Временная аренда: влияние новой меры, принятой городскими властями

За последний год рынок недвижимости претерпел значительные изменения как на рынке купли-продажи, с возвращением ипотечных кредитов - главного откровения 2024 года, - так и в сфере аренды, с отменой закона 27.551, который изменил правила игры не только для традиционной, но и для временной аренды. В этом смысле новая мера оказывает влияние на сектор: правительство Буэнос-Айреса изменило способ регистрации временной аренды для туристических целей в городе Буэнос-Айрес. Таким образом, до истечения 180 дней с понедельника 3 февраля, когда постановление было опубликовано в Официальном вестнике, у владельцев есть время зарегистрировать свою недвижимость, чтобы иметь возможность публиковать ее на цифровых платформах, таких как Aribnb и Booking. Отныне регистрация недвижимости является обязательным условием для того, чтобы иметь возможность публиковать ее на этих платформах. Это изменение «призвано облегчить регистрацию недвижимости и процедуры в быстром и свободном режиме», - пояснили в городской администрации. Эта мера направлена на снижение неформальности в секторе, обеспечение большей безопасности для туристов и владельцев и установление более справедливых условий с гостиничным сектором. Временная аренда жилья для туристов - явление, существующее во всем мире, и в Буэнос-Айресе мы ищем способ включить ее в официальное предложение. Именно поэтому мы беремся за разработку более справедливых правил, чтобы все типы жилья конкурировали более справедливо», - говорит Валентин Диас Гиллиган, президент Совета по туризму города Буэнос-Айрес. Согласно недавнему исследованию Университета Торкуато Ди Телла, в третьем квартале 2023 года на платформе Airbnb было опубликовано около 20 000 единиц жилья, но зарегистрировано только 1 000. Это составляет всего 1,26% от общего числа частных жилых помещений в городе и 9,18% от числа незаселенных. Городские власти заявляют, что в течение последнего года они работали с цифровыми платформами над созданием механизма, облегчающего регистрацию и обеспечивающего соблюдение требований. Владельцы, не соблюдающие это требование, не смогут публиковать свою недвижимость на цифровых платформах и могут столкнуться с финансовыми штрафами в размере до 1 000 000 песо. Между тем, платформы, позволяющие публиковать незарегистрированную недвижимость, также будут подвергнуты санкциям и могут получить штрафы за несоблюдение требований в качестве агентов по удержанию и сбору платежей за право пользования городскими территориями. «Город может получить доступ к списку недвижимости на платформах, чтобы убедиться, что предлагаются только зарегистрированные объекты. Если это не так, он может потребовать аннулировать публикации. Срок, в течение которого платформа может снять незарегистрированное устройство, составит 15 рабочих дней после уведомления. «В соответствии с резолюцией AGIP 2025-6 цифровые платформы становятся агентами по удержанию и сбору налога на городское использование, который взимается в большинстве крупных международных центров и применяется к иностранным туристам, которые останавливаются в городе за 1,5 доллара США за ночь и на человека, что уже происходит в трех-, четырех- и пятизвездочных отелях». «Для сравнения, суммы, которые начнет взимать город Буэнос-Айрес, ниже, чем в других крупных городах мира, например: в Риме - 4 евро за однозвездочный отель, в Нью-Йорке - 3,5 доллара, в Майами - 7 % от общей суммы, в Берлине и Амстердаме - 5 % от стоимости аренды. При сравнении с латиноамериканскими городами: в Кито платят 6 долларов США, в Мехико - от 3,5 до 5 % от стоимости номера». „Доходы от этого налога будут использованы для международного продвижения туризма в городе через Visit Buenos Aires, негосударственную общественную организацию, которая была создана для этой цели“, - говорится в заявлении правительства Буэнос-Айреса. LA NACION обратился к двум наиболее важным платформам для публикации предложений о временной аренде. Booking отказался от комментариев, а Airbnb ответила, что «недавние изменения во вторичном регулировании краткосрочной аренды, объявленные городскими властями Буэнос-Айреса, являются шагом к поощрению ответственного туризма и дают возможность сектору развиваться организованно, при сотрудничестве всех платформ». «Сегодня для регистрации недвижимости требуется только заявление под присягой, а также некоторые дополнительные документы, относящиеся к недвижимости (например, свидетельство о праве собственности или доверенность), вместо технических доказательств, страхового покрытия гражданской ответственности и уведомления консорциума совладельцев, как это требовалось ранее». «Кроме того, разрешено использовать онлайн-систему платформ в качестве цифрового адреса - ранее для этого требовалась отдельная процедура, - а органам правоприменения предоставлено право отменять нерегулярные публикации с той же платформы. Важно помнить, что данная мера затрагивает только временную аренду, то есть все виды проживания от одной ночи до трех месяцев. Таким образом, сохраняется обязательство иметь регистрационный номер, чтобы иметь возможность размещать публикации на веб-порталах, предназначенных для коммерциализации, что является преимуществом для пользователей против возможного мошенничества. «Эта мера возникает в разгар такого сектора рынка недвижимости, как временная аренда, который уже некоторое время находится под ударом. После отмены закона об аренде в конце 2023 года правила игры, существовавшие ранее, заставили многих владельцев отказаться от традиционной аренды и перейти на рынок временной аренды в качестве метода инвестирования. «Новый правовой сценарий с 2024 года, когда закон отменен, нормативная база отсутствует, а стороны могут свободно договариваться о наиболее важных условиях договора (выбор валюты, продолжительности, индексации и периодичности корректировки), побудил некоторых собственников вывести свои объекты с рынка временной аренды и вновь опубликовать их в формате традиционной аренды». »Эти новые меры, как правило, являются инвазивными для такого рынка, как рынок временной аренды. Я не уверен, что это поможет привлечь больше туристов в Буэнос-Айрес в то время, когда активность в сфере недвижимости, связанной с временной арендой, сильно упала, а страна в долларах для туристов очень дорогая», - говорит Дэниел Брин, глава Invertire. »Если говорить о конкретных цифрах, то до последних месяцев 2023 года доходность временной аренды (взимающей плату в долларах) была намного выше, чем традиционной. Но с этого момента началось падение на протяжении всего 2024 года, и в январе 2025 года валовая месячная арендная плата временной аренды достигла 565 песо, что представляет собой падение на 22,73% в годовом исчислении», - детализирует исследование Monitor Inmobiliario, которое каждый месяц проводит Брин, взяв в качестве источника AIRDNA, сайт, где публикуется информация Airbnb. »В этом смысле валовая годовая рентабельность временной аренды упала с пика в 8,36% в 2023 году до 6,46% в январе 2025 года. Несмотря на падение, это все еще более выгодный вариант по сравнению с долгосрочной арендой, так как в традиционной аренде она составляет 5,18%». »В настоящее время в CABA насчитывается 27 083 единицы временной аренды. Рост за год составляет 15,84%. «Количество объектов временной аренды значительно увеличилось с 2022 года, превысив уровень, существовавший до пандемии», - говорится в исследовании. Несмотря на это, большую озабоченность в секторе вызывает уровень вакантных площадей: в настоящее время недвижимость остается незанятой около 15 дней в месяц, что соответствует 50 % заполняемости. Это контрастирует с уровнем более 70 %, который будет наблюдаться в 2022 и 2023 годах».