Микрозона Реколета, которая является «пузырем» и где удобно покупать старые квартиры для ремонта
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
В районе между проспектами Лас-Херас, Санта-Фе, Австрии и Пуэйрредон, который характеризуется тем, что освободившееся место быстро занимают, есть некоторые возможности для ремонта, а строящиеся объекты становятся настоящими объектами желания. «Это не классический район Реколета, это не центральный район, а второе кольцо, - объясняет Даниэль Обетко, менеджер по жилью премиум-класса компании Interwin, - его главная особенность в том, что это очень хорошо сообщающийся район, с отличным коммерческим, образовательным, гастрономическим и санитарным предложением. Это район с высокой плотностью населения, с большим объемом строительства, которое велось в 50-90-е годы. «Здесь осталось мало земли и мало новых объектов. Это район, который потерял в цене, особенно после пандемии, потому что здесь нет большого количества зеленых насаждений, зданий с балконами или буферных зон», - говорит Обетко. Он утверждает, что большая часть предложения приходится на здания определенного возраста, которые востребованы теми, кто готов провести реконструкцию. В этом смысле это здания хорошего качества, с более просторными комнатами, чем в подержанных квартирах, в которые стоит инвестировать средства на реконструкцию. Это район, который имеет потенциал для роста цен и, прежде всего, возможность найти возможности для адаптации и реконструкции под нужды семей, которые их купят», - говорит менеджер Interwin по жилью премиум-класса. «С другой стороны, он выделяет две конкретные аудитории, которые ищут этот район: с одной стороны, инвесторы, которым нужны квартиры для временной аренды, а затем небольшие квартиры для людей, ищущих свое первое жилье, или студенты, которые селятся в этом районе из-за отличного транспортного сообщения и наличия некоторых факультетов». „Это микрорайон в традиционном районе, который очень хорошо развивается, в котором у нас много сделок, находящихся в стадии завершения, а другие уже завершены“, - говорит Карола Фернандес Бериссо, глава жилищного сектора компании Achaval Cornejo. Как и Обетко, он согласен с тем, что это удобный район благодаря своей доступности: транспортным сетям, школам и большому количеству культурных мероприятий. «Более того, в связи с возвращением к почти полному общению лицом к лицу, „Реколета“ - это район, который выбирают люди, вынужденные вернуться в город из зеленых пригородов», - объясняет Фернандес Бериссо. «По мнению Илана Шлазера, партнера компании Qube, этот район выделяется невероятным сочетанием традиционных и современных зданий, окруженных большими проспектами с различными видами транспорта и расположенных близко ко всему в городе. «Разнообразие университетов и учебных центров в этом районе также привлекает внимание. И последнее, но не менее важное - это безопасность, присутствие полицейских и количество магазинов поблизости», - говорит он. Франсиско Бош, партнер-основатель компании Miranda Bosch Real Estate Art, считает, что в этом секторе Реколеты предложение недвижимости широко и разнообразно, на продажу выставлены объекты различных типов и ценовых диапазонов. «Самые дорогие объекты в основном сосредоточены в районе Исла и на улицах Берути, Австрии и Хункаль. Квартиры, расположенные на высоких этажах над проспектами, особенно ценятся за широкие панорамные виды, что значительно повышает их рыночную стоимость. Кроме того, в этом районе высоко ценится наличие парковочных мест внутри зданий, что отражает спрос на удобство и практичность в условиях городской жизни высокого класса, характерной для этого района», - объясняет он. Район Реколета привлекает в основном профессионалов, представителей высшего среднего класса и семей высшего класса. Этот район отличается спокойной и безопасной обстановкой, высоким качеством услуг и близостью к важным бизнес-центрам, школам и больницам. Он также предлагает богатое культурное предложение с выдающимися музеями и зелеными зонами, такими как парк Карлоса Тейса и площадь Франсии. Близость к общественному