Арендная плата: как работает коэффициент Casa Propia для расчета новых повышений?

Новый закон об аренде жилья начнет действовать с завтрашнего дня, после того как изменения, одобренные Палатой депутатов на прошлой неделе, были опубликованы в официальном бюллетене сегодня, во вторник. С этого момента новые договоры аренды будут регулироваться недавно принятыми положениями. В этом сообщении, подписанном Кристиной Киршнер, председателем верхней палаты парламента, и Сесилией Моро, ее коллегой в палате депутатов, подробно описываются изменения, внесенные в закон 27.551, которые были одобрены на прошлой неделе нижней палатой парламента. Новое положение предполагает два существенных изменения по отношению к договорам, заключенным до сих пор. Во-первых, арендная плата теперь будет корректироваться каждые шесть месяцев, а не раз в год, как это было раньше. Кроме того, процентное увеличение будет рассчитываться в соответствии с коэффициентом Casa Propia. Срок действия договоров останется на уровне трех лет, однако при индексации больше не будет учитываться индекс LCI (индекс договоров аренды) Центрального банка. Вместо этого будет применяться новый индекс, основанный на наименьшем показателе между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. Индекс Casa Propia - это показатель, разработанный Министерством территориального развития и среды обитания. Этот коэффициент, впервые увидевший свет в ноябре 2021 г., играет важную роль в современных программах "Кредит на приобретение жилья" и Procrear II. "Расчет данного индекса основан на учете наименьшего показателя между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. Такой подход соответствует намерению правительства страны привести рост заработной платы в соответствие с целью достижения долгожданной Casa Propia, как поясняется в официальном правительственном документе: "Коэффициент Casa Propia включает в себя коэффициент вариации заработной платы с мощностью, равной 0,9, что означает, что вместо полного отражения вариации средней заработной платы берется 90% от этой средней величины. Иными словами, показатель заработной платы, который обычно растет более низкими темпами, чем инфляция, уменьшается на 10%. Это приводит к тому, что в качестве ориентира для коэффициента используется не уровень инфляции, а рост заработной платы. Правительство оправдывает эту меру тем, что рост заработной платы может меняться в зависимости от отрасли деятельности: "Кроме того, данный индекс учитывает среднее значение изменения заработной платы за последние 12 месяцев, а не опирается на изменение за один месяц". Такой подход призван обеспечить большую стабильность в обновлении квот, снизив тем самым влияние отдельных событий в динамике заработной платы, которые могут быть обусловлены разовыми ситуациями. Однако это предполагает и определенное отставание в случае резкого роста инфляции, подобного тому, который наблюдается в настоящее время. "Экономист Федерико Гонсалес Руко заявил в своей ветке в социальной сети X (бывший Twitter), что коэффициент Casa Propia не приносит выгоды арендодателям и не улучшает предложение аренды, поскольку сохраняет рентабельность на прежнем уровне. По данным монитора недвижимости Invertire, в августе средняя доходность сдаваемых в аренду объектов в городе Буэнос-Айрес составила 3,11% в год в долларах. По оценкам Гонсалеса Руко, в первые три года действия нового закона об аренде предложенный способ обновления может привести к потерям, эквивалентным примерно девятимесячной арендной плате для арендодателей. "С другой стороны, Гервасио Муньос из Inquilinos Agrupados заявил, что новый индекс не является эквивалентным для арендаторов и арендодателей, поскольку полугодовое повышение отличается от годового. "Марта Лиотто (Marta Liotto), президент Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, отметила, что полугодовая корректировка может принести пользу как арендаторам, так и арендодателям по сравнению с годовой, однако она все равно недостаточна по отношению к инфляции. Гонсалес Руко также подверг критике идею применения единого индекса для всей страны, поскольку в разных регионах существуют различные экономические реалии. Коэффициент Casa Propia рассчитывается на основе инфляции и изменения заработной платы, но его ограниченность зарплатной составляющей означает отставание от инфляции в условиях номинального ускорения". В заключение и по поводу изменений в законе экономист написал в своем твиттере, что "как ежегодный ICL, так и полугодовой Casa Propia означают, на примере первых трех лет контракта, снижение стоимости аренды в среднем на 25%. Если целью является увеличение предложения, то изменение Закона должно было идти именно в этом направлении. Без предложения нет ренты. Сегодня арендная плата за 36-й месяц контракта (последний) составляет лишь 45% от стоимости первого. При использовании Casa Propia проблема остается прежней", "Таким образом, возникает вопрос, каким образом индекс Casa Propia может улучшить арендную плату? Учитывая его состав, арендодатель сможет повысить свою прибыль по сравнению с действующим законом только в том случае, если в течение длительного периода времени заработная плата будет расти значительно выше инфляции, что маловероятно в нынешних макроэкономических условиях", "Сейчас много внимания уделяется вопросу о том, какой индекс лучше или хуже, но нет предложения. Закон не должен отпугивать предложение, и предложение использовать Casa Propia на полугодовой основе сохраняет прежний текущий сценарий", - заключили руководители отрасли."