КОРДОБА - В стране насчитывается около 650 индустриальных парков, в которых работают около 8000 компаний, а в Национальном реестре индустриальных парков зарегистрировано около 280. Эксперты считают, что даже в условиях нынешней экономической рецессии существует «значительный» потенциал для их дальнейшего развития благодаря существующему спросу. На данный момент наиболее сильные частные ставки сделаны в северном коридоре Буэнос-Айреса, а также в районах, расположенных вблизи городов Кордова, Росарио и Санта-Фе. Ожидается увеличение инвестиций в Вака-Муэрта и горнодобывающие районы на севере страны. «Индустриальные парки не только представляют интерес для компаний, которые в одном месте находят все необходимое для функционирования, повышения конкурентоспособности и синергии, но и выступают в роли городских „компьютеров“. Алехандро Рейсер, директор отдела коммерческой недвижимости Toribio Achával, отмечает, что большинство частных инвесторов в индустриальные парки приходят из логистической отрасли, „они приходят за своими знаниями“ и „опытом, который они имеют в трудностях получения хороших складов и земли“. Он считает «странным» отсутствие девелоперов, занимающихся недвижимостью: «Спрос растет, но, несмотря на это, на офисном рынке их больше». Директор по промышленности Newmark Argentina Алехандро Винокур подтверждает, что «это возможность», но предупреждает, что требуются очень значительные инвестиции, поскольку квадратный метр сельской земли в Буэнос-Айресе, в районах наибольшего спроса, составляет от 15 до 20 кв. м (в Зарате или в Экзальтасьон-де-ла-Крус он снижается примерно до 10 кв. м). Для создания инфраструктуры, по его оценкам, необходимо добавить от 30 до 50 кв. м». »Девелоперы склонны к банковским операциям с землей, - говорит он. Они покупают, когда есть хорошая возможность, даже «наступают» на землю в разных секторах, если считают, что это сработает. Кроме того, необходимо учитывать время, которое требуется для изменения правил землепользования - не менее двух лет». Он приводит пример группы Остаповича, которой потребовалось десятилетие для консолидации разработок. Винокур также отмечает, что в Буэнос-Айресе, в отличие от внутренних районов, инвестиции чаще всего бывают частными. Представитель Сети индустриальных парков Дарио Парласкино согласен с тем, что необходимо ускорить бюрократическую процедуру получения разрешений, которую он называет «серьезным препятствием». Он отмечает, что спрос стремится «быть ближе к клиенту или поставщику, иметь энергетические мощности, легкость передвижения», поэтому «не стоит использовать зонтик „индустриальный парк“ в районе, где расположено несколько компаний». «Бума нет, но муниципалитеты и провинции продвигают их, чтобы создать добавленную стоимость», - говорит президент Аргентинской федерации национальных парков Альфредо Сески, который подчеркивает, что спрос отдает предпочтение тем, которые предлагают лучшие энергетические условия, а также циркулярную экономику: „Промышленность все больше ассоциируется с устойчивым управлением окружающей средой, потому что этого требует рынок, особенно экспортные сектора“. Федерация уделяет особое внимание расширению использования возобновляемых источников энергии в парках. Сески рассказывает, что существует воображаемая буква «L» от Неукена до Сальты, которая очень подходит для использования солнечной энергии; другая - к югу от Мендосы и Буэнос-Айреса, где есть условия для использования энергии ветра, а с расширением газопроводов природный газ можно использовать на Литорали. Доступ на наилучших условиях - ключевой момент, чтобы компании не потеряли конкурентоспособность, - добавляет он. Мы добиваемся прогресса в получении финансирования от международных организаций, линии, которые будут погашаться за счет экономии на счетах». В Кордове находится первый в стране „зеленый“ индустриальный парк с собственным центром по переработке и измельчению отходов; Polo 52 был создан шесть лет назад с инвестициями, которые уже достигли 70 миллионов долларов США. Кристиан Мартин, директор и партнер компании, говорит, что они строят 70 новых промышленных зданий, которые будут добавлены к 100 уже существующим компаниям. Они входят в сеть парков в Кордове, так что у тех, кто там работает, есть доступ к налоговым льготам, и, кроме того, они проводят внутреннюю «обучающую» инициативу, чтобы предложить «комплексное предложение». Уже освоено 142 гектара, а с расширением их число достигнет 200; компания продает только склады «под ключ». Сантьяго Гатика, директор и партнер округа 13 в Гуиньясу в городе Кордова, отмечает, что это «первый циркулярный, потому что