Ипотечное кредитование, расходы и многое другое: четыре явления и причины резкого роста цен на недвижимость

После 2024 года, в котором строительство упало примерно на 20%, этот год будет лучше, и мы увидим улучшение примерно на 10%. Но для этого сектор стремится закрепить восстановление, на которое намекали некоторые факторы, определяющие активность во второй половине прошлого года». »Для чистоты картины: национальные инвестиции в государственные работы упали на 80%, а стоимость частных работ в долларах выросла на 64% по сравнению с 2023 годом, что связано с укреплением песо и сокращением разрыва. «На другом этапе цепочки ипотечное кредитование выросло на 214% в реальном выражении в годовом исчислении за первые одиннадцать месяцев года и на 384% во второй половине года, когда оно действительно начало набирать обороты. Только в декабре 2024 г. общий объем выданных ипотечных кредитов семьям превысил совокупный показатель января-октября 2023 г. с учетом инфляции. Наконец, на рынке купли-продажи это был год роста, хотя и неравномерного в зависимости от региона страны. Прошлый год завершился ростом числа сделок с недвижимостью на 40 % в CABA, на 30 % в Кордове и на 15 % в провинции Буэнос-Айрес. «Если смотреть на 2025 год, то стоимость в долларах для частного сектора не сможет продолжать расти: просто сохранив уровень конца прошлого года, в среднегодовом исчислении это означает рост на 15 % по сравнению с 2024 годом. Другими словами, инерция роста будет оказывать давление, но со стороны предложения (в дополнение к отмыванию налоговых кредитов для застройщиков), открытие доступа к импорту ресурсов и постоянное повышение обменного курса могут незначительно снизить стоимость строительства. «Что касается спроса, то консолидация финансирования через ипотечные кредиты, средства, накопленные от отмывания денег (которые еще не перетекли в сектор), и незначительное восстановление реальной заработной платы могут стать стимулом для спроса. Одним из предупреждений для рынка финансирования, вызванным зарождающимся напряжением песовой ликвидности некоторых государственных и частных банков, стало повышение процентных ставок по ипотечным кредитам в период с ноября по декабрь. В начале октября средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 4,3 % для государственных или провинциальных банков и 5,6 % для частных банков по всей стране. В настоящее время эти ставки составляют 4,9 % и 6,8 % (0,6 п. п. и 1,2 п. п. соответственно), что означает увеличение взноса по кредиту на 5 % и 10 % соответственно. Иными словами, проблема ипотечного кредитования (и жилищного финансирования в целом) заключается в том, как привлечь средства в условиях ограничения ликвидности и ужесточения валютного курса, что снижает возможности доступа к долгосрочным источникам. Идея воссоздания долларового ипотечного рынка, продвигаемая некоторыми секторами финансовой системы, влечет за собой проблему риска несоответствия валют, которая закончилась асимметричной песификацией в начале 2002 года, во время самого тяжелого современного кризиса в секторе. «Индекс доступности ипотечного кредита, который призван прогнозировать развитие ипотечного кредитования на основе реальной способности домохозяйства удовлетворять основные требования банков, значительно улучшится в 2024 году благодаря повышению долларовых зарплат по сравнению со стоимостью недвижимости. »В 2025 году ожидается, что индекс останется на текущем уровне, учитывая сочетание улучшения доходов, компенсируемого более высокими процентными ставками и ростом цен на недвижимость, что потребует увеличения доходов и роста цен на недвижимость. Ожидается, что в 2025 году Индекс останется на текущем уровне, учитывая сочетание повышения доходов, компенсируемого ростом процентных ставок и ростом цен на недвижимость, что потребует более высокого дохода для доступа к той же недвижимости. Это соответствует рынку ипотечного кредитования с объемами выдачи, превышающими текущие, но более низкими, чем в 2017-2018 годах. Что касается традиционного кредитования, в основном на покупку уже построенных объектов, то в этом году его объем составит около 3 млрд долларов США в год, что эквивалентно примерно 250 млн долларов США в месяц. Это значительно выше, чем в период 2019-2023 годов (в среднем 15 млн песо в месяц), хотя и ниже, чем в период 2017-2018 годов (330 млн песо в месяц или 4 млрд долларов США в год). «В этом контексте сохраняются ожидания относительно различных промежуточных кредитных инструментов, таких как делимая ипотека, ипотека будущих активов или изменения в процессе регистрации билетов». «В любом случае, этот объем ипотечного кредитования будет продолжать стимулировать цены на рынке недвижимости. После среднего роста на 7% в 2024 году цены на недвижимость закрепят это улучшение и могут вырасти еще на 20%». „Что касается рынка купли-продажи, то наиболее динамично в контексте ипотечного кредитования развиваются регионы CABA и Córdoba“. »В годы, когда ипотечное кредитование составляет более 20% сделок (как, возможно, будет в 2025 году), усиливается переток на рынок без кредитования. Другими словами, если темпы сделок в CABA в июле-октябре сохранятся, а кредитование продолжится, то объем сделок в CABA, например, может превысить 70 000 сделок. Когда это произойдет, проблема будет заключаться в том, как сектору разрешить такие узкие места, как давление спроса на предложение в условиях переходного периода, без роста цен, который может свести на нет улучшение ситуации». Гонсалес Руко - старший экономист Empiria Consultores. Получил степень по экономике, аспирантуру по социальной экономике в Аргентинском католическом университете и степень магистра по государственной политике в Университете Торкуато ди Телла. Специализировался на анализе и разработке инструментов для обеспечения доступа к жилью с использованием экономического и финансового подхода. Опубликовал три книги: «El sueño de la casa propia» в 2024 году, «Dueños o Inquilinos» в 2021 году и «Vivienda: el relato» в 2017 году».