Место на севере, где недвижимость продается в рекордные сроки и где поняли эволюцию пешей доступности.
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Это первый «15-минутный город» на севере страны, и строящиеся здесь объекты недвижимости пользуются успехом. Буэнависта прославилась тем, что исполнила мечту каждого: найти «все», что нужно в повседневной жизни, рядом с домом. «Этот „мини-город“ - магнит для застройщиков: сегодня в нем строится 10 проектов, в которые вложено 345 миллионов долларов США. Большинство из них - жилые, но есть и офисные, и даже гостиничные. Буэнависта, вдохновленная центральными европейскими городами, занимает 120 гектаров и расположена на 19-м километре Панамериканы, в треугольнике Сан-Исидро, Сан-Фернандо и Тигре. Сегодня здесь проживает около 1000 семей, и, по оценкам, когда все проекты будут завершены, к ним добавятся еще 4000 семей. «Это проект, который с самого начала имел в своем генезисе концепцию маленького города, не теряющего своей актуальности с течением времени: он ломает заборы и понимает городскую концепцию», - говорит Бруно Эммер, один из партнеров RDR - швейцарской студии архитектуры, дизайна и городского планирования, базирующейся в Буэнос-Айресе и созданной Игнасио Даль Роча и Жаком Рихтером. Первой ставкой в плане закрытых сообществ был Greenlans, бутик-квартал площадью семь гектаров с 89 земельными участками. Они запустили его в 1999 году, 20 участков были проданы по цене 120 долларов США за м2, но экономический кризис 2001 года заставил их пересмотреть свои планы. Однако те, кто купил, сделали хорошую сделку, и сегодня, например, дом площадью 310 кв. м с тремя спальнями на участке 650 м продается за 750 000 долларов США. Спустя годы, в 2008 году, они создали еще один лучший закрытый поселок - Winbells. Бум этого мини-городка имеет свои причины: это «открытая урбанизация», но с ограничениями, присущими закрытым поселкам: здесь есть безопасность, зелень и вода. «Все, что запускается, продается», - говорит Мартин Кукьер, представитель группы BPCTRG, застройщика, который продвигает первый бизнес-парк в этом районе, а также другие жилые проекты. В этом районе, известном также как Пуэрто-Мадеро на севере, открывается концепция, которая малоизвестна на местном рынке недвижимости: „пешеходное сообщество“, развитие концепции пешеходной доступности. «Этот термин означает нечто большее, чем 15-минутный город, потому что вы можете иметь все рядом, но жизнь в сообществе позволяет вам соединиться. Это отражается в том, что здесь есть молодые семьи со школами поблизости или родители с опустевшим гнездом и внуками поблизости - это то, что дает ему плюс», - говорит Роберто Самбрицци, также представляющий группу BPCTRG, застройщика, который между уже построенными, строящимися и готовящимися объектами построит в Буэнависте более 110 000 квадратных метров. Общественный дух Буэнависты также поддерживается такими клубами, как Buenos Aires Cricket Club, более известный как «Biei», который был открыт в 2005 г. Большим отличием является логистика. Вы находитесь в 15 минутах езды от Сити, Сан-Исидро, Тигре, а кроме того, все застройщики стремятся поднять планку», - добавляет Сантьяго Мьерес, директор компании Mieres Propiedades. Еще один момент, который следует отметить в этом районе, - широкий спектр спроса. «Первыми покупателями являются не только инвесторы, но и большое количество родителей, приобретающих недвижимость для своих детей», - говорит Иван Ачаваль, президент компании Ahaval Cornejo. Не последнюю роль играет и предложение в сфере образования. Появление в 1980-х годах школ Saint Mary of the Hills и San Esteban сыграло ключевую роль в расширении района. После того как эти учебные заведения были открыты, застройщики увидели возможность и мало-помалу начали строить в районе, который казался «ничейной землей». Сегодня, помимо уже завершенных, на рынке существует более 10 проектов, где подержанные объекты продаются по цене 3500 долларов США за кв. м. «Через год эта стоимость достигнет 4000 долларов США за кв. м», - прогнозирует Кукьер и уточняет, что сегодня на рынке нет абсолютно новых объектов. Большинство из них находятся на стадии строительства или несколько скудных квадратных метров подержанных объектов. «Дефицит - это фундаментальная переменная в бизнес-модели недвижимости. Поэтому Мьерес выделяет еще одну переменную, которая объясняет потенциал его переоценки: у него «ограниченное» пространство, его нельзя расширить, как, например, Пилар. Что это значит? Если земля будет изъята, то находящаяся там недвижимость «будет переоценена», пока экономика страны будет идти в ногу с этим. Уровень переоценки в Буэнависте напрямую связан с коммерческим успехом, а не с ростом курса доллара за квадратный метр на рынке недвижимости», - говорит Ачаваль и добавляет: „Каждый новый проект, который был запущен, имел оглушительный успех не только с точки зрения цены, но и из-за скорости продаж“. Высокий интерес отражается в спросе на новые проекты, которые высаживаются в этом районе. Об этом говорит Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával: «За четыре недели было забронировано 210 квартир в одном из проектов, которые она реализует: Open Buenavista». Этот совместный проект Portland и CEK Group состоит из четырех восьмиэтажных зданий, на строительство