транспорту также является плюсом, облегчающим передвижение по району и за его пределы. «Что касается предложения в этом районе, то в настоящее время на основных порталах недвижимости опубликовано около 150 единиц жилья, с преобладанием одно- и двухкомнатных квартир площадью от 35 до 65 кв. м. «Именно здесь наблюдается наибольший спрос», - говорит Хуан Мануэль Васкес Бланко, экономист и генеральный директор компании Fabián Achával Propiedades. «Мы видим, что многие покупатели - инвесторы, но есть и конкретные проекты, в которых наблюдается устойчивый, но не массовый спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры, поступающие от частных лиц для проживания», - добавляет он. Что касается цен, Обетко предупреждает, что после очень резкого падения, а эта область является одной из тех, которые упали больше всего, сегодня они демонстрируют восстановление. Что касается застройки, он объясняет, что очень высокая стоимость земли в этом районе из-за ее нехватки, плюс стоимость строительства, которая резко возросла, плюс высокий уровень цен на землю определяют более высокую стоимость продажи застройки по сравнению с прошлым годом. И он объясняет, что цены зависят от различных факторов, с одной стороны, освещенности, поскольку в районе с высокой плотностью населения, как в этом, освещенность является дифференцирующим фактором. «Другой аспект, который необходимо учитывать, - это состояние недвижимости, мы должны видеть, была ли она отремонтирована или нет. В случае с новыми квартирами удобства представляют собой большую разницу, потому что проектов с такими характеристиками немного«, - говорит он. „Агент по недвижимости уверяет, что стоимость подержанной недвижимости начинается от USD 2300 кв. м и USD 2400 кв. м для объектов, нуждающихся в ремонте, а новые квартиры с удобствами начинаются от USD 2800 кв. м и доходят до USD 6000 кв. м. “Это район, где можно найти возможности, в котором, несомненно, когда цены начнут консолидироваться, стоимость также будет расти», - добавляет он. «Любой проект в этих районах высоко ценится более консервативной публикой, которая ценит стабильность и близость к театрам, университетам и школам, медицинским клиникам, торговым центрам, таким как Alto Palermo, а также к центру города», - добавляет менеджер по жилью премиум-класса Interwin. Существует сегмент рынка, который всегда был верен Реколете и Баррио Норте и не будет инвестировать за пределами этих кварталов. Из-за нехватки новых участков под застройку каждый проект в этих районах вызывает повышенный спрос», - объясняет Алан Мохадеб, партнер Grupo Libertador, - „Он также объясняет, что это микрорайон, который пользуется высоким спросом как для жилья, так и для инвестиций“. «В Баррио-Норте и Реколете наблюдается значительный спрос на землю. Этот район может похвастаться одной из самых высоких цен за квадратный метр, что напрямую отражается на конечной стоимости недвижимости на рынке», - говорит он. „Что касается спроса, то он очень ровный, как на новые, так и на подержанные квартиры в отличном состоянии, готовые к сдаче в аренду и получению прибыли в долларах, что приносит как международный, так и местный туризм из внутренних районов страны“. «Эрнесто Давидсон, директор компании Newland, предупреждает, что район Реколета - один из самых знаковых и желанных в Буэнос-Айресе, он выделяется уникальным сочетанием культуры, истории и современности. Что касается стоимости, то в первой половине года наблюдался значительный рост доллара, и цены старались не отставать от этой восходящей кривой. Мы считаем, что по мере снижения инфляции как стоимость, так и относительные цены будут адаптироваться к реальной конкурентоспособности продукта, уходя от спекуляций. Эта корректировка позволит более справедливо и точно оценивать стоимость недвижимости, от чего выиграют как продавцы, так и покупатели», - говорит разработчик. Что касается проектов недвижимости в этом районе, он уверяет, что они рассчитаны на требовательную публику, которая ценит как расположение, так и высокое качество отделки и строительных деталей. Еще один из немногих проектов в этом