Арендная плата: 5 изменений, которые подняли рынок на новую ступеньку через год после отмены закона

Новости Аргентины 28.12.2024 22:00

Рынок аренды в Аргентине пережил свой собственный «суперклассик» в 2023 году. С одной стороны, арендаторы, искавшие стабильности в сложной ситуации, с другой - арендодатели, требовавшие более четких правил, чтобы начать игру. «Но именно 29 декабря произошел настоящий перелом: на сцену вышел Декрет о необходимости и срочности (DNU) 70 2023 года, который в последний момент изменил всю стратегию: он изменил контракты и условия, которые были характерны для последних трех лет, и привел к тому, что 2024 год стал совершенно иным, чем годом ранее. «Дерегулирование арендной платы позволило сектору вновь обрести жизненную силу», - говорит Диего Франгелла, президент Ассоциации недвижимости Буэнос-Айреса (Cucicba). В тот день игра изменилась для всех. Трехлетние контракты, ежегодные корректировки в соответствии с Индексом договоров аренды (ICL) и полугодовые для Casa Propia (после обновления закона в октябре 2023 года) остались в прошлом». Между тем, новые договоры стали регулироваться Гражданским и Коммерческим кодексом, и в них появилась свобода договора: сегодня «90% договоров заключаются в песо, на два года и с ежеквартальными или четырехмесячными корректировками, индексируемыми по инфляции», согласно данным Статистической обсерватории сектора недвижимости, хотя все еще есть некоторые договоры с LCI. «Те, кто поставил на доллар, проиграли, так как договоры, подписанные шесть месяцев назад в американской валюте, выросли меньше, чем те, которые были подписаны с учетом индекса потребительских цен», - говорит Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентины. »В результате этих изменений со стороны арендодателей климат улучшился: предложение недвижимости для аренды выросло почти на 190 % с момента отмены постановления. Это отражает тот факт, что владельцы стали охотнее выставлять свою недвижимость на рынок, а у арендаторов появилось больше возможностей при поиске квартиры: объекты, которые в прошлом году из-за скудости предложения бронировались за несколько дней по наивысшей цене, а иногда даже без просмотра, теперь могут неделями публиковаться на одном и том же сайте. «В прошлом году были люди, которые снимали жилье, не глядя на квартиру, потому что им негде было жить. Но теперь, если арендатор недоволен квартирой, он может быстро найти другую, - говорит Абатти, - В последние три года квартиры пустовали, потому что владельцы не хотели сдавать их по закону, а арендаторы отчаянно пытались найти жилье». После введения DNU «предложение арендной недвижимости значительно увеличилось». Это создало большую конкуренцию в портфеле предложений, позволив арендатору выбирать и договариваться о справедливых условиях», - объясняет Диего Миглиориси, управляющий партнер Migliorisi Propiedades, отмечая, что конкуренция на рынке привела к более реалистичной корректировке цен, так что арендодатели больше не могут навязывать завышенные ставки. Если раньше отсутствие вариантов вынуждало арендаторов соглашаться на невыгодные условия, то теперь ситуация изменилась в их пользу. «Сегодня арендодатель, который запрашивает заоблачную цену за квартиру, которая того не стоит, не сможет ее сдать. До (отмены закона), чтобы получить жилье, арендаторы бронировали недвижимость, не видя ее, и это была очень тяжелая ситуация, потому что не было никаких вариантов», - добавляет он. Соледад Балаян, владелица компании Maure Inmobiliaria, отмечает, что до отмены закона опубликованные цены обычно росли выше инфляции: в городе Буэнос-Айрес рост в 2023 году составил 260 %, в 2,65 раза больше, чем в предыдущем году, при инфляции в 211,4 % в год. Однако сейчас арендодатели вынуждены пересматривать свои ставки в связи с увеличением предложения на рынке. Более того, «больше нет необходимости в том, чтобы начальная цена была высокой, потому что через несколько месяцев она будет повышена на индекс потребительских цен». Значительная часть этого падения цен на самом деле является реформацией контрактов, поскольку цена стабилизируется на протяжении всего контракта», - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве и работающий в консалтинговой компании Эрнана Лакунзы, - „Один из ключей к пониманию динамики цен - это умение различать начальную стоимость новых контрактов и корректировку существующих контрактов, определяемую LCI“. В то время как опубликованная арендная плата выросла на 90,6% в год в ноябре 2024 г., арендная плата с поправкой на LCI увеличилась на 227,14%, что выше кумулятивной инфляции, которая составила 193% за тот же период. Это несоответствие отражает то, как кумулятивная инфляция влияет на существующие контракты, делая ежегодные корректировки LCI значительно выше начальных цен новых договоров, которые сегодня обсуждаются по более низким ценам, но с более частыми обновлениями. Это явление отчасти является следствием существующей правовой базы. Другими словами, в итоге оказывается «дешевле» заключить новый договор, чем поддерживать договор, скорректированный на индекс