Ипотечное кредитование: 10 ключевых вопросов, которые никто не задает перед получением кредита

Говорят, что дом - это мечта многих. Но в последние годы для аргентинцев эта мечта становилась все более недосягаемой. В условиях полной трансформации рынка недвижимости возможность покупки жилья казалась роскошью, доступной лишь немногим. Однако возвращение ипотечных кредитов возродило надежды тех, кто стремится покончить с арендой и стать владельцем собственного жилья. «Почему ипотечные кредиты являются ключевым фактором в обеспечении доступности жилья? В Аргентине возможность владения недвижимостью без банковского финансирования становится все более затруднительной. По данным последнего постоянного обследования домохозяйств (EPH), 35,7% домохозяйств в Буэнос-Айресе снимают жилье, что является самым высоким показателем за последние десятилетия. Двадцать лет назад только 23,9 % семей снимали жилье, а 65,5 % жили в собственных домах. Сегодня этот показатель снизился до 40,3 %. «Ипотечный кредит - самый распространенный в мире инструмент для приобретения собственного жилья. Без финансирования возможности приобретения недвижимости значительно сокращаются, поскольку оно считается одним из основных инструментов демократизации доступа к жилью. «После почти пяти лет, когда предложение ипотечных кредитов практически отсутствовало, в апреле прошлого года 24 банка - государственные и частные - вернулись на сцену, предлагая свои кредитные линии, скорректированные по UVA (Acquisitive Value Unit) - системе, которая позволяет вносить низкие первоначальные взносы, но которые обновляются с учетом инфляции. «С момента первого объявления об ипотечных кредитах на рынке и среди тех, кто заинтересован в возможности приобрести жилье, возникли огромные ожидания», - с надеждой говорит Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. Согласно отчету фонда Tejido Urbano, в 2024 году было выдано более 11 000 кредитов, в среднем по 75 000 долларов США на один кредит. Кредиты, в основном, могут быть использованы для покупки первого или второго дома, ремонта, улучшения или расширения недвижимости, и предназначены для работников, самозанятых и одиноких безработных. Ставки варьируются от 3 до 14 % годовых. Как правило, эти кредиты финансируют от 75 до 80 % стоимости недвижимости, сроки финансирования варьируются от 5 до 30 лет, а платежи по кредитам UVA корректируются с учетом инфляции. Суммы в некоторых случаях достигают 250 миллионов песо, а есть даже организации, которые не имеют ограничений на выдачу кредитов. Кроме того, квота, которую берет на себя заемщик, должна составлять от 20 до 30 % ежемесячного дохода. Ипотечные кредиты с поправкой на инфляцию (UVA) появились в апреле 2016 года, во время правления Маурисио Макри, с целью облегчить доступ к владению жильем. Главная особенность этих кредитов заключается в том, что размер взноса корректируется с учетом инфляции, что изначально позволяет выплачивать низкий остаток, но в условиях экономики с осуждающей историей риск его увеличения со временем очень высок. «У тех, кто взял кредит UVA на первом этапе, из-за высокой инфляции, первоначальные взносы выросли с 25 % от дохода заемщика до 40 %», - объясняет Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. Но в то же время он отметил: «Этот процент очень похож на процент, который человек должен выделять из своей зарплаты на оплату аренды». «В целом, более низкая процентная ставка по ипотечному кредиту означает, что кредит дешевле. Однако важно помнить, что со временем размер выплат по кредиту может измениться в связи с инфляцией. «Ставка по ипотечному кредиту окажет большее влияние на общую сумму взноса, чем срок, на который он запрашивается», - объясняет Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. Поэтому аналитики рынка недвижимости сходятся во мнении, что чем ниже ставка, тем «дешевле» будет кредит. В этом смысле банки с самыми низкими ставками: «В период с ноября по декабрь 2024 года, через несколько месяцев после того, как банки объявили о возвращении ипотечных кредитных линий, 12 банков скорректировали свои условия, а два из них сделали это в феврале 2025 года, в основном увеличив годовую номинальную ставку (APR) и, в некоторых случаях, сократив сроки или изменив суммы, которые могут быть предоставлены». Аналитики сходятся во мнении, что высокие ставки делают кредиты более дорогими и замедляют динамику рынка: «При более низких ставках больше людей удовлетворяют требованиям, но при повышении ставки увеличивается первоначальный фильтр. Это связано с тем, что для получения ипотечного кредита первоначальный взнос не должен превышать 25 процентов от дохода заявителя или его семьи, хотя в некоторых банках соотношение платежа к доходу может достигать 30 процентов. Таким образом, при повышении ставки увеличивается и первоначальный взнос, а значит, потребуется более высокий доход. Именно этот пункт может лишить человека возможности получить кредит». „Ниже приводится подробная информация о наиболее значимых изменениях, внесенных банками, которые изменили