районе - Qube Juncal, расположенный на углу Juncal и Laprida. Находясь в трех кварталах от проспекта Санта-Фе и станции метро D, он имеет отличную транспортную доступность и предлагает множество коммерческих помещений. Он расположен вблизи проспекта Либертадор, парка Лас Херас, культурного центра Реколета, площади Франсиа, Национального музея изящных искусств, а также различных университетов, клиник и санаториев. В комплексе будет 9 этажей с 1, 2, 3 и 4 комнатами, все они выходят на переднюю сторону с выходом на балконы и балконные террасы на верхних этажах. В комплексе также есть подземная парковка, удобства и северная ориентация, что гарантирует свет во всех помещениях и комнатах. Его сдача ожидается в декабре 2025 года, а цена начинается от 3465 долларов США за кв. м. «Еще один проект - на углу улиц Пачеко де Мело и Агуэро, с высокой транспортной доступностью благодаря близости к станции Las Heras метро H и артериям быстрого доступа, таким как Las Heras, Libertador и Pueyrredón; рядом с зеленым коридором проспекта Libertador, который соединяется с лесами Палермо и культурным и гастрономическим предложением этого района. «Кроме того, с северной ориентацией, которая обеспечивает свет и солнце в течение всего дня во всех блоках, проект имеет 10 этажей с важным торговым пространством площадью 140 кв. м на первом этаже. В нем будут 1, 2 и 3 комнатные помещения площадью от 30 до 150 м2, 90% которых будут выходить на лицевую сторону, и подойдут для жилого или профессионального использования. В данном случае срок сдачи - июль 2026 года, а стоимость м2 начинается от 2300 долларов США. «Проект, который нарушает концепцию традиционных квартир в этом районе, - We Surf, расположенный на улице Лаприда, в нескольких метрах от проспекта Лас Херас, в самом центре Реколеты. С первоначальными инвестициями в размере 3 миллионов долларов США, проект, расположенный в нескольких шагах от «Ла Исла», будет состоять из 20 квартир площадью 45 кв. м с концепцией «двух свободных или освобожденных комнат», а на последнем этаже - уникальный пентхаус площадью 80 кв. м. Что касается маркетинговой стоимости, Эзекиль Риварола, управляющий застройщиком, рассказал, что стоимость билетов начинается от 140 000 долларов США в зависимости от размера балкона, который варьируется в каждом блоке - они все разные, - а способ покупки предусматривает первоначальный взнос в размере 40% и рассрочку в долларах или песо, которая корректируется в зависимости от индекса Строительной палаты (CAC). «BAH Arenales - это бутик-комплекс, который предлагает отличное транспортное сообщение: в нескольких шагах от проспекта Санта-Фе, всего в 100 метрах от линий метро D и H, с доступностью и всеми услугами. В комплексе будет 14 этажей с 1, 2 и 3 комнатными квартирами и коммерческими помещениями на первом этаже, а также удобствами. По словам партнера Grupo Libertador, реализующего проект Haaus Bustamante на улице Санчес де Бустаманте и проспекте Лас Эрас - в нескольких кварталах от рассматриваемой микрозоны, - решающим фактором является качество недвижимости в этой части квартала. В случае с проектом, строительство которого начнется в конце этого года на углу улиц Санчес де Бустаманте и Лас Эрас, он имеет северную ориентацию, открытые виды на Лас Эрас, близость к Национальной библиотеке и площади Франсии, а также расположен всего в 70 метрах от проспекта Либертадор. «Это 16-этажное угловое здание с 75 квартирами от 1 до 2 комнат. Он подготовлен для первых домов, подходит для профессионального использования, а также предназначен для временной аренды с рентабельностью более 10% в долларах, без учета расходов. Стоимость начинается от 2800 долларов США за м2, при этом от 30 до 55 м2 предназначены для первых домов, профессионального использования или временной аренды: 45 м2 раздельных однокомнатных и 2 комнаты от 50 до 55 м2. По словам Мохадеба, готовые объекты будут стоить около 4000 песо S4000 за м2. Ожидается, что работы займут около 26 месяцев. «Это будет один из последних углов, построенных на Лас Херас в Баррио Норте с учетом нового строительного кодекса», - говорит он.