промышленные удобства и вся политика комплекса направлены на сопровождение компаний, которые стремятся внедрить хорошие практики циркулярной экономики в широком смысле». Территория площадью 21 гектар разделена на макро-лоты для крупных предприятий, 70 промышленных участков площадью 1 500 квадратных метров и 20 логистических участков. На данном этапе земля продается на рынке, на втором этапе будут проданы склады. Планируемый объем инвестиций - около 5 миллионов долларов США в течение трех лет. Спрос есть, мы нацелились на малый и средний бизнес и тех, кому нужны минимальные операционные единицы, - это сектор, который не обслуживался», - говорит Гатика. Distrito 13 - девелоперская группа, которая реализует жилую инициативу в Синсакате, Colinas del Camino Real. В целом, источники, с которыми консультировался LA NACION, признают, что во многих районах, где сосредоточен спрос, не хватает земли. Брокер Алехандро Симонелли из промышленного подразделения Toribio Achával уточняет, что запросы концентрируются на средних и крупных компаниях. Цены в Буэнос-Айресе на участки площадью 3 000 кв. м (из которых можно застроить максимум 1 600 м) очень неоднородны: в Эскобаре на Панамериканском шоссе - 80 кв. м; в Тигре - 110 кв. м, «и это не так много»; на Камино аль Буэн Айре Km230 и Акцесо Оэсте - 130 кв. м; в районе Гудзон - 120 кв. м. «В разных районах Буэнос-Айреса есть строящиеся парки. Один на Камино аль Буэн Айре и Панамерикана находится в стадии завершения; другой на Автописта дель Оэсте площадью 80 гектаров был даже продан «полностью, еще до окончания строительства», - говорит Симонелли. С другой стороны, «они стоят дороже, потому что находятся дальше»: один - рядом с промышленным парком Пилар, другой - на трассе Ла-Плата-Буэнос-Айрес, недалеко от Хадсона. Родольфо Гамес, глава Аргентинской ассоциации индустриальных парков, говорит, что после пандемии частный капитал - особенно в секторе логистики - стал активнее участвовать в работе парков, а также увеличилось количество смешанных инициатив. Эта тенденция, по его мнению, должна усилиться, поскольку «арендная плата за продажу и аренду складов „под ключ“ выше, чем за жилье». Например, арендная плата в Кордове и Росарио составляет около 6 м². «Он согласен с Парласкино в том, что на севере, благодаря горнодобывающей промышленности, и в Вака-Муэрта, благодаря нефти и газу, должно быть больше проектов». Режим стимулирования крупных инвестиций (Rigi) мог бы стимулировать эти инициативы, особенно для создания компаний, которые поддерживают крупные предприятия в области логистики, технического обслуживания и услуг. Это альтернатива созданию промышленных городов, концентрации компаний, созданию рабочих мест, развитию необычной цепочки создания стоимости», - добавляет Парласкино. Винокур утверждает, что индустриальные парки - это „все преимущества“. Мы не должны всегда думать о 100 гектарах. Это может произойти в Кордове, где есть масштаб, но в других местах трудно представить себе такой размер, это может быть шесть гектаров или 10, адаптированных к тому, что требуется». Говоря о застройках в других регионах страны, он отмечает, что в Неукене первыми землю под эти застройки купили нефтяные компании, а в Зарате-Кампане это сделали крупнейшие компании. «Что касается строительства складов, то Рейсер отмечает, что большинство застройщиков предлагают сделать их по мерке: »Они долго думают, прежде чем строить спекулятивно. Кредиты для девелоперов должны появиться, уже много лет не было возможности выстроить линию по нормальным ставкам. Если бы они появились, то активность была бы огромной, потому что погашение кредита соответствовало бы получаемому доходу». Что касается требований к доходам парков, то Сеть парков утверждает, что существуют консалтинговые компании, которые могут посоветовать наилучшее местоположение, исходя из потребностей малого и среднего бизнеса, услуг, предлагаемых комплексом, доступной площади и цены за квадратный метр. Переезд оказывает влияние на тех, кто работает в компании: «При принятии решения между покупкой и арендой необходимо оценить затраты и удобство, и это связано с бизнес-планом каждой компании, хотя Сеть признает, что инвестиции обычно „значительны“ и требуется финансирование». Есть банки, которые предлагают альтернативные варианты», - добавляют они, - „Еще один фактор, который следует учитывать, - это налоговые льготы и освобождение от оплаты конкретных услуг, предоставляемые муниципалитетами и провинциями“. «Это преимущество может повысить конкурентоспособность МСП, и его влияние должно быть оценено, чтобы определить конечную отдачу от инвестиций», - говорят они.