Недвижимость в Испании дорожает как никогда: цены в 2024 году превзойдут показатели «пузыря» на рынке недвижимости

Множество покупок жилья и заоблачные цены. Такова картина рынка недвижимости в 2024 году, согласно данным, опубликованным регистраторами недвижимости. Статистика реестра, которая является источником, из которого черпает данные INE, подтвердила новый рекорд средней цены на дома - 2086 евро за квадратный метр. Это делает прошлый год самым дорогим в истории, превосходя средние цены 2006 и 2007 годов, пиковых лет жилищного пузыря в начале века, без учета эффекта накопленной с тех пор инфляции. В случае с новостройками средняя цена в 2024 году составила 2265 евро за квадратный метр, что также является самым высоким показателем в историческом ряду. Что касается подержанной недвижимости, то средняя цена в €2039 за кв. м не превысила, но была очень близка к показателям 2007 года, согласно статистике реестра. «Хотя это рекордные цены, рынок уже считает их превышенными, поскольку они продолжают расти. В самом деле, в году, который развивался по нарастающей, регистраторы уже установили среднюю цену на жилье на уровне €2164 м² (€2338 в случае новых квартир и €2113 для подержанных квартир). «Напряженность в суммах является результатом, по мнению многих экспертов, сочетания скудного предложения и спроса, который не перестает расти. Статистика реестра также показывает, что Испания завершила 2024 год с 636 909 сделками купли-продажи, что очень близко к показателю 2022 года, который стал годом с наибольшей активностью рынка со времен «пузыря». В отличие от первого десятилетия века, сейчас большая часть сделок приходится на подержанное жилье, хотя продажи новых квартир значительно возросли в процентном отношении«. „Сантьяго Карбо, профессор экономического анализа Университета Валенсии и директор по финансовым исследованиям Funcas, предупреждает о сдерживании цен, из-за которого “все труднее найти доступное жилье». «Мне кажется, что, хотя правительство и принимает меры по сдерживанию роста цен на жилье, для их применения требуется время, и я сомневаюсь, что они будут заметны в 2025 или даже 2026 году. Чтобы снять напряжение, на рынке должны появиться тысячи квартир, а на это уйдут годы», - говорит он. В любом случае, он исключает возможность кризиса, подобного тому, что был во времена «пузыря» на рынке недвижимости, поскольку сегодня страна страдает от несоответствия между спросом и предложением, а не от массовой задолженности, как в то время. «Хосе Гарсия Монтальво, профессор экономики в Университете Помпеу Фабра, подтверждает, что давление на цены на жилье будет расти в среднесрочной перспективе из-за высокого спроса, отраженного в других показателях, таких как индекс повторных продаж - который также публикуется регистраторами и показывает цены на недвижимость, которая была продана более одного раза. Эксперт отмечает, что по этому параметру дома выросли в цене на 12%. И хотя новое строительство увеличивается, по прогнозам, в 2025 году будет введено в эксплуатацию до 135 000 квартир, его влияние на цены будет ощущаться не сразу. Бум в сфере недвижимости обусловлен несколькими факторами. С одной стороны, улучшение макроэкономических показателей с устойчивым ростом занятости, повышением зарплат и восстановлением потребления способствовало росту спроса на жилье, а также привлекло в Испанию большое количество иностранцев. Кроме того, снижение процентных ставок во второй половине года частично облегчило финансовое бремя покупателей, упростив доступ к ипотечным кредитам. «Из почти 637 000 сделок, зарегистрированных в прошлом году, 80 % пришлось на продажу и покупку подержанного жилья. Однако продажи квартир в новостройках в прошлом году сильно выросли - до 131 764 сделок, что почти на 22 % больше, чем в 2023 году. Это позволило ему завоевать некоторую долю рынка, поскольку сделки с подержанными домами выросли за год на 6,4 %. «Интерес иностранных покупателей продолжает оставаться основой рынка, составляя почти 15 % от общего числа сделок. Большая часть продаж приходится на британцев, немцев, голландцев, марокканцев, французов, румын и итальянцев. На Балеарские острова, Валенсийское сообщество и Канарские острова приходится около 60% этих сделок, согласно данным регистраторов. «Говоря об этом явлении, профессор гражданского права и основатель кафедры жилищного строительства ЮНЕСКО Серхио Насарре предупреждает, что рост иностранного спроса в последние годы был экспоненциальным, увеличившись с 4% в 2009 году до нынешних 14,5%. «В то время как испанским семьям трудно покупать жилье, другие делают это. И эти покупатели, во многих случаях, приобретают жилье без ипотеки, что ставит местное население в невыгодное положение», - отмечает он. В нем также подчеркивается, что рынок аренды также не предлагает доступных альтернатив, поскольку последние политические меры привели к снижению безопасности владельцев, ограничению предложения и росту цен. В конце года было подписано больше ипотечных кредитов, чем в 2023 году, благодаря росту во второй половине года, чему способствовало изменение монетарной политики и последующее снижение процентных ставок. В 2024 году было подписано 435 328 ипотечных кредитов, что на 13,4 % больше, чем в предыдущем году. Почти 70 % сделок по продаже жилья было совершено с использованием ипотеки, а 30 % - без финансирования. В этой связи регистраторы отмечают, что «в районах, где цены на жилье выше, ипотечное финансирование обычно используется в большей степени, и наоборот».