Аренда: специалист прогнозирует грядущие события: цены, корректировки и сроки подачи исков о выселении

Арендный бизнес изменился практически в одночасье. Отмена закона об аренде стала ключевым поворотным моментом. Энрике Абатти - президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, а также адвокат по уголовным делам, специализирующийся на рынке недвижимости, который следит за динамикой арендного бизнеса уже почти 50 лет и написал более 66 книг на эту тему. Ивал Рокка (младший) и Энрике Абатти (младший), он готов встретиться с LA NACION один на один и рассказать о том, что ждет нас на кипящем рынке. «- Какие фундаментальные изменения принес Декрет о необходимости и срочности (DNU), отменивший закон об аренде? »- DNU установил коперниканский сдвиг в сфере аренды. Он не имеет прецедентов в аргентинском законодательстве и мало прецедентов в мире, поскольку предоставляет беспрецедентную договорную свободу сторонам. На рынке аренды появились «до» и «после»: одним из самых значительных событий стала отмена трехлетнего минимального срока для договоров аренды жилья, который был серьезным препятствием для арендодателей. Теперь контракты могут адаптироваться к потребностям сторон, с более короткими сроками и более динамичными корректировками.«- Почему провалился закон об аренде, принятый в 2020 году?»- Самой большой ошибкой было игнорирование экономических реалий страны. Навязывание трехлетних контрактов с ежегодными корректировками в условиях инфляции, превышающей 240 % в год, было нонсенсом. Арендодатели не смогли выдержать такие условия, что привело к резкому сокращению предложения. Еще одной серьезной ошибкой было запрещение согласовывать арендную плату в иностранной валюте. Это, в сочетании с возможностью платить в песо по официальному курсу, привело к огромному разрыву между реальными расходами и доходами арендодателей. «- Сегодня контракты корректируются каждые три месяца, будет ли этот период продлен? От чего это зависит?» - После отмены закона, обязывавшего арендодателей держать арендную плату фиксированной в течение года, предложение аренды в прошлом году увеличилось в три раза, поскольку теперь стороны согласны фиксировать суммы и свободно выбирать индексы корректировки и ее периодичность. По мере снижения инфляции они перейдут от ежеквартальных к четырехмесячным, а затем, несомненно, и к шестимесячным, что особенно выгодно тем, кто хочет арендовать жилье, поскольку теперь они могут выбирать, договариваться о ценах, корректировках и условиях оплаты. Нет больше списков ожидания, как это было год назад» - они исчезли, поскольку цены на аренду стабилизировались и даже при постоянном снижении в валюте, в зависимости от местоположения недвижимости, достигали 20%. Это также помогло снизить социальную напряженность, вызванную отменой законов, от которых в итоге пострадали арендаторы. Также был снят запрет на оплату аренды в иностранной валюте, что позволило сторонам договориться о платежах в долларах или евро, если они того пожелают, что очень важно в условиях высокой инфляции и колебаний обменного курса.«- Обязательство регистрировать контракты в AFIP, теперь ARCA, также было отменено.»- Если бы эта процедура отпугивала многих арендодателей. Сегодня рынок более подвижен, на нем больше предложений, а цены снижаются, а в некоторых районах Буэнос-Айреса даже уменьшаются. Эта большая гибкость позволила арендаторам иметь больше возможностей и вести переговоры о более выгодных условиях. Что же происходит с арендодателями в этой новой реальности? «- Предложение арендной платы оживилось. Пока действовал закон 27.551, многие арендодатели ушли с рынка из-за ограничений, которые он накладывал, особенно из-за невозможности корректировать арендную плату в соответствии с инфляцией. Теперь, благодаря договорной свободе, установленной DNU, недвижимость, которая была выставлена на продажу, вернулась на рынок аренды. Это привело к появлению большого предложения в некоторых сегментах, что выгодно арендаторам, которые теперь имеют возможность выбирать и договариваться о цене, поскольку, имея перспективу получить недвижимость без аренды, арендодатели снижают свои условия и цены. Например, есть арендодатели, которые предлагают значительные скидки тем, кто платит за несколько месяцев вперед, что ранее было запрещено статьей 1196 ГК, в которую были внесены поправки. Это стимулирует рынок и создает «добродетельный круг», поскольку арендодатели могут использовать эти деньги для других инвестиций.