Какие районы являются наиболее и наименее востребованными для проживания и как изменилось предложение жилья в этих районах?

За последние несколько лет в Монтевидео наблюдался рост предложения недвижимости, вызванный, главным образом, высоким спросом в отдельных районах и официальными стимулами для жилищного строительства, такими как, например, субсидированное жилье. Несмотря на то, что площадь уругвайской столицы составляет около 530 квадратных километров, этот рост предложения не происходит по всему городу или на большой территории; напротив, он сосредоточен в конкретных и относительно небольших районах. В связи с этим в отчете, основанном на данных Inmuebles Data de El País, было проведено сравнение между декабрем 2024 и 2020 годов, чтобы оценить, в каких районах произошло это расширение (или сокращение) предложения. Изучив данные, которые будут проанализированы ниже, можно заметить, что эти колебания сосредоточены на юге столицы. Фактически, процент роста настолько высок, что для описания этих районов столицы можно использовать термин «бум недвижимости». В связи с этим в отчете Inmuebles Data, подготовленном изданием El País, приводится список районов, которые упорядочены в соответствии с изменением веса предлагаемой в них недвижимости по отношению к общему количеству предлагаемых объектов. В данном случае Inmuebles Data обращает внимание на показатели Barrio Sur: от 0,34 % предложения в Монтевидео в 2020 году до 1,80 % в 2024 году, что дает изменение веса на 432,13 %. Кроме того, в отчете Inmuebles Data отмечается, что изменение веса этого района в городе было вызвано увеличением количества предлагаемой недвижимости на 328,7%. Матиас Медина, вице-президент Уругвайской палаты недвижимости (CIU) и директор компании Macari, подчеркнул, что ключевую роль в продвижении этого квартала среди заинтересованных инвесторов играет фактор продвигаемого жилья, например, поскольку здесь строится несколько зданий в соответствии с законом о жилье, который освобождает от налогов и пошлин на 10 лет. Кроме того, стратегическое расположение вблизи моря и различных служб (транспорт, охрана, университеты и больницы) означает, что интерес населения к этому району растет. Второй по темпам роста район - Ла-Бланкеада, на долю которого приходится от 5,68 % предложения недвижимости Монтевидео до 9,82 %, благодаря увеличению веса на 72,76 % и количества объектов на 39,2 %. Что касается Палермо, то, по данным Inmuebles Data, этот район изменился с 2% предложения недвижимости в Монтевидео в 2020 году до 2,83% в 2024 году, что привело к изменению веса на 41,37%, что объясняется увеличением количества предлагаемых объектов на 14%. В отчете также отмечается рост Кордона, хотя в этом случае мы уже находим значения менее 50 % в росте веса (29,06 %) и 14 % в количестве объектов недвижимости (в 2020 году оно достигло 10,84 %). В отчете Inmuebles Data говорится, что это единственный район с долей предложения более 10 %, в котором наблюдается рост. Причем не только по этому показателю, но и по количеству доступной недвижимости (4%). Как будто этого недостаточно, эти показатели сделали Кордон (по состоянию на декабрь 2024 года) районом с наибольшим весом в предложении недвижимости для жилья в Монтевидео, который четыре года назад занимал район Поситос (17,11 %). Бусео, тем временем, изменился с 2,99 % предложения недвижимости в столице в 2020 году до 3,54 % в 2024 году. В данном случае изменение веса составило 18,66 %, хотя количество предлагаемых объектов снизилось на 4,4 %. С другой стороны, Поситос Нуэво входит в число районов, где было зафиксировано наибольшее снижение количества предлагаемой недвижимости (-45,8 %), в результате чего его вес с 4,02 % в декабре 2020 года снизился до 2,71 % в 2024 году, что привело к отрицательному изменению веса (-32,67 %). В Поситосе также наблюдается резкое сокращение предложения недвижимости (-42,5 %), в результате чего в 2024 году этот район будет иметь вес 12,21 %, тогда как в 2020 году он составлял 17,11 % (отрицательное изменение веса -28,62 %). Стоит отметить, что инвесторы не так часто рассматривают этот район для вложения средств, так как здесь нет налоговых и пошлинных льгот (в соответствии с продвигаемым законом о жилье), по словам Медины. Он также сказал, что перегруженность зданиями и незанятыми участками делает строительство здесь непривлекательным, так как нет «девственной земли», как в случае с Ла-Бланкеадой, Палермо или Баррио-Сур. Эль-Прадо также показал отрицательные цифры. По данным Inmuebles Data, в этом районе снизилось количество предлагаемой недвижимости (-40,5 %), а в 2024 году его вес составит 1,31 %, тогда как в 2020 году он был равен 1,78 % (отрицательное изменение веса -26,08 %). В негативный список также попал Пуэрто-де-Бусео, где количество предлагаемой недвижимости снизилось на -35,7 %. Таким образом, этот район превратился из 1,17 % предложения в Монтевидео в 2020 году в 0,93 % в 2024 году, что дает отрицательное изменение веса в -20,23 %. Еще один район, который выделяется своими отрицательными показателями, - Сьюдад-Вьеха. На этот раз Inmuebles Data показала, что в этом районе количество предлагаемой недвижимости изменилось на -34,7%, таким образом, с 1,45% предложения в Монтевидео до 1,18% в 2024 году (в данном случае отрицательное изменение веса составило -18,92%). В своем отчете компания Inmuebles Data отметила, что спрос является ключевым фактором для жизнеспособности роста предложения недвижимости за счет новых разработок и проектов. Чтобы приблизиться к оценке спроса, Inmuebles Data измерила «интерес» к районам, определив его в процентах от общего числа посещений, которые каждый район получает на порталах недвижимости. Таким образом, мы получаем текущую ситуацию «интереса» к недвижимости в некоторых районах через количество посещений, которые получают объявления каждого из них. Затем, сравнивая процент от общего числа посещений, который получает каждый район, с процентом, который он имеет с точки зрения предложения, мы получаем относительную меру интереса к предложению, которая и является предполагаемым спросом. Например, район с весом 20 % от общего предложения, который получает 10 % посещений, будет иметь оценку спроса 0,5 (которая возникает из отношения веса посещений к весу предложения) и классифицируется как «легкий спрос», так как он получает меньший процент посещений, чем его вес в предложении. Прадо, Сьюдад-Вьеха и Парк Родо - районы, которые получают наибольшее количество посещений по отношению к количеству размещенных в них объявлений (показатель составляет 2,2, 1,5 и 1,4 соответственно). Значение для Поситос (1,3) также заслуживает внимания, поскольку, учитывая его высокий вес в количестве рекламы, это значение указывает на то, что он посещается в еще большей пропорции. В «легком спросе» находятся три района, в которых сильно выросло предложение недвижимости: Палермо с показателем 0,70, Ла-Бланкеада с показателем 0,61 и Баррио-Сур с показателем 0,53. Ниже отметки 0,5 находятся Карраско (0,24), Вилла-Биарриц (0,22) и Пуэрто-Бусео (0,20). Анибал Дуран, президент Ассоциации частных застройщиков (Appcu), отметил, что спрос на недвижимость в последние несколько месяцев и до сих пор сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных квартирах, поэтому застройщики и инвесторы ставят эту тенденцию превыше всего. В этом смысле строительство зданий с такими типами недвижимости является трендом 2025 года (особенно на Кордоне), в то время как строительство зданий с двумя или тремя спальнями не вызывает такого же фурора. В этом смысле, по его словам, на конечных потребителей приходится 75 % интереса к этому типу застройки, а остальное - на инвесторов, которые, как правило, решают сдавать недвижимость в аренду.