В Аргентине, стране, полной политических и экономических взлетов и падений, кирпич и раствор традиционно являются ценным убежищем. Возможность сдавать недвижимость в аренду и получать дополнительный доход от этого бизнеса - привлекательный вариант для многих. В настоящее время арендная плата в таких районах, как Палермо и Бельграно, составляет 3,5 и 3,6 % соответственно и достигает 6,4 и 5,6 % в Лугано и Ла-Бока, которые являются наиболее прибыльными районами, согласно последнему исследованию Zonaprop. Но есть область недвижимости, в которой эти цифры растут и могут утроиться: инвестиции в кондо-отели или то, что некоторые предпочитают называть «туристическим кирпичом», который открывает дверь к владению отелем за «небольшие» инвестиции, аналогичные стоимости однокомнатной квартиры в CABA. «Кондо-отели - это бизнес-модель, в которой можно приобрести целый номер в отеле - хотя в некоторых случаях можно владеть частью или половиной номера - и получать доход за использование жилья. Интересным в этом бизнесе является то, что арендная плата не зависит от того, занят номер или нет, а основывается на общей заполняемости отеля, и доход делится пропорционально инвестициям, сделанным каждым человеком. Кроме того, деньги, заработанные теми, кто делает ставку на этот рынок, включают в себя не только пользование номерами, но и всеми услугами отеля, такими как спа, ресторан, парковка и т. д. «Это инвестиционный продукт, который позволяет владеть отелем, с арендной платой от 7 до 12 % в год, то есть в два-три раза больше, чем традиционный кирпич», - делится Рамиро Алем, генеральный директор и соучредитель Invertur Realty, маркетинговой компании, специализирующейся на туристической недвижимости, и подчеркивает, что „он позволяет демократизировать доступ к этому виду инвестиций“, поскольку за „низкий билет“ можно стать владельцем отеля. «Следует уточнить, что арендная плата может варьироваться, поскольку она зависит от активности отеля, которую сервис достигает в данный момент. Так было с некоторыми кондо-отелями во время пандемии, которые «понесли убытки из-за заключения и прекращения деятельности», - объясняет Лисандро Кристиа, генеральный директор-основатель компании Argenway, девелопера и управляющего проектами гостиничной недвижимости. В этой бизнес-модели инвестору не нужно заботиться об управлении, следить за передачей ключей арендатору или поддерживать квартиру в хорошем состоянии, а «просто получить трансфер». Отель управляется управляющей группой и имеет национальный или международный гостиничный бренд, который поддерживает его деятельность. «Владельцу не нужно думать о техническом обслуживании, поскольку в нашем случае предусмотрен ежемесячный резерв, который время от времени используется для обновления мебели, покраски или ковров», - отмечает Алем. С другой стороны, он подчеркивает, что преимущество этого вида дохода в том, что он постоянно обновляется, поскольку в отличие от традиционной аренды, которая корректируется, когда это предусмотрено договором, в данном случае тарифы отеля реагируют на рост инфляции. Кроме того, инвестируя в отель через кондо-отель как инвестиционный продукт, владелец несет ответственность за подоходный налог и налог на недвижимость, но не за операционные налоги, которые генерирует традиционная аренда: другими словами, НДС, валовой доход или гербовый сбор - это налоги, которые несет траст, «налоги, составляющие от 10 до 20 % от стоимости актива», - отмечает Алем. «Согласно данным Всемирного совета по путешествиям и туризму (WTTC), спрос на путешествия будет расти вдвое быстрее, чем экономика, в среднем на 5,8 % в год в течение следующих 10 лет; эти цифры потребуют ответной реакции в виде роста предложения. «В последнее время не было необходимых инвестиций в туристическую и гостиничную индустрию, чтобы удовлетворить этот спрос, поэтому я рассматриваю этот бизнес как очень сильное окно возможностей для входа в гостиничный