которых будет потрачено 70 миллионов долларов США и в которых будут находиться квартиры с 2, 3 и 4 комнатами, площадью от 61 м² до 367 м².» „Первоначальный взнос составляет 198 147 долларов США, а сдача запланирована на март 2028 года“, - говорит Алан Мохадеб из компании-застройщика, которая, видя, что продажи идут в рекордные сроки, закрыла покупку второго участка в центре Буэнависты напротив гольф-клуба Boulogne на Уругвайской улице. Между ними у нас будет более 100 000 квадратных метров продаж, и мы добавим 900 квартир: 350 единиц Open one и 650 Open». Еще один пример, где продажи шли необычными темпами, - Pueblo Buenavista, инвестиционный проект стоимостью 25 миллионов долларов США, объединяющий три жилых здания различной типологии с ценами от 95 000 долларов США и до 350 000 долларов США, а также коммерческий и гастрономический сектор. Он был продан в октябре прошлого года, и у нас осталось всего четыре таунхауса», - говорит Эзекиль Кампс, коммерческий директор компании Intecons, застройщика, и добавляет: „Земля в этом районе уже готова, и когда строительство будет завершено, она, несомненно, еще больше вырастет в цене“. У Буэнависты есть две цели: одна - люди старше 60 лет, которые привыкли жить в доме, который дорого содержать, а другая - молодые семьи, которые не могут позволить себе дом и хотят жить рядом с родителями», - говорит Диего Рыбка, партнер-основатель компании Uno en Uno. Размышления Рыбки, возможно, отражают причину того, что в этом районе преобладают проекты с четырех- и даже пятикомнатными квартирами - тип, который меньше всего строился за последние 30 лет. Застройщик продвигает проект Furó Buenavista, расположенный на участке площадью два гектара, на развитие которого будет выделено 80 миллионов долларов США. Всего за два месяца компания Rybka продала 90 квартир на стадии друзей и родственников, не открывая продажи для широкой публики. «Это четыре 13-этажные башни с 2, 3 и 4 комнатными квартирами. Начальная цена - 190 000 долларов США за квартиру с двумя спальнями и гаражом, предполагаемый срок сдачи - июль 2028 года», - поясняет он. Еще один момент, на который стоит обратить внимание, - это прогресс в реализации проектов с четырьмя спальнями в этом районе. «Единственная проблема, связанная с большим количеством комнат, заключается в том, что цена (в колодце) очень высока, и семьи не будут продавать свои дома, чтобы заплатить за колодец», - уточняет Самбрицци. Однако в одном из проектов под названием Palmas Buenavista есть большие квартиры, и все они заняты. Четырехкомнатные квартиры намного превзошли наши ожидания, более того, мы продали много квартир в самом начале, хотя обычно их покупают после завершения строительства», - говорит Мохадеб, который продвигает проект Open Buenavista. Что касается цен, то «это район, в который сегодня можно въехать по цене 2800 долларов США за кв. м, а выехать - по цене 4000 долларов США за кв. м», - говорит Кукиер, предприниматель, который занимается строительством первого бизнес-парка в Буэнос-Айресе. «Они уже построили две корпоративные башни (Park 10 и One Palmas) по семь этажей каждая: в каждую из них они вложили 20 миллионов долларов США и разместили 90 офисов площадью от 100 до 1100 кв. м. Ключевым моментом была гибкость», - говорит он, выделяя Park 10 как башню с самыми премиальными этажами: в ней 30 единиц продаются по 3000 долларов США за кв. м, а в другой - 60, которые были размещены. «Сегодня они сдаются в аренду по цене 20 долларов США за квадратный метр с предполагаемой арендной платой от 8 до 9 %», - говорит Хайме Кампос, другой девелопер, входящий в BPCTRG. Оба здания имеют по семь этажей и заполнены на 100 %. Если освобождается один офис, то сразу же появляются два, которые «борются за сравнение», - говорит Кукьер. Помимо офисных помещений, в Буэнависте также есть коммерческие площади для аренды, где он выступает за цену в 13 долларов США за квадратный метр. «Еще одна сильная сторона района - его коммерческая направленность. Коммерческие плинтусы создают в этом районе центр дизайна, и уже открылись шоу-румы компаний Piazza, специализирующейся, помимо прочего, на кранах и фитингах, и Depisos.com. Кукьер, Самбрицци и Кампос находятся в процессе строительства Palmas Park Buenavista, смешанного комплекса с инвестициями в 30 миллионов долларов США, включающего три 12-этажные башни с 84 квартирами, 20 студиями для временной аренды и 700 квадратных метров для коммерческих помещений, а также отель. «Квартиры площадью 35 кв. м с гаражом продаются по цене от 120 000 долларов США за 3600 кв. м. Следующим шагом станет завершение строительства Tru by Hilton, проекта стоимостью 30 миллионов долларов США, который будет включать 84 гостиничных номера Hilton на первых трех этажах и офисы с четвертого по десятый этаж. «Мы оцениваем, как сделать все это стальным», - говорит Самбрицци и уточняет, что они продаются по трастовой модели по цене 2 800 кв. м. »Наконец, в пределах бизнес-парка начнется строительство Loop Buenavista, 12-этажного проекта, в котором будут офисы и резиденции, то есть смешанные. Площадь квартир в нем варьируется от 60 до 150 кв. м, а стоимость начинается от 180 000 долларов США с гаражом. Строительство начнется в марте 2025 года, студии будут площадью от 45 до 90 квадратных метров и продаваться в среднем за 3800 м²».