арендного права. Это был странный год, когда цены нашли свое место, а предложение на порталах утроилось, приблизившись к спросу», - объясняет Руко. Хотя арендная плата с поправкой на LCI все еще отражает отставание от инфляции прошлых лет, новые контрактные цены и дерегулирование рынка способствуют декомпенсации сектора. Это привело к тому, что «арендная плата» перестала быть насущной проблемой, хотя остаются проблемы с достижением полной нормализации в краткосрочной перспективе. Чтобы лучше понять влияние этих цифр на карманы арендаторов, приведем следующий пример: в ноябре 2023 года средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру в автономном городе Буэнос-Айрес составляла 282 песо. 384. При корректировке на LCI арендная плата достигла 923 786 песо в одиннадцатом месяце 2024 года, а с учетом ИПЦ - 827 371 песо. Однако текущая средняя рыночная цена составляет 538 324 песо, что на 41,73 % меньше, чем заплатили бы арендаторы со старыми контрактами. «В этой связи в игру вступил новый игрок: возможность встречного предложения. С новыми правилами, установленными на рынке аренды, если арендодатели не хотят, чтобы недвижимость стояла неделями, они должны начать принимать возможность встречного предложения со стороны арендаторов, которые, имея больше вариантов на рынке, в конечном итоге выбирают ту недвижимость, которая подходит им больше всего. «Спрос остается прежним, но чем дольше предложение, тем дольше срок сдачи объекта. Поэтому всегда предпочтительнее, чтобы квартира сдавалась в аренду, а не пустовала», - добавляет Франгелла. Хотя закон, когда он был принят, был призван защитить арендаторов, на самом деле он привел к дефициту предложения и завышению цен, а теперь, когда предложений стало больше, а требований со стороны арендодателей меньше, арендаторы могут договариваться о более выгодных ценах», - добавляет Энрике Абатти. Теперь, когда предложений стало больше, а требований со стороны арендодателей меньше, у арендаторов появилась возможность договариваться о более выгодных ценах», - добавляет Энрике Абатти. „Перспективы аренды на следующий год держат игроков в напряжении“. «При таком сценарии мы ожидаем развития рынка аренды и надеемся, что все принимаемые меры окажутся положительными для сектора», - делится Леандро Молина, региональный менеджер Quinto Andar. Однако другие эксперты указывают на определяющее влияние экономики и правовой определенности на поведение рынка. «Все зависит от состояния экономики; все привязано к экономике и правовой определенности. Инфляция может дестабилизировать рынок аренды», - говорит Абатти. Он также объясняет, что сегодня контракты должны быть более подробными, чем раньше, потому что «то, что не написано в контракте, не написано и в законе». К концу первого полугодия в игру вступили офисы. Пандемия полностью перекроила этот рынок, увеличив предложение и снизив доходность. Однако вот уже несколько месяцев правила изменились. Сегодня в некоторых случаях прибыль от аренды офисов удвоилась по сравнению с предыдущим годом. «В 2023 году разрыв между официальным долларом и синим долларом превышал 100 %, что было губительно для арендодателей, которые взимали арендную плату в песо по официальному курсу. Но с сокращением этого разрыва рынок изменил конфигурацию и перестал быть таким неблагоприятным для владельцев этой недвижимости». По словам Фернандо Новоа Уриарте, директора отдела офисов компании Newmark Argentina, рентабельность выросла с 2-3 % годовых в 2023 году до 6-8 % в 2024 году. «Алехандро Рейсер, коммерческий директор компании Toribio Achával, отмечает, что сокращение разрыва «исправляет совершенно несбалансированную ситуацию и приносит прозрачность и уверенность инвесторам». Маркос Балларио, коммерческий директор офисов L. J. Ramos, соглашается с ним, добавляя, что «сокращение разрыва в обменных курсах позволило возобновить переговоры о паузах и способствовало появлению новых игроков на рынке. Это способствовало усилению конкуренции, корректировке цен и выгоде как арендодателей, так и арендаторов». »В настоящее время арендная плата за офисы составляет в среднем 23,5 доллара США за кв. м, достигая 36 долларов США за кв. м в зданиях премиум-класса, согласно данным Newmark. Хотя это означает значительное увеличение песо после конвертации, эксперты сходятся во мнении, что это не вызвало серьезных конфликтов с арендаторами. «Рынок понял, что прежние значения были фиктивными. Коррекция была вполне логичной и могла произойти», - говорит Эрнан Кастро, старший брокер Cushman Wakefield. Балларио добавляет, что «компании отдают предпочтение качественным площадям и стратегическому расположению, что вызывает большой интерес к премиальной недвижимости в таких районах, как Каталинас и коридор Либертадор. Мы ожидаем, что в следующем году офисный рынок продолжит восстановление, наблюдавшееся в последнее время, и сохранит текущую динамичную тенденцию». Этот рост поддерживается рынком, находящимся в процессе консолидации, с многообещающими перспективами, которые вселяют оптимизм в будущее«, - заключает Балларио.»«»» Телеграм-канал "Новости Аргентины"