бизнес», - делится Алем. «Что касается времени, необходимого для возврата первоначальных инвестиций, то Кристиа говорит о среднем сроке в 12 лет, что почти в два раза меньше, чем при традиционных инвестициях в кирпич, поскольку, по данным Zonaprop за июль, в CABA требуется 23,6 года аренды для возврата первоначальных инвестиций. Это также бизнес-модель, которая позволяет мелким и средним инвесторам войти в мир отелей и получать аренду с доходом, который иногда начинается от 35 000 долларов США. По сравнению с квартирой в Буэнос-Айресе, средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м в июле составляла 100 669 долларов США, согласно данным Zonaprop. «В мире крупные игроки, которые получают выгоду от такой аренды, - это, как правило, крупные инвестиционные фонды. Однако кондо-отель демократизирует доступ к гостиничному бизнесу, - объясняет генеральный директор Invertur Realty, - среди других преимуществ этого бизнеса - возможность в некоторых случаях бесплатно пользоваться им в низкий сезон или предоставлять скидки родственникам или знакомым». Среди вариантов для инвестиций - четырехзвездочный кондо-отель Four Points by Sheraton сети Marriott International, который будет построен в Игуасу. Отель будет рассчитан на 120 номеров и должен быть готов к декабрю 2026 года. Для реализации проекта потребуются инвестиции в размере 20 миллионов долларов США. В этой конкретной модели для строительства создается траст. После завершения строительства каждая из функциональных единиц передается в собственность, а для управления создается другой траст, где владелец передает свою единицу в управление отелем. Шестьдесят процентов дохода инвестора поступает от покупки приобретаемых им номеров, а остальное - от общих зон отеля. На юге Аргентины также есть подобные проекты, например, отель Hampton by Hilton в Барилоче, продвигаемый застройщиком Argenway, который был завершен в 2019 году и привлек 125 инвесторов. Также неподалеку находится проект Tru by Hilton, отель на 120 номеров, который уже привлек 50 инвесторов и планирует начать строительство в конце года. Они планируют открыть его в 2027 году в Морено аль 200, в самом центре города, на участке площадью 1250 м². Предполагаемый объем инвестиций составляет 15 миллионов долларов США, включая стоимость гастрономических предприятий, которые будут располагаться на первом этаже. Стоимость входного билета начинается от 35 788 долларов США для тех, кто хочет приобрести 1 4 комнаты, поднимается до 69 550 долларов США за половину комнаты и достигает 135 048 долларов США за целую комнату. Предусмотрена возможность оплаты в 36 рассрочек с первоначальным взносом 30%. «В центре страны, в городе Росарио, строится еще один отель Hampton by Hilton, в котором на данный момент насчитывается 105 инвесторов. Строительство началось год назад, планируется, что отель будет рассчитан на 117 номеров и будет завершен примерно через полтора года. Он станет частью многофункционального комплекса с подземной парковкой, пешеходной дорожкой и башней для офисов и жилых квартир. Общая сумма инвестиций составит 30 миллионов долларов США, а построен он будет на участке площадью 2000 м². Стартовая цена 25% двухкомнатной квартиры составляет 44 414 531 песо, до 86 315 032 песо за 50% и 167 602 004 песо за 100% собственности. Вы можете внести первоначальный взнос в размере 30 % и выплатить оставшуюся сумму в рассрочку 24 раза с поправкой на CAC. «Мы считаем, что возможность владения 25 % или 50 % комнаты стала ключом к нашей модели, поскольку 2/3 владельцев вошли в бизнес именно таким образом, что стало магнитом для мелких и средних инвесторов«, - делится Кристиа и уточняет, что ожидаемая арендная плата для его проектов составляет от 7 до 9 % в год, в зависимости от времени покупки: для тех, кто инвестировал в скважину, арендная плата составляет 9 %, но когда они покупают после завершения строительства, билет увеличивается, а арендная плата немного снижается».