Как продать дом во время развода, чтобы никто не потерял деньги

Семейные конфликты - часть нашего хлеба насущного. Это факт мира, и, хотя они часто заставляют нас взрослеть, когда они связаны с недвижимостью, они могут превратиться в игру в салочки: проигрывают все. Так было в случае с недвижимостью, расположенной в Палермоне, квартирой с отличным расположением, с прекрасным видом, находящейся в хорошем здании, но принадлежащей наследникам, которые были не в лучших отношениях. Квартира не продавалась в течение четырех лет и без какого-либо ремонта, из-за чего состояние ее все больше ухудшалось, и дом оказался в ситуации заброшенности: «Семейные ссоры были таковы, что никто из владельцев не хотел платить человеку за уборку квартиры, чтобы она выглядела более привлекательно для фотографий и визитов потенциальных покупателей. В квартире не было воды, так как несколько кранов протекали, из-за чего консорциум отключил воду. Мебель была пыльной, а в комнатах все еще лежала одежда. В итоге объект был продан на 20 процентов дешевле, чем стоил, чего можно было бы избежать, если бы он был представлен в лучшем свете. «Если у недвижимости несколько владельцев и, соответственно, несколько продавцов, самое худшее, что может случиться, - это конфликты между ними, поскольку это, несомненно, скажется на успехе, скорости продажи или конечной цене недвижимости», - говорит Даниэль Обетко, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Interwin. «При разводе наиболее распространенными конфликтами, связанными с продажей недвижимости, являются два: раздел, происходящий при разводе, и раздел, связанный с наследованием, то есть с передачей имущества наследникам или бенефициарам после смерти человека. При разводе часто случается так, что в доме, который был супружеским домом, остаются мать и дети, но при разделе имущества часто достигается соглашение о продаже этой недвижимости. В то время как ведутся работы для достижения этой цели, могут пройти годы, в течение которых дом не обслуживается, потому что зачастую бывший муж не хочет сотрудничать, а люди, которые там живут, также не заинтересованы в уходе за ним. Хотя от продажи выиграют обе стороны, не вкладывая деньги, обе стороны проигрывают. В итоге недвижимость оказывается плохо представленной, с проблемами покраски, неработающими шторами и прочими неудобствами и деталями, свидетельствующими об отсутствии ухода, что мало привлекает покупателя. «В случае с наследством может случиться так, что один из наследников живет в недвижимости, но не платит за аренду и не занимается обслуживанием. Энрике Абатти, адвокат и президент Cámara de Propietarios de la República Argentina, объясняет, что в случае единой недвижимости, где проживает один из наследников, он должен платить арендную плату пропорционально каждому из остальных наследников. «Он не платит сам, но должен платить другим», - говорит Абатти. Может случиться и так, что остальные люди, владеющие недвижимостью, но не проживающие в ней, не хотят делать ремонт, хотя, как объясняет Абатти, «если за ремонт и обслуживание отвечает один человек, то по закону он имеет право отнести эти расходы на счет других владельцев кондоминиума». Такие разногласия приводят к тому, что недвижимость практически не обслуживается, что приводит к ее ухудшению и превращает ее в товар, который все труднее продать. «В конечном итоге мы все проиграем, потому что из-за непрезентабельности объекта он будет продан дешевле», - добавляет Обетко. Важно достичь минимального соглашения между сторонами, потому что в противном случае часто бывает так, что каждая сторона передает его своему риелтору, что приводит к тому, что над ним работают и публикуют несколько риелторов одновременно. «Как следствие, появляются агрессивные встречные предложения (вместо реальной цены недвижимости предлагается гораздо более низкая), потому что конфликт часто трактуется как большая необходимость продать, чтобы у сторон больше не было ничего общего», - говорит Даниил Обетко. В случаях, когда раздел имущества происходит после развода и одна из сторон остается в собственности с детьми, возможно, что они не собираются съезжать. Бывает, что внешне они согласны продать дом, но потом, когда вы его показываете, человек, который там живет, преувеличивает недостатки, чтобы не допустить продажи». В середине визита он вставляет комментарии типа: «Соседи сверху ужасно шумные и не дают спать», - заявления, которые отпугивают потенциального покупателя и скрывают намерения не продавать», - говорит менеджер отдела премиального жилья Interwin. »Бывает и так, что вы пытаетесь договориться о показе недвижимости, но тут же появляются первые палки в колесе: невозможные часы посещения, например, только по понедельникам с 14 до 16. Затем, договорившись о дне встречи, они отменяют ее в последний момент: «Я не смогу прийти в эту среду, потому что у меня встреча в школе; меня не будет в пятницу, потому что я уезжаю на все выходные». Иногда первая встреча назначается, и посетителю нравится недвижимость, но человек, который живет в этом доме и не хочет его продавать, часто пытается сделать продажу еще более сложной, потому что знает, что при повторном визите найдется потенциальный покупатель. Другие ситуации показывают замаскированное намерение не хотеть продавать. Когда владельцы подписывают разрешение на продажу, они часто высказывают свое мнение, если только недвижимость продается по оговоренной ими цене, но это цены, которых не существует или которые нереальны для данной недвижимости». »Покупателя недвижимости интересует только то, правильно ли оформлен титул, можно ли его передать в собственность, по какой стоимости он собирается покупать и кто те люди, которые собираются подписать договор. Все остальное - это эмоциональный конфликт, который накладывает отпечаток на экономический аспект, поэтому мы всегда советуем агентствам недвижимости попытаться решить личные проблемы, чтобы достичь определенного уровня согласия на момент продажи, иначе продажа займет много времени или стоимость будет ниже той, которую готов заплатить рынок», - добавил Даниэль Обетко. Как мы можем помочь разрешить эти конфликты? Энрике Абатти отметил, что во многих случаях ему приходилось обращаться к психологам за советом и поддержкой в процессе, проводя интервью и беседы с каждым из членов семьи. Ирина Векки, директор Soldati Pilar, говорит, что очень важно получить разрешение на продажу, в котором цена, сборы и все условия согласованы и подписаны всеми сторонами. «Важно проверить состояние документации и, если есть долги, уточнить у продавцов, что они должны быть выплачены до сделки, или, в некоторых случаях, что нотариус может удержать соответствующие суммы», - говорит она. Векки также советует вложить небольшую сумму в недвижимость, которая находится в несколько ухудшенном состоянии, чтобы улучшить ее и иметь возможность выйти на рынок в хорошем состоянии. «Не все могут представить себе, как может выглядеть то, что было переработано или улучшено. Важно достичь соглашения между сторонами и осмотреть дом или квартиру с целью быстрее продать и лучше защитить стоимость», - говорит Векки. „Некоторые североамериканские агентства недвижимости даже советуют создавать благоприятные впечатления для всех органов чувств, например, оставлять пудинг, пекущийся в духовке на момент визита, создавать аромат дома или размещать ароматические запахи в разных комнатах“.