«- Несмотря на скидки, устраивает ли арендодателей такой вид предоплаты?»- Отмена запрета на оплату арендаторами более чем за месяц вперед была ключевой, поскольку многие арендаторы предпочитают платить за несколько месяцев или даже за целый год вперед в обмен на скидку с цены. Такое соглашение выгодно и арендатору, который получает лучшие условия, и арендодателю, который получает немедленный доход, который можно реинвестировать."- Что случилось с исками о выселении? Это нерешенный вопрос..."- Иски о выселении, к сожалению, являются критическим моментом в нашей системе. Сегодня выселение за неуплату может занять до года в городе Буэнос-Айрес и более полутора лет в провинции Буэнос-Айрес. Это неприемлемо. В некоторых провинциях, таких как Мендоса, благодаря более эффективному процессуальному законодательству удалось ускорить эти процессы, сократив срок до шести месяцев. Необходимо провести реформу судебных процедур, чтобы ускорить процесс выселения. Это как в страховом бизнесе: чем выше риск, тем выше стоимость полиса, и, как следствие, от арендаторов требуется больше гарантий и более высокая арендная плата, чтобы защитить арендодателя от негативных последствий затянувшегося судебного процесса по выселению. Это не только принесет пользу арендодателям, но и придаст большую уверенность рынку в целом, стимулируя инвестиции в строительство арендной недвижимости.«- Что произойдет с ценами на аренду в ближайшие месяцы?»- Сегодня мы наблюдаем тенденцию к более коротким корректировкам, каждые три или четыре месяца, в соответствии с индексом потребительских цен (CPI). Это связано с тем, что инфляция начала снижаться с ежемесячных пиковых значений в 15 % до значений, близких к 3 %. Эта новая динамика позволяет договорам быстрее адаптироваться к рыночным условиям, что выгодно как арендодателям, так и арендаторам. Однако для сохранения этой стабильности очень важно, чтобы в среднесрочной перспективе стране удавалось поддерживать низкий и предсказуемый уровень инфляции.«- Какие еще существуют проблемы для укрепления более сбалансированного рынка?»- Одной из самых больших проблем является повышение правовой определенности. Несмотря на то что DNU принес значительный прогресс, все еще остаются нерешенные вопросы, такие как регулирование залогового обеспечения. Хотя теперь можно свободно договариваться о суммах и формах возврата, указ не устанавливает, как эти залоги должны быть возвращены. Это может привести к конфликтам в конце контракта, поскольку предыдущее законодательство предусматривало, что при аренде жилья должна быть восстановлена стоимость последней действующей арендной платы, что совершенно справедливо. Еще один важный вопрос - обеспечение ясности в договорах. Необходимо, чтобы они отражали реальное состояние недвижимости и подробно описывали обязанности в случае ремонта или изменения услуг консорциума. Все это направлено на создание более прозрачного и предсказуемого рынка, на котором и арендодатели, и арендаторы смогут чувствовать себя защищенными. «Правовая определенность необходима арендодателям для увеличения инвестиций в арендную недвижимость, особенно сейчас, когда многие из них имеют возможность получить доллары от отмывания денег, полученных преступным путем. Если правительство проявит признаки серьезности в своих обещаниях, это выльется в правовую определенность, необходимую для стимулирования инвестиций в недвижимость в стране и предотвращения оттока капитала за рубеж. Еще один важный фактор - продолжать снижать инфляцию и удерживать ее на уровне, совместимом с развитыми странами, поскольку это привлечет иностранных инвесторов и будет способствовать репатриации аргентинского капитала. Мы также должны продолжать политику нулевой денежной эмиссии, отменить, когда появятся подходящие условия, ограничение обменного курса и продолжить сокращение государственных расходов».