Арендная плата: квартиры, выходящие на рынок, дорожают меньше, чем инфляция?
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Несмотря на то, что публикуемые цены аренды на рынке на основных сайтах недвижимости продолжают расти, в октябре тенденция последних двух месяцев изменилась: рост оказался ниже инфляции. Таким образом, в десятом месяце года средняя стоимость выросла на 3,4%, согласно последнему отчету Zonaprop, в то время как индекс потребительских цен (CPI) составил 3,5% в сентябре (последние данные, исследованные INDEC). «Следует учитывать, что договоры, заключенные в соответствии с этими значениями, заключаются в условиях договорной свободы, поскольку 29 декабря 2023 года отменяется закон об аренде, закрепленный в DNU Хавьера Милея; в то время как договоры, заключенные в соответствии с тем же законом, остаются в силе: те, которые ежегодно обновляются с помощью Индекса договоров аренды (ICL), и те, которые увеличиваются каждые шесть месяцев для Casa Propia (Собственный дом). Последние были закрыты после обновления закона в конце октября прошлого года и до его отмены в декабре». »В последние годы и до декабря у нас были контракты, которые корректировались каждый год на основе LCI, что вызвало автоматическую реакцию арендодателя, который пытался прикрыть себя и, следовательно, сильно завышал начальные цены. Сегодня эта схема более соответствует экономическим реалиям Аргентины: более регулярные обновления означают, что необходимость хеджировать, вкладывать деньги в неопределенность, больше не существует», - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. »Таким образом, стоимость новых контрактов за последние 12 месяцев выросла на 105,3%, что ниже годовой инфляции, которая в сентябре 2024 года составила 209% по сравнению с тем же месяцем 2023 года, и ниже корректировки LCI (227,14%). Более того, ключевым фактом является то, что значения публикации накапливают рост на 57% до сих пор в 2024 году, почти половину инфляции, зарегистрированной в тот же период (108%), что приводит к реальному падению на 51%. «Именно такого сценария ожидали специалисты рынка недвижимости после отмены постановления: ситуация, аналогичная той, что была в период с 2013 по 2018 год, со значениями, которые будут сохраняться из месяца в месяц, «иногда они будут немного повышаться, иногда понижаться, но это стабильные цифры», - добавляет Гонсалес Руко. Ключевой фактор стабильного роста публикуемых цен на аренду напрямую связан с увеличением предложения недвижимости. После пандемии предложение аренды планомерно снижалось, достигнув рекордно низкого уровня в феврале 2023 года, пока в январе 2024 года, после отмены закона об аренде, предложение квартир для традиционной аренды в Буэнос-Айресе не выросло на 62 % по сравнению с предыдущим месяцем. С тех пор рост предложения замедлился. В октябре он вырос на 2,2 %, а объем предложения в 3,1 раза превысил уровень февраля 2023 года (исторический минимум)» »Несмотря на значительное предложение квартир для аренды, количество доступной недвижимости недостаточно для удовлетворения спроса. Если говорить о конкретных цифрах, то средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в августе составила 440 643 песо в месяц, двухкомнатной - 524 907 песо, а трехкомнатные квартиры предлагаются в среднем за 707 201 песо в месяц. «Второй раз в этом году в ноябре одновременно будут обновлены три типа договоров аренды: те, которые были подписаны в соответствии с Индексом договоров аренды (ICL) ныне отмененного закона, те, которые были подписаны с изменением закона в соответствии с коэффициентом Casa Propia, и те, которые были согласованы по свободе договора после отмены закона об аренде. Следует уточнить, что каждый тип договора был согласован в соответствии с правилами, действовавшими на дату его подписания. «Так, существуют договоры, согласованные с ежегодной корректировкой ICL, подготовленной Центральным банком, в соответствии с законом об аренде, которые действуют в течение трех лет и продолжают регулироваться прежними условиями. »С момента вступления в силу в июле 2020 года ICL характеризуется постоянным ростом, вызванным высокой инфляцией. Однако с сентября наметилось изменение тенденции, замедлившее рост корректировки, на которую должны будут увеличиться арендные договоры: «Таким образом, 1 ноября договоры, согласованные в том же месяце 2022 года, будут иметь второй годовой рост в 227,14%, согласно последнему обновлению LCI, примерно на 4,5% меньше, чем те, которые должны были обновить в октябре (237,9%). В конкретных цифрах, если арендатор платит за аренду 200 000 песо, со следующего месяца и в течение последующих 12 месяцев ему придется платить 654 276 песо, в то время как те, кто платит 400 000 песо, будут платить 1 308 553 песо в месяц. Следует иметь в виду, что LCI меняется ежедневно, поэтому повышение будет зависеть от дня месяца, в котором был подписан договор, чтобы применить соответствующую корректировку. «Следует отметить, что в ноябре также будут скорректированы договоры аренды, которые были согласованы в рамках обновления закона в 2023 году - с 17 октября по 29 декабря 2023 года действовал этот индекс. Они корректируются каждые полгода и основываются на коэффициенте Casa Propia, который в ноябре составит 68,51%». »Например, в ноябре 2023 года арендная плата за двухкомнатную квартиру в Буэнос-Айресе в среднем составит 282 389 песо, согласно данным Zonaprop. Если бы этот арендатор заключил договор 1 ноября 2023 года в соответствии с законом, то 1 мая 2024 года он начал бы платить первое повышение, обновленное Casa Propia, в размере 430 476 песо, а во втором обновлении стоимость составит 725 388 песо. «Отдельного анализа заслуживают те, кто заключил договор аренды после отмены постановления, то есть после 29 декабря 2023 года. В этих случаях ситуация иная: между сторонами была установлена свобода при определении индекса, срока действия договора и корректировки. В любом случае, большинство переговоров были завершены с ежеквартальными корректировками на основе индекса потребительских цен (ИПЦ), который напрямую корректируется с учетом инфляции: в этом случае увеличение по сравнению с июлем составит 12,13%. «Например, если была согласована ежеквартальная корректировка, для аренды в размере 400 000 песо, начиная с августа 2024 года, которая должна быть скорректирована в ноябре, последний индекс, опубликованный Indec, приходится на сентябрь 2024 года, поэтому стоимость, подлежащая оплате, будет составлять 448 524 песо».