5 вещей, на которые следует обратить внимание, чтобы понять, примет ли владелец агрессивное предложение
Аргентина 2024-11-17 14:36:48 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
На рынке, где недвижимость постепенно растет в цене, а спрос имеет доступ к ипотечному кредиту, количество посещений порталов увеличивается. В этом контексте один из ключевых показателей показывает, что способ ведения переговоров меняется: это диапазон встречных предложений, который в октябре составил 4,15 %, зарегистрировав самый низкий процент с момента проведения исследования Университетом CEMA и RE MAX совместно с Reporte Inmobiliario (2020) и показав 7 месяцев подряд, в течение которых он был ниже 5 %. «Процент встречных предложений имеет особое значение, так как на рынке недвижимости снижение сумм на переговорах предвосхищает восходящий цикл в различных ценовых сегментах. «Это значительное снижение, поскольку мы уже находимся ниже исторического уровня в 5%», - говорит Фабиан Ачаваль, директор одноименного агентства недвижимости, и добавляет: »Это не означает, что он однороден во всех ценовых сегментах, сейчас мы видим этот процент переговоров особенно в низких средних билетах и в моноамбиенте. В более дорогих и крупных объектах эта маржа переговоров увеличивается и достигает примерно 7 %». По мере восстановления рынка недвижимости, с учетом влияния ипотечных кредитов и отмывания денег, будет наблюдаться более общий рост». »Диапазон встречных предложений означает разницу между опубликованными ценами на недвижимость (стоимость, указанная на порталах недвижимости, где предлагаются объекты) и тем, что покупатели в итоге платят после переговоров о цене. В этом смысле индекс цен закрытия или реальных цен за м², который в октябре составлял 1998 песо за м², предоставляет информацию о конкретных ценах, по которым заключаются сделки на рынке недвижимости. Эти цифры позволяют нам получить представление о реальной средней стоимости квадратного метра и определить диапазон различий по отношению к опубликованному среднему значению». „С марта прошлого года общая цена продажи постоянно превышает 1800 песо S м², после 20 месяцев подряд, когда она была ниже этого значения“, - подчеркивает Джерман Гомес Пикассо, основатель Reporte Inmobiliario. В последнем отчете сообщается, что в октябре цена закрытия сделки по продаже и покупке однокомнатных квартир составила 2063 доллара США за кв. м. Что касается двух- и трехкомнатных объектов, то их стоимость составила 2030 и 1981 кв. м соответственно. «Хотя процент переговоров в CABA снижается, эксперты поясняют, что в северном районе наблюдается другая динамика, поскольку в Тигре, Нордельте, Вильянуэве, Пиларе или Эскобаре маржа все еще может быть немного выше, близкой к 10%», - объясняет Сантьяго Мьерес, сотрудник компании недвижимости, носящей его фамилию, и добавляет: „Кроме того, в рамках CABA в каждом районе наблюдается разная динамика, говорить о Палермо или Бельграно не то же самое, что о Кабаллито“. Диего Казес, генеральный директор L.J. Ramos, разделяет мнение Мьереса и объясняет, что Capital Federal тащит за собой очень низкие цены, которые так и не были установлены после пандемии: «Запрет заставил всех стремиться к экологии, и в CABA начали снижать цены на недвижимость, потому что не было спроса, в то время как в северной зоне цены выросли». «Рынок постепенно переходит от рынка покупателей, на котором в течение многих лет преимущество было в руках тех, кто приобретал недвижимость, к рынку продавцов, как это было в эпоху ипотечного кредитования Макри», - делится Ачаваль. Брокеры согласны с тем, что спрос пробудился благодаря возрождению ипотечного кредитования. «Учитывая, что все больше людей могут позволить себе купить дом, если раньше владелец принимал встречное предложение в размере до 10 % от стоимости недвижимости, опасаясь потерять возможность продажи, то сегодня он в состоянии вести более активные переговоры», - объясняет Мьерес. «Изменились ожидания и со стороны покупателей, которые осознают, что рынок недвижимости изменился, и у них стало меньше возможностей для переговоров», - добавляет Ачаваль, отмечая, что, кроме того, цены стали более честными, поскольку многие объекты были вне рыночной стоимости и упали, что также объясняет сокращение наценки. В последние несколько месяцев уровень контрпредложений сократился», - говорит Даниэль Обетко, менеджер Interwin по жилью премиум-класса, добавляя: „Стратегия заключается в том, чтобы сохранить прежнюю стоимость публикации, но снизить уровень контрпредложений“. Он объясняет, что рынок движется, поскольку на нем появляется все больше объектов, но он еще недостаточно активен, чтобы поднять цену на недвижимость. «В этом контексте возникает ключевой вