризе эти квартиры были куплены конечными потребителями. Мы получили очень хороший прием при стоимости квадратного метра в 4500 долларов США, потому что в порту Оливос, где расположен проект, нет квартир такого размера». »Они снова строятся. В последние годы на рынке этой типологии наблюдается оживление, фактически строительство жилья такого типа увеличилось из-за высокого спроса», - говорит Федерико Росбако, генеральный директор компании Rosbaco Partners, которая разрабатывает несколько проектов в городе, предназначенных для семей, один из которых называется Cinco в Бельграно, другой - Vía Holmberg в Вилья-Уркиза и третий - Vía Crámer в Колегиалес. «Еще один застройщик этой типологии, который подчеркивает вышесказанное, - Эрнан Писаренко, коммерческий директор HA desarrollos, который объясняет: «Четырехкомнатные квартиры - это недвижимость, которая стоит дороже всего, однако из-за нехватки запасов, очевидно, что когда рынок восстанавливается, они первыми демонстрируют дефицит». Писаренко, как и другие девелоперы, обратился к этой модели апартаментов и, инвестировав 15 миллионов долларов США, строит, в частности, Grand Atlántida в Сан-Тельмо: «Кредит стал большим стимулом для развития этой типологии». «Рынок активен, и из-за отмывания песо стало строиться больше объектов, что также повысило спрос», - говорит Пабло Масоэро, коммерческий директор компании Unité Quartier, у которой есть два проекта с крупными объектами: Quartier Bajo Belgrano, в который будет инвестировано 150 миллионов долларов США, и другой проект - Quartier Lacroze с инвестициями в размере 60 миллионов долларов США. Еще одной переменной, изменившей рынок, стало то, что половина людей, покинувших федеральную столицу во время пандемии, теперь возвращаются в город, как объясняет Диего Рыбка: «Четыре комнаты востребованы семьями, которые уехали жить в страны из-за пандемии, а сегодня 50% из них вернулись и хотят большие пространства; поэтому спрос растет». Мы замечаем, что существует большой потенциал, потому что есть люди, которые устали от дома и его содержания и теперь рассматривают четырехкомнатные квартиры как очень надежную альтернативу жилью», - говорит Нучифора: „Наиболее востребованы те, которые находятся в хорошем состоянии“. Другую причину объясняет Rosbaco: «Изменение приоритетов, вызванное пандемией тесноты, заставило многих людей больше ценить пространство и комфорт в своих домах», - говорит девелопер и добавляет еще один немыслимый аргумент: рост числа больших семей или семей с детьми, которые ищут квартиры с большим количеством комнат. «Ключевым моментом, объясняющим нежелание девелоперов работать с этими типологиями, является бизнес-модель проектов: предлагаются предварительные продажи, а квартиры такого типа требуют высоких цен, что сокращает круг потенциальных инвесторов, которые могут позволить себе 30-процентный первоначальный взнос и ежемесячные платежи в песо, скорректированные CAC. Кроме того, в случаях, когда спрос исходит от конечного потребителя, схема также осложняется, поскольку обычно это семьи, которым приходится продавать недвижимость, в которой они живут, чтобы заплатить за квартиру, поэтому они не могут вступить в хорошие отношения. По этой причине застройщики очень осторожно подходят к реализации такого рода проектов: найти инвесторов для их финансирования не так-то просто. Тем, у кого нет возможности дотянуть до требуемого билета, другим вариантом является аренда. Но сколько стоит аренда этих квартир? LA NACION обратился к исследованию, в котором подробно описано, сколько стоит контракт площадью 115 квадратных метров. В среднем стоимость квартиры с такими характеристиками в CABA составляет 1.109.424 песо в месяц, однако если взять пять наиболее востребованных районов, то цифры вырастут:»