Секреты циклов недвижимости, позволяющие предугадать, где и почему недвижимость будет расти
Аргентина 2024-11-25 07:03:38 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
На рынке недвижимости, стимулируемом ипотечным кредитованием, знание того, где и что покупать, имеет ключевое значение, равно как и понимание определенной динамики цен. «Мы живем в момент, когда и стоимость публикации, и цены закрытия показывают рост, что является результатом микроклимата роста на рынке недвижимости, когда многие факторы объединяются», - говорит Фабиан Ачаваль из одноименного агентства недвижимости и объясняет, что главным фактором является то, что цены „все еще исторически низкие“. В этом контексте брокеры сходятся во мнении, что, решая, что и где покупать, необходимо различать объекты с высокими и низкими ценами. Почему? Объекты, которые первыми реагируют на рост цен, являются самыми дорогими. «Когда цены растут, они увеличиваются медленнее в тех районах, где стоимость м² ниже, и быстрее в тех, где цены выше», - говорит Мартин Бокете, директор Toribio Achával. Даниэль Обетко, менеджер по жилью премиум-класса компании Interwin, дополняет этот анализ: «Когда цены на рынке падают, в более дешевых районах они падают быстрее, а в более дорогих районах - меньше и медленнее». Даниэль Брин, партнер компании Zipcode, разделяет мнение Бокете и поясняет: «Первыми подорожали объекты, расположенные в таких районах, как Палермо, Баррио-Норте, Реколета и Бельграно, а в районах с более низкой стоимостью также наблюдается рост цен, но после периода восстановления рынка». «Реколета, Палермо, Бельграно и Нуньес - это районы, которые всегда хорошо реагируют на позитивные изменения на рынке, и мы ожидаем, что стоимость недвижимости здесь повысится благодаря появлению ипотечных кредитов», - добавляет Лисандро де Ачаваль, директор компании Achával Cornejo. Привлекательность всех этих районов заключается в инфраструктуре и связности, таких как „транспорт, медицинские услуги, образование и безопасность“, - говорит Обетко. Он также объясняет, что эти районы имеют нематериальную ценность, связанную с тем, что жить в определенных местах, таких как Палермо, «круто». «Между тем менее востребованные районы растут в цене, но рост цен происходит через некоторое время, особенно учитывая, что требования для получения кредита сегодня все еще высоки, а зарплаты не успевают за инфляцией». «Как правило, средний доход в этих районах невысок, поэтому не все могут претендовать на получение кредита, при этом условием является то, что квота составляет не более 25% от зарплаты», - объясняет Брин и уточняет: „Во время выдачи Макри кредитов UVA, если в Палермо в течение месяца повышались цены, то в других, более периферийных районах повышение происходило через шесть месяцев“. «В любом случае, этот рост цен не будет мгновенным, поскольку, как объясняет Мигель Чедж Мусе из Ассоциации недвижимости: «Рынок все еще низкий, в ближайшие два года мы будем иметь рост на 20-25% в долларовом выражении». На данный момент брокеры согласны с тем, что они уже видят меньшую маржу на встречных предложениях (5 %), так что цены закрытия в итоге оказываются близки к стоимости публикации. Владелец видит, что рынок оживает, он наблюдает больше движения и посещений своей недвижимости, поэтому он более тверд в переговорах», - объясняет Франко Моретти, брокер Di Mitrio Inmobiliaria, и добавляет: „Квартира, которую мы публиковали по цене 75 000 долларов США, в итоге закрылась по цене 73 000 долларов США, тогда как до публикации она стоила более 75 000 долларов США, когда до публикации она стоила 73 000 долларов США“. Стоимость строительства в долларах также является причиной роста цен, поскольку этот показатель, по словам Германа Гомеса Пикассо, основателя Reporte Inmobiliario, «в этом году вырос в долларах на 60-70%». Таким образом, новые объекты недвижимости дорожают, а цены на подержанную недвижимость также растут. Появился новый покупатель, которого раньше не было, который отсутствовал на рынке с 2018 года», - говорит Гомес Пикассо и объясняет, что с того года и до апреля 2024 года, когда ипотечное кредитование в Аргентине прекратится, недвижимость покупали инвесторы или те, у кого было достаточно сбережений, чтобы заплатить за нее наличными. У этой публики был доступ к покупке недвижимости, расположенной в лучших районах с самыми высокими ценами, поэтому цены в этих районах не так сильно падали. Однако с появлением ипотечного кредита рынок недвижимости изменился, и брокеры согласны, что операции будут расти. «К спросу добавляются люди, которые без инструмента кредитования были лишены всякой возможности покупки, поэтому рынок будет множиться», - говорит Торибио Ачаваль из Бокете. В любом случае, уточняет он, условия получения ипотечного кредита сегодня все еще высоки, но по мере снижения процентных ставок или изменения стоимости предварительной отмены кредита спрос в других районах станет более динамичным, и цены будут расти и в тех местах, которые сегодня менее востребованы. «Новый покупатель, вступивший в игру с выходом ипотечных кредитов, сможет приобрести жилье, но «когда они закончат определять, сколько они могут им дать в долг, во многих случаях они не смогут купить в Палермо, Реколете или Нуньесе, поэтому они будут искать более дешевые районы», - уточняет Обетко. Если добавить к этому тот факт, что цены на недвижимость выросли на 7,2% с октября 2023 года, согласно данным Zonaprop, миграция или интерес к районам с более низкими ценами становятся более вероятными. «Это может заставить тех, кто заинтересован в Палермо, где средняя площадь м² составляет 3212 долларов США, искать недвижимость в соседнем Чакарите, где стоимость на 20% ниже (2557 песо США), районе, который позиционирует себя благодаря способности создать свой собственный микроклимат с гастрономическими предложениями и ночной жизнью». «Этот феномен можно повторить и в отношении фанатичного спроса на Бельграно, где недвижимость стоит около 3030 долларов США за квадратный метр, и, учитывая невозможность достичь средней цены, которую имеют эти объекты, они выбирают соседние районы, такие как Вилла Уркиза (с квадратным метром в 2551 доллар США). То же самое может произойти и с теми, кто положил глаз на виллу Девото (кв. м по цене 2477 долларов США), а теперь заинтересовался ее соседкой виллой дель Парк (2096 песо за кв. м). «Одним словом, это районы, спрос на которые может возрасти и, следовательно, постепенно повлиять на цены на недвижимость. «Ипотечное кредитование может изменить карту спроса, сделав районы, которые в настоящее время не пользуются спросом, более желанными, что в конечном итоге приведет к росту цен во всех районах», - заключает Бокете.