Ренты: непредвиденные колебания прибыли, оставленные контрактами в течение года
Новости Аргентины
В нынешних условиях аргентинской экономики инвестиции в недвижимость остаются одним из наиболее предпочтительных видов вложений для аргентинцев, стремящихся защитить свое состояние от инфляции. Однако рентабельность аренды жилой недвижимости демонстрирует колебания в зависимости от местоположения и типа объекта. Кроме того, на рынке офисной недвижимости произошли значительные изменения, на которые повлияли постпандемическая ситуация с трудовыми ресурсами и динамика развития корпораций. «Доходность аренды недвижимости в Буэнос-Айресе в этом году то поднималась, то опускалась. В январе она достигла высокого уровня, а затем упала в первой половине года, после чего к концу года наметилось небольшое оживление». По данным Zonaprop, среднегодовая доходность аренды в долларах в январе составляла 5,43 %, в июле упала до 4,24 %, а в ноябре восстановилась до 5,09 %. «Такое поведение повлияло на расчетное время возврата инвестированного капитала, которое увеличилось с 18,4 лет в январе до максимальных 23,6 лет в июле, стабилизировавшись на уровне 19,6 лет в ноябре. Эти изменения отражают напряженность на рынке, на которую влияют инфляция, курс доллара (валюты, в которой приобретается недвижимость) и колебания спроса и предложения. Южные районы города выделяются как наиболее выгодные. Лугано лидирует по доходности, составившей 8,5% в октябре и 8,4% в ноябре, со сроком окупаемости менее 12 лет, что значительно лучше, чем в среднем по городу. «Ла Бока» сохраняет стабильную доходность в диапазоне от 5,6% до 6,7%, а «Парк Авельянеда» демонстрирует устойчивый рост, достигнув в ноябре доходности 6,7% со сроком окупаемости 14,9 лет. «С другой стороны, в таких районах, как Бальванера и Патернал, которые традиционно отличаются хорошей доходностью, во второй половине года наблюдалось снижение доходности, что еще больше подчеркивает юг города как интересный вариант для инвесторов. «В течение всего года доходность начиналась с 3,82% в январе и заканчивалась постепенным ростом до 4,71% в ноябре, что свидетельствует об устойчивом восстановлении, которое возвращает северным районам большую конкурентоспособность на рынке аренды. «Начало года характеризовалось более низкими показателями и длительными сроками возврата инвестированного капитала, которые достигли пика в феврале - 27,4 года. Начиная с апреля, рынок начал демонстрировать признаки корректировки, доходность составила 4,07 %, а время, необходимое для возврата инвестиций, немного сократилось и достигло 24,6 лет. «Вторая половина года продемонстрировала большую стабильность и значительный подъем. В ноябре доходность достигла 4,71 %, а срок окупаемости сократился до 21,2 года, что стало лучшим показателем года. «В 2024 году северная зона позиционирует себя как зона для инвестиций в аренду, при этом несколько объектов лидируют по доходности и конкурентным срокам окупаемости. Ниже приведены основные показатели года: «Показатели рынка демонстрируют явные колебания в течение года. Белен де Эскобар, начавший в январе с солидной рентабельности в 5,8 %, уверенно поднимался вверх, достигнув пика в июне». „С другой стороны, такие районы, как Пилар и Ла-Лонха, которые в течение нескольких месяцев также занимают первые места, сохраняют более умеренную рентабельность по сравнению с лидерами, но с периодами восстановления в пределах средней по региону“. »Согласно исследованию Zonaprop, в северном районе Большого Буэнос-Айреса Ла-Лусила закрепился в числе районов с самой низкой годовой рентабельностью арендной недвижимости. На протяжении всего года он возглавлял рейтинг низкой рентабельности с доходностью от 3,2 до 4,1 % и сроками возврата капитала, которые в июле достигли 31,3 года, что является самым длительным периодом в истории. «К этой тенденции присоединились такие районы, как Висенте Лопес и Мануэль Альберти. Несмотря на высокий спрос на покупку, они не смогли принести доход, пропорциональный рыночной стоимости недвижимости, а сроки возврата капитала в некоторые месяцы приближались к 30 годам. «Исследование Zonaprop показало, что в западных и южных районах Большого Буэнос-Айреса наблюдается заметная динамика доходности арендной недвижимости в течение года. Такие районы, как Эзейза, Пиньейро и Вилла Доминико, в разные месяцы предлагали наилучшую годовую доходность, причем в ноябре в Пиньейро она достигала 7,4 %. Кроме того, эти районы позиционируют себя как интересные варианты для инвесторов благодаря значительному сокращению сроков возврата капитала к концу года: периоды составили от 13,5 до 17 лет. Пиньейро и Вилла Доминико (оба в Авельянеде) пережили подъем в последнем квартале, достигнув рекордных показателей доходности в ноябре. С другой стороны, такие районы, как Касерос и Сантос-Лугарес, хотя и не являются постоянными лидерами, демонстрируют интересный баланс между годовой доходностью и сроками восстановления, что усиливает их привлекательность как более стабильных вариантов в среднесрочной перспективе. «На западе и юге Большого Буэнос-Айреса наблюдалась положительная динамика доходности арендной недвижимости в течение 2024 года, что свидетельствует о значительном улучшении по сравнению с предыдущим годом. В ноябре 2023 года годовая доходность составляла 3,52 %, а для возмещения инвестиций требовалось 28,4 года. Однако в ноябре 2024 года годовая доходность достигла 5,54 %, а срок окупаемости сократился до 18 лет. «Адрогуэ и Ломас-де-Самора неизменно лидировали среди мест с самой низкой доходностью, где показатели варьировались от 2,9 до 4,6 %, а сроки окупаемости составляли от 34 до 22 лет в течение года. «В Адрогуэ годовая рентабельность была самой низкой за несколько месяцев, особенно выделялись февраль и июль, где она составила всего 2,9 % и 3,1 % соответственно, а сроки окупаемости инвестиций превышали 32 года. Между тем в Ломас-де-Самора наметилась тенденция к постепенному улучшению: в начале года доходность составляла 3,2 %, а срок возврата инвестиций - более 31 года, а в ноябре она достигла 4,5 % и более конкурентоспособного срока - 22,4 года. «В других районах, таких как Темперли и Банфилд, в первой половине года наблюдалась аналогичная низкая доходность, но во второй половине она восстановилась, а такие районы, как Беразатеги и Флоренсио Варела, в некоторые месяцы также попадали в список с доходностью ниже средней по региону. Рынок коммерческих офисов также продемонстрировал заметное восстановление в 2024 году. В 2023 году разрыв между официальным долларом и «синим» долларом составлял более 100 %, но уже несколько месяцев ситуация меняется. Сегодня разница между двумя курсами валют очень мала, что вызвало революцию на рынке офисов, который регулируется в долларах, но где арендодатели получают арендные платежи в песо по официальному курсу доллара. Сценарий был изменен, и ситуация перестала быть столь невыгодной для владельцев офисов, рентабельность которых выросла с 2 - 3 % в прошлом году до 6 - 8 % в некоторых случаях. «Этот рост также обусловлен сочетанием более низких цен и растущего спроса на аренду со стороны компаний, стремящихся изменить конфигурацию своих рабочих мест в условиях гибридной работы. Например, цены на продажу офисов в таких районах, как Corredor Libertador и Catalinas, упали на 40 % за последние годы, что сделало инвестиции в этот тип недвижимости более привлекательными». Телеграм-канал "Новости Аргентины"