Южная Америка

Отчет для Banco Hipotecario показывает, что расходы заемщиков в УР были ниже, чем если бы они брали кредиты в UI.

Консалтинговая фирма CPA Ferrere подготовила отчет по просьбе Banco Hipotecario (BHU), чтобы "провести независимую оценку некоторых последствий законопроекта исполнительной власти о реструктуризации кредитов должников в корректируемых единицах (UR)", говорится в документе, полученном El País. "Исторически ставки по ипотечным кредитам в индексируемых единицах (ИЕ, как в частных банках, так и в BHU) были выше, чем ставки по кредитам в индексируемых единицах (ИЕ). Это отвечает арбитражной зависимости между UR и UI, поскольку в долгосрочной перспективе рост заработной платы в реальном выражении должен быть связан с ростом производительности труда", - говорится в отчете. UI изменяется в соответствии с инфляцией, а UR - в соответствии с заработной платой. "В экономике с умеренными долгосрочными темпами роста валового внутреннего продукта (ВВП) и низким приростом населения заработная плата должна демонстрировать тенденцию к увеличению в реальном выражении", - добавил он. По данным CPA, "с момента создания индексируемой единицы (июнь 2002 г.) до июня текущего года действительно наблюдался более высокий рост UR по сравнению с UI: среднегодовой темп роста UI составил 8,7%, в то время как UR увеличивался на 10,1% в год". Однако "тот факт, что в некоторых бизнес-циклах темпы роста UR превышали темпы роста UI, не обязательно означает, что кредитование UR было невыгодным для должников, поскольку существуют и другие переменные, влияющие на эффективную стоимость, которую берет на себя должник при сравнении кредита UR с кредитом UI", - добавляется в отчете. Для проведения анализа "необходимо рассмотреть как минимум следующие элементы: (i) процентную ставку по кредитам UR и UI, (ii) время выдачи кредита и циклы реальной заработной платы в течение срока действия кредита, (iii) динамику UR и UI в течение срока действия кредита и влияние этой динамики на пересчет цен по кредитам". CPA пояснило, что "эти три элемента носят общий характер и не анализируют конкретные аспекты дел, заявленных должниками, на которых распространяется данная реструктуризация и которые могут сформировать конкретные сценарии, выходящие за рамки общих соображений". Для проведения анализа консалтинговая фирма смоделировала кредит на 22 года, капитал, эквивалентный 3 200 UR (в настоящее время 5 186 912 песо), с процентной ставкой 5% в UR. Для альтернативы финансирования за счет UI был смоделирован гипотетический сценарий, при котором BHU предложил бы кредит на эквивалентную сумму, но номинированный в UI, со ставкой 6%. Кроме того, в нем неявно предполагается, что административные расходы одинаковы для обоих случаев. "Упражнение состоит в моделировании кредита, начинающегося в каждом из месяцев с января 1985 года по декабрь 2000 года (когда BHU прекратил кредитование в УР). В результате за отчетный период было получено 192 кредита UR и 192 кредита UI. Кредиты, выданные в течение этого периода, имеют достаточную давность, чтобы быть погашенными на дату составления настоящего отчета при условии, что выплаты осуществлялись в соответствии с первоначальным планом без просрочек. Затем сравнивается приведенная стоимость общего потока платежей должников по обоим типам кредитов по состоянию на 31 декабря 2022 года", - пояснили в CPA. Каковы результаты этого упражнения? В документе отмечается, что моделирование "позволяет сделать вывод о том, что в общем случае стоимость кредита UR была бы в среднем на 15% ниже, чем альтернатива кредита UI для 192 временных окон, за исключением некоторых специфических исключений в 1980-х и 1990-х годах". "В 9% имитаций (17 случаев из 192 окон) стоимость кредитов UR была как минимум на 20% ниже, чем альтернатива UI. С другой стороны, только в двух случаях из 192 моделирования кредиты UR были дороже, чем альтернатива UI (кредиты, выданные в январе 1985 г. и октябре 1990 г.)", - добавляется в статье. "Претензии к должникам UR - это проблема, которая тянется уже несколько лет и охватывает группу клиентов численностью около 23 000 человек. Законопроект направлен на то, чтобы хотя бы частично урегулировать ситуацию с должниками UR Banco Hipotecario и Национального жилищного агентства (ANV). CPA напомнило, что проект "определяет списания и реструктуризации, которые будут зависеть от пяти условий: цель кредита, приоритет, право собственности, срок погашения и валюта". "Если кредиты соответствуют следующим требованиям: i) долг был сформирован для приобретения, строительства или ремонта собственного жилья, ii) что кредит находится в UR, iii) что держателем кредита является физическое лицо, iv) что кредит является текущим по состоянию на 31 декабря 2022 года и v) что кредит старше 40 лет; вся сумма долга прощается (капитальные проценты). По оценкам, в эту группу входят 2500 семей", - пояснил он. "Непогашенные остатки по кредитам, возраст которых не превышает 40 лет, но которые отвечают всем остальным условиям, могут иметь право на другие льготы. Для тех, кому осталось 10 лет до достижения этого возраста, процентная ставка составит 0%. Для тех, кому от 10 до 39 лет, этот показатель составит 2,5%", - добавил он. В законопроекте говорится, что "ставки остаются фиксированными на весь период, оставшийся до достижения требуемого 40-летнего возраста". В то же время в нем предусмотрено, что в случае невыполнения трех и более последовательных или чередующихся выплат в течение года предоставленные премии будут считаться недействительными", - сказал он. CPA напомнил, что "сметная стоимость Проекта (включая ANV и BHU) составляет 590 млн. долларов США" (330 млн. песо соответствует портфелю BHU и 260 млн. долларов США - портфелю ANV). Каковы последствия этого проекта? CPA проанализировала экономическую теорию по этому вопросу и пришла к выводу, что "неконтрактные решения по реструктуризации кредитов, которые воспринимаются должниками как повторяющиеся в будущем, могут усилить моральный вред". Это связано с тем, что прощение ипотечных долгов может создать в будущем стимул для потребителей изменить свое поведение и пойти на больший риск при приобретении кредита, учитывая, что в случае дефолта появится альтернатива списания или реструктуризации долга". "Проект может усилить неблагоприятный отбор из-за восприятия реструктуризации как повторяющегося вмешательства. Это может привести к перекосу портфеля BHU в сторону заранее нежелательных должников, т.е. тех, кто не намерен платить по долгам в соответствии с договоренностями и будет стремиться получить выгоду от будущих реструктуризаций", - отмечается в документе. По мнению CPA, "принятые меры могут стимулировать должников к сговору и изменению своего поведения с целью формирования "клубов" и стремления получить выгоду от мер по облегчению долгового бремени, принимаемых политической системой". "В настоящее время эта проблема касается только некоторых должников по UR, но в будущем, при гипотетическом сценарии роста инфляции и снижения реальной заработной платы, подобные претензии могут возникнуть и у должников по UI", - заключает CPA.


Релокация в Уругвай: Оформление ПМЖ, открытие банковского счета, аренда и покупка жилья