Обновление арендаторов: причины, по которым арендная плата может вырасти сразу в пять раз

"Мой контракт не продлен", "Все так дорого, и я ничего не могу найти" и "Я не знаю, где я теперь буду жить" - фразы, которые как никогда актуальны в Аргентине. Рынок аренды жилья переживает один из самых тяжелых кризисов: предложение стремится к нулю, а рост цен зашкаливает. После принятия изменений в закон, которые должны были его оживить, тревога не утихла, и рынок обнаружил, что у него есть более глубокое дно, куда он может упасть. Арендатор, снявший трехкомнатную квартиру с гаражом на улице Olleros и плативший за нее 120 000 песо в месяц, по окончании срока действия договора будет просить за эту же квартиру 650 000 песо. То же самое происходит с квартирой такого же размера в одной из башен Бельграно, за которую до окончания контракта платили 200 000 песо в месяц, а сейчас это же жилье выставлено на продажу за 800 000 песо", - пояснила на примере двух реальных случаев Вероника Балаян, владелица компании Maure Real Estate. "То есть если арендатор собирается заканчивать контракт и хочет остаться в той же квартире для продления, владелец может запросить в пять раз больше, чем он платит сейчас. Отчаяние тех, кто остался без жилья, таково, что многие прибегают к творческим приемам и распространяют в своих социальных сетях джинглы, чтобы с юмором рассказать о своих поисках. Для специалистов все сводится к трем факторам: инфляция, дефицит и нормативная база, которая ущемляла рынок. Договоры, заключенные в соответствии с законом, принятым во время пандемии, обновлялись только раз в год на основе индекса договоров аренды (ICL), который отстает от инфляции и расчет которого на два месяца позже, чем корректировка. В течение этих трех лет на рынке звучал голос арендодателей, утверждавших, что арендная плата - единственная услуга, которая повышается раз в год. Этот сценарий тесно связан с инфляционным сценарием. Учитывая, что сентябрьская инфляция в годовом исчислении достигла 138,3%, для арендодателей это означало существенную потерю рентабельности, и они перестали быть бизнесом. "Именно по этой причине многие арендодатели, предлагающие свою недвижимость в традиционную аренду, стараются предугадать инфляцию, которая будет происходить в течение года, чтобы заморозить цену. Поэтому рыночная цена, по которой предлагаются немногие объекты традиционной аренды, растет месяц от месяца, превышая общий рост цен. Согласно отчету Mercado Libre, цена, запрашиваемая владельцами жилья в столичном регионе Буэнос-Айреса при заключении договора, выросла в октябре более чем на 20%. "Среди арендаторов бытует мнение, что агентства недвижимости, пользуясь хаосом, выставляют запредельные суммы, но на самом деле в дело вступают не только инфляция и устаревшие цены, но и закон спроса и предложения. В условиях, когда так мало жилья сдается в аренду по традиционным договорам, когда избыток временной аренды переполняет традиционный рынок, и в то же время очень высок спрос со стороны людей, ищущих жилье, цены реагируют на дефицит и стремительно растут, объясняет Балаян. Бич дефицита усилился, когда 17 октября вступили в силу изменения в закон об аренде. "Поскольку закон запрещает предлагать и сдавать жилье в долларах, на прошлой неделе наблюдался отток публикаций на порталах недвижимости", - говорит специалист, и этот факт вполне логичен, если учесть, что от 60% до 70% предложений, опубликованных на Zonaprop, были в долларах. Через неделю после введения нового правила предложение аренды на портале Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA) упало на 44%. Та же тенденция отмечается и на других порталах: Zonaprop -8%, Argenprop -6%, Mercado Libre -13% и Cabaprop -44%. Вероника Балаян подтверждает этот дефицит на своем опыте: "В хорошие времена, еще в 2008 г., в агентство недвижимости поступало примерно 15 объектов для аренды в месяц, и вы закрывали 10 из них, а в этом месяце поступил только один". "Он также возвращается к своим истокам в профессии и сравнивает сценарий гиперинфляции 1989 года с нынешним. "Во время гиперинфляции рост цен составлял 200% в месяц, контракты ежемесячно обновлялись с учетом инфляции, и рынок не сокращался, как сейчас. В крайнем случае арендатор говорил, что ему это не по карману, и достигал промежуточного соглашения с арендодателем", - говорит он. По его мнению, отчасти в этом виновата нормативная база, вступившая в силу в 2020 году и действующая сегодня под другим названием, поскольку она определяет периодичность корректировок, обязывает придерживаться определенного национального индекса и продлевает контракты на дополнительный год. Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, поясняет, что в то время "закон 23091 разрешал ежемесячные корректировки, и это обновление должно было индексироваться исключительно на официальные индексы, публикуемые институтами статистики и переписи населения страны и провинций, такими как INDEC". Последняя поправка к закону требует, чтобы договор индексировался на коэффициент Casa Propia, который, как и ICL, отстает от инфляции. Лихорадка в поисках квартиры вышла из-под контроля, и арендаторы подтверждают найденную цену в рекордные сроки, чтобы обеспечить себе крышу над головой. "В этом месяце я разместила объявление о продаже двухкомнатной квартиры в Лас-Каньитас за 300 000 песо, получила 15 запросов, сделала пять визитов в дождливый день и заключила договор аренды - и все это менее чем за 10 часов", - рассказывает Вероника Балаян, владелица компании Maure Inmobiliaria. По окончании срока действия договоров арендаторы могут месяцами искать квартиру для проживания. Отчаяние, вызванное невозможностью найти приемлемый вариант, можно смягчить с помощью бесплатного юридического инструмента, позволяющего продлить договор на несколько месяцев. Для арендодателей это инструмент, позволяющий обновлять стоимость аренды на более короткие сроки, чем это предусмотрено законом, сохраняя при этом хорошего арендатора и не играя в лотерею, принимая другого человека, который может не платить вовремя или нанести ущерб имуществу во время своего пребывания. "В условиях инфляции целесообразно делать продления на три месяца, чтобы не отставать от инфляции", - говорит Энрике Абатти и добавляет, что если арендатора не устраивает такая цена, он уходит, и из-за низкого предложения, скорее всего, сразу же появится другой. В то же время он уточняет, что "во время продления нельзя делать ступенчатые повышения, поэтому если вы продлеваете на год, то контракт будет плоским на этот срок", поэтому он рекомендует делать короткие сроки, чтобы периодически обновлять стоимость аренды. Другими словами, арендатор и собственник могут продлевать договор каждый месяц, квартал, год или любой другой срок, который они считают удобным, чтобы не проиграть на фоне инфляции и сохранить собственность на длительный срок. Стоит отметить, что еще недавно существовали полугодовые продления, но, учитывая стремительную девальвацию, арендодатели предпочитают делать это на более короткие сроки. "Вне закона встречаются случаи, когда договор продлевается - например, на год, но стороны договариваются корректировать стоимость аренды каждые несколько месяцев в соответствии с опережением инфляции".