Закон об аренде: как работает индекс Casa Propia, который будет определять новые повышения, и какие проблемы он скрывает
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
На этой неделе Сенат проголосовал за внесение поправок в законопроект, принятый Палатой депутатов. Новое предложение сенаторов, большинство голосов в котором отдано правительству, предполагает, что срок действия контрактов должен составлять три года, как и сейчас, а их стоимость должна корректироваться каждые полгода на основе коэффициента Casa Propia. Эти два пункта являются ключевыми, поскольку в отрасли их называют "виновными" в том, что рынок движется к нулевому предложению. "В частности, одобренные Сенатом изменения предлагают корректировать контракты каждые полгода, а не ежегодно, как сейчас, и в обязательном порядке индексировать цены на коэффициент Casa Propia. "Что это за индекс, который заменит нынешний, LCI Центрального банка? Коэффициент, разработанный Министерством территориального развития и жилищного строительства. впервые был опубликован в ноябре 2021 г. и в настоящее время используется для программ "Créditos Casa Propia" и "Procrear II". Индекс учитывает наименьший показатель между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. "В этом смысле формула сопровождает стремление правительства страны выйти на горизонт, когда рост заработной платы сопровождает мечту о собственном жилье", - говорится в документе правительства, поясняющем этот коэффициент. "В его формулу заложен Коэффициент вариации заработной платы с коэффициентом 0,9. То есть вместо того, чтобы отразить изменение средней заработной платы полностью, он берет только 90%", - поясняют в правительстве. Другими словами, из показателя заработной платы, который и так отстает от инфляции, вычитается 10%, так что коэффициент будет склоняться к использованию в качестве ориентира не инфляции, а роста заработной платы. Правительство поясняет, что это сделано потому, что рост заработной платы может меняться в зависимости от отрасли деятельности: "Кроме того, индекс учитывает среднее значение за последние двенадцать месяцев по изменению заработной платы (CVS), а не берет за основу изменение за один месяц. Это делается для "большей стабильности в обновлении квот, поскольку помогает смягчить влияние возможных вех в эволюции заработной платы, реагирующих на конкретные периоды", отмечают они, хотя и предполагает отставание в условиях инфляционных скачков, подобных нынешним. "Основная проблема заключается в том, что рынку аренды необходима мера, повышающая рентабельность договоров аренды, чтобы у владельцев был стимул выставлять свою недвижимость на рынок. Но если индекс не будет отражать реальность роста цен, а контракты вновь окажутся неактуальными, то этого не произойдет". Специалисты добавляют, что, к сожалению, корректировка стоимости аренды каждые полгода на основе коэффициента Casa Propia не приведет к улучшению арендной платы, а оставит ее на том же уровне, что и сейчас, и, следовательно, не приведет к существенному улучшению предложения. По данным монитора недвижимости Invertire, доходность в августе составила 3,11% в год в долларах в среднем по сдаваемым в аренду объектам в городе Буэнос-Айрес. "Действующий способ обновления и предложенный Сенатом законопроект приносят владельцу убытки, эквивалентные примерно девяти месяцам аренды за период действия договора - три года", - подсчитал экономист, внимательно следящий за рынком, и уточнил, что этот анализ основан на первых трех годах действия закона об аренде. Возникает вопрос, как индекс Casa Propia может улучшить арендную плату? Учитывая его состав, собственник сможет повысить свою прибыль по сравнению с действующим законом только в том случае, если в течение длительного периода времени заработная плата будет расти значительно выше инфляции, что маловероятно в текущем макроэкономическом контексте". "Сейчас много внимания уделяется вопросу о том, какой индекс лучше или хуже, но предложения нет. Закон не должен отпугивать предложение, а предложение использовать Casa Propia на полугодовой основе сохраняет прежний текущий сценарий", - заключают социалисты.