Инвестиции в недвижимость, где все, что появляется на рынке, сдается в аренду в рекордные сроки
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
На рынке, который радикально изменился после пандемии, коммерческие помещения стали непростой фигурой в сфере недвижимости. По словам экспертов по недвижимости, «все, что выходит на рынок», быстро сдается в аренду, а владельцы брендов «отчаянно» ищут места для посадки. «Это парадоксально, потому что в мире потребления, где покупатели все больше знакомятся со всем по щелчку мыши, на рынке розничной торговли нет вакансий, и брендам практически невозможно найти свободные площади, особенно в небольших торговых помещениях площадью от 150 до 300 м². С другой стороны, хотя банки оставили незанятыми знаковые места из-за перехода на цифровые технологии, эти помещения были быстро поглощены. «Найти свободные коммерческие помещения нелегко, уровень заполняемости высок», - говорит Алехандро Рейсер, директор по коммерческой недвижимости Toribio Achával, и поясняет: „На днях брокер из нашей команды проезжал мимо Лас-Херас и Кальяо, он узнал, что в этот день там освобождается помещение, и через 24 часа мы нашли ему арендатора. Вакансий мало, и реальность такова, что рынок движется“, - уточняет Маркос Балларио из L.J. Ramos. Доминго Сперанса, партнер и генеральный директор компании Newmark, также отмечает высокую активность в этом секторе, хотя и отмечает, что «то, что в цене, быстро арендуется», и поясняет, что «если стоимость вырастет слишком сильно, рынок не сможет себе этого позволить». Антонио Джиневра, президент Aranalfe Propiedades, разделяет это мнение, особенно в отношении помещений площадью менее 200 кв. м, которые «расхватываются очень быстро». «Есть районы с очень высоким спросом, где помещения площадью менее 300 кв. м сдаются в аренду еще до того, как их освободит предыдущий арендатор. Это происходит в Санта-Фе и Коронель Диас, Санта-Фе и Аякучо, Кабильдо и Хураменто, а также во всех объектах в Палермо с гастрономическим профилем», - говорит брокер, хотя и уточняет, что для аренды более крупных помещений требуется от двух до трех месяцев. Одежда - один из самых активных секторов по спросу. «Есть текстильные фирмы, которые ищут большие 400-метровые помещения, как, например, марка одежды Leutthe из Брагадо, которой мы продали помещение на Санта-Фе и Кальяо», - говорит Джиневра, которая работает на рынке коммерческой недвижимости уже более полувека, и объясняет, что этот шаг является частью коммерческой стратегии этой марки, в которой они решили инвестировать в кирпичи и раствор как способ сохранения стоимости. «Сперанца отмечает еще одно явление: большие помещения (до 1000 м², на таких проспектах, как Кабаллито, Санта-Фе или Триунвирато) были разделены на три или четыре небольших помещения, чтобы получить меньшую арендную плату и не зависеть от одного арендатора, который может испытывать трудности с оплатой. Джиневра говорит, что в небольших помещениях площадью 150-200 м² спрос более распылен между специализированными кофейнями, диетическими, мясными магазинами и аптеками. «В прошлом текстильный бизнес конкурировал с банковскими услугами и телефонными компаниями, а сейчас он борется за площади с немыслимыми игроками», - добавляет Гиневра. На фоне этого меняющегося рынка есть районы, которые продолжают укрепляться, например, дизайнерский район улиц Ареналес и Либертад. В самом деле, историческое помещение, занимаемое домом декора De Levie в Ареналесе в 1300, скоро освободится, и его выставят на продажу за 12 миллионов песо». „Коридоры восстановились“, - говорит Сперанса и уточняет, что проспекты Кабильдо и Ривадавия в Кабаллито и Флорес, а также Санта-Фе в двух частях (в районе Альто-Палермо и в части Кальяо - 9 де Хулио) имеют высокий уровень заполняемости, „страдает только улица Флорида, которая пострадала от пандемии“. «В соответствии с этим Рейсер объясняет, что причина такого роста заключается в том, что до смены правительства туризм был на высоком уровне, что способствовало росту потребления; однако синий доллар сохранял большой разрыв с официальным долларом, поэтому годовая доходность была очень низкой, около 1,5-2 %. После прихода к власти Милея недвижимость сохранила свою стоимость, но обменный курс был выровнен, поэтому доходность выросла и достигла примерно 5-5,5 %. «Они все еще низкие, но уже не такие рваные, как несколько лет назад», - говорит директор компании Торибио Ачаваль. Лас-Каньитас заслуживает отдельного анализа. Это модный гастрономический район, спрос в котором сосредоточен в таких областях, как кафе, бары, рестораны, магазины одежды и салоны красоты. «Я посещал его полтора года назад и вернулся месяц назад, и впечатляет, как сильно он изменился, сколько магазинов и коммерческих предложений появилось», - говорит Балларио из L.J. Ramos. По данным того же агентства недвижимости, в районе насчитывается 234 помещения с уровнем вакантности 2,6% и арендной платой около 25,4 доллара США за квадратный метр в месяц. Одно из освобождающихся помещений площадью 170 м² находится на улице República Eslovenia, между Arce и Báez, где откроется ресторан-гамбургер, арендующий площадь за 3 500 000 песо в месяц. Сперанца считает, что «для достижения устойчивости и стабильности со временем вам нужна не только гастрономия, но и более разнообразные коммерческие предложения». Несмотря на то, что этот район процветает уже несколько лет, Аранальфе отмечает, что бизнес торговых центров - это инвестиции, которые сегодня приносят гораздо меньшую прибыль, чем несколько лет назад, ссылаясь на Солар-де-ла-Абадия. «Формат, который становится звездой розничной торговли, - это местные торговые центры - заведения, предлагающие разнообразные услуги и товары, сконцентрированные в одном месте с несколькими магазинами, - которые продолжают укрепляться, особенно в районах вокруг закрытых поселков». «В этих местах сосредоточены предприятия первой необходимости, что приводит к исчезновению крупных супермаркетов; потребитель имеет другую динамику, когда дело доходит до покупок, и ищет более нишевые места для шопинга, такие как бутики, супермаркеты в несколько метров, рыбные магазины премиум-класса и другие», - добавляет Джиневра. «Это большой рынок», - говорит Рейсер и добавляет: „Мы собираемся сосредоточиться на нем, в пригородах они уже выросли и действительно успешны“. При заключении контракта с магазинами следует учитывать, что они корректируются по индексу потребительских цен, их стоимость выражается в песо и обновляется каждые три месяца. В любом случае «арендаторы предпочитают арендовать помещения на более длительный срок, потому что, когда бренд уже создан, потерять местоположение очень дорого; кроме того, необходимо амортизировать первоначальные инвестиции, вложенные в обустройство помещения», - говорит Сперанца и поясняет, что супермаркеты обычно просят заключить договор на 20 лет, магазины одежды - на три-пять лет, а гастрономические заведения - на пять-десять лет. «Сегодня аренда такого типа недвижимости приносит доход в размере 4-5 % в год в долларах до вычета налогов», - говорит Джиневра и поясняет, что это более низкий доход, чем раньше, поскольку арендная плата выросла, но потребление упало, а расходы, такие как коммунальные услуги, выросли, поэтому владельцы предпочитают сохранять недвижимость в качестве гарантии ее ценности.