свои условия: “Отдельный случай - банк Credicoop. Анализируя, какой кредит взять, аналитики сходятся во мнении, что важно смотреть на ЦФТ, так как ставка явно выражена во всех текущих линиях, но что не так ясно, так это расходы, связанные с операцией; и это определит, является ли один кредит дешевле другого. «ЦФТ - обязательная переменная, установленная БКРА как регулирующим органом, и включает в себя все расходы, связанные с операцией; это более точный показатель реальной стоимости кредита. В то время как TNA соответствует процентной ставке, которая применяется к капиталу для расчета процентного платежа в год. Таким образом, ЦФТ включает в себя APR, а также другие расходы, такие как: страхование от огня и жизни; комиссии за открытие и оценку кредита, хотя они обычно субсидируются; налоги: НДС (21 %) на проценты; расходы и налоги, связанные с получением кредита (нотариальные сборы при оформлении ипотеки или гербовый сбор в зависимости от провинции)». »Разрыв между APR и CFT зависит от банка и дополнительных компонентов, но в ипотечных кредитах он обычно составляет от 0,5 до 3 %, - говорит Алан Дейч, генеральный директор и основатель Tasa Tasa Tasa. Например, в банке Banco Ciudad разница составляет всего 0,24 % (TNA 6,9 % против CFT 7,14 %). «Почему важно смотреть на CFT? Хотя ТНП является основным фактором стоимости кредита, изменение ЦФТ может оказать значительное влияние на размер ежемесячного взноса. Аналитики рекомендуют всегда запрашивать общую сумму CFT, поскольку кредитные симуляторы используют именно эту переменную, а не только TNA. Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, предупреждает, что «ставка обычно составляет от 90 до 95 % CFT, поскольку почти у всех банков одинаковые страховые и административные расходы». Однако информирование о ЦФТ остается сложной задачей, поскольку «ставка - это легкая концепция, которую можно быстро понять, но ЦФТ - это более точный показатель реальной стоимости кредита». «Для среднестатистической семьи достижение минимального дохода, необходимого для покрытия первоначального взноса по кредиту, остается сложной задачей. Кроме того, корректировка на инфляцию представляет собой риск, который заявители должны тщательно изучить, прежде чем приступать к получению кредита такого типа«. „Минимальный доход для получения 100 миллионов песо составляет 2 026 741 песо, это касается 30-летнего срока банка “Насьон» для клиентов с зарплатным счетом (процентная ставка по которому составляет 4,5 процента). В этом случае первоначальный взнос составит 506 685 песо. «Чем короче срок кредита, тем выше ежемесячный платеж, а значит, и требуемый доход будет выше. Выбор между покупкой и арендой зависит не только от первоначальной стоимости взносов, но и от других факторов, таких как: стабильность работы, необходимая первоначальная сумма взноса (от 20 до 35 % в зависимости от банка) и долгосрочный прогноз (от 15 до 30 лет) того, что вы хотите приобрести в качестве жилья. «В конкретном случае, если взять ипотечный кредит UVA - со средней ставкой 6,5%, выплачиваемый в течение 30 лет, - и арендовать жилье в городе Буэнос-Айрес, то пример будет следующим: пара приобрела кредит UVA на сумму 114 937 песо. 500 на покупку средней трехкомнатной квартиры площадью 40 м² в Палермо, которая стоит 125 000 долларов США (около 153 250 000 песо, принимая доллар по 1226 песо), для чего им необходимо было изначально иметь 31 250 долларов США в сбережениях (25% от стоимости жилья, запрашиваемой банком). В этом случае стоимость первого взноса составит 765 861 песо и будет ежемесячно корректироваться с учетом инфляции. «С другой стороны, средняя стоимость аренды жилья с такими же характеристиками в Палермо (второго по стоимости в городе) составляет около 654 940 песо в месяц, что примерно на 14 % меньше взноса по кредиту. Правда, в этом случае корректировка также будет производиться с учетом инфляции, но каждые три или четыре месяца в зависимости от заключенного договора». »Другой случай, когда используется та же сумма, которую нужно запросить, можно увидеть в отражении покупки трехкомнатной квартиры, например, в Патернеле. В этом районе стоимость аренды аналогичной по характеристикам квартиры составляет около 733 400 песо, что на 4 % меньше суммы взноса по кредиту». »Конкуренция между учреждениями привела к появлению все более гибких вариантов, позволяющих включать в заявку на кредит нескольких заемщиков или созаемщиков. Эта опция необходима тем, кто не имеет достаточного дохода в одиночку или хочет увеличить сумму кредита, чтобы иметь возможность купить более крупную недвижимость. В этом смысле банки, в которых можно объединить три и более доходов, следующие: «Ключевой факт, который следует отметить в этом контексте, заключается в том, что, в отличие от других учреждений, только шесть банков предоставляют кредиты без ограничения по сумме. То есть количество песо будет зависеть от платежеспособности заявителя и соотношения взноса к доходу (которое, как правило, составляет от 25 до 30 % в зависимости от банка). К числу банков, предоставляющих кредиты без ограничений, относятся: Santander, Supervielle, Macro, BBVA, Galicia и Banco del Sol. «В Аргентине, согласно официальной информации, 4,5 миллиона человек зарегистрированы в качестве монотрибутистов (данные проанализированы до декабря 2024 года). Этот упрощенный режим, предназначенный для мелких налогоплательщиков, объединяет значительную часть самозанятых работников страны. Однако при получении ипотечного кредита этот сегмент сталкивается с особыми условиями, которые могут усложнить их мечту о собственном жилье. «При подаче заявки на получение ипотечного кредита UVA банки оценивают доход, заявленный заявителем. В случае с одинокими плательщиками, поскольку их доход может меняться от месяца к месяцу, они относятся к категории от «А» до «К» и определяются, среди прочих параметров, по размеру годового валового дохода. Таким образом, в данном случае учитывается доход, максимально допустимый в категории, в которой они зарегистрированы, и не обязательно тот, который они выставляют ежемесячно. Эта сумма используется в качестве ориентира для расчета платежеспособности: «Например, если один налогоплательщик зарегистрирован в категории D, максимальный оборот которой составляет 19 926 340,10 песо, разделив эту сумму на 12, предполагаемый ежемесячный доход составит 1 660 528 песо». Именно это значение банк берет за основу, чтобы определить, соответствует ли человек требованиям для получения кредита. «Но этот момент, который можно было бы считать выгодным, поскольку банк выдаст сумму, превышающую ежемесячные расходы человека, - взяв максимум категории, - на деле оказывается совершенно иным, поскольку в условиях инфляции это становится проблемой». «Переклассификация основана на доходах за предыдущий год, что приводит к несоответствию. Кроме того, многим понизили рейтинг из-за инфляции, что влияет на их кредитоспособность», - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, и поясняет: »Доход устарел, поскольку при переклассификации берется доход за предыдущий год, поэтому на него влияет то, что произошло 12 месяцев назад. Устаревшая классификация monotributo означает, что даже те, кто получает больше счетов, замечают этот рост только через год. Эта задержка усложняет работу заявителей, поскольку банки оценивают их платежеспособность на основе данных, которые не отражают текущую экономическую ситуацию. «Согласно официальным источникам, с которыми ознакомился LA NACION, в отношении тех, кто является индивидуальным предпринимателем, но при этом работает по найму, банки, как правило, учитывают оба дохода. Однако есть ключевое различие: если заявитель является единственным безработным, у него нет зарплатного счета в учреждении, то применяется самая высокая ставка, т.е. ставка без зарплатного счета. Это дополнительные расходы, которые могут ограничить количество одобренных кредитов. «В стране с нестабильной экономикой, где инфляция может значительно подскочить, хотя в настоящее время она умеренная и находится в процессе замедления, многие из тех, кто думает о получении кредита на покупку собственного жилья, задаются вопросом, должны ли они выплачивать кредит в течение стольких лет (20 или 30 лет) или есть ли возможность рассрочить платежи или погасить его досрочно, если они того пожелают. «Хотя досрочное погашение долга может показаться удобной стратегией, позволяющей снизить процентные платежи и возможный скачок инфляции, правда заключается в том, что большинство банков налагают штрафные санкции за подобную операцию. Если досрочное погашение производится до истечения 25 % общего срока кредита, в большинстве банков заемщику придется заплатить штраф в размере 3 % плюс НДС на сумму долга. По истечении этого срока аннулирование, как правило, происходит бесплатно. «Во многих случаях проведение ремонта может потребовать значительных инвестиций, и люди часто ищут варианты финансирования для реализации таких проектов. Поэтому, если вы думаете о том, как получить кредит на ремонт дома, необходимо знать каждую из линий, чтобы сравнить их, принимая во внимание: ставки, условия оплаты и сумму, которую кредитует каждая организация. «В настоящее время из 24 банков, которые предлагают ипотечные кредиты UVA на покупку жилья, девять организаций предлагают линии на ремонт дома. Banco Ciudad, Supervielle и ICBC кредитуют 100 % бюджета строительства (но не более 50 % оценочной стоимости недвижимости); Nación - 75 % бюджета. Патагония кредитует до 25 % от стоимости недвижимости, Галисия и Комафи - до 50 %, Корриентес - до 80 %. Банк Чубута предоставляет до 75 миллионов песо. «Во всех случаях соотношение квоты и дохода составляет 25%, то есть пропорцию между суммой ежемесячного взноса по кредиту и доходом заявителя, а капитал корректируется на UVA - единицу, основанную на эталонном стабилизационном коэффициенте (CER), который, в свою очередь, основан на индексе потребительских цен (CPI). Кроме того, ни в коем случае организация не требует от клиента доказательств того, что у него есть оставшийся процент кредита на ремонт, который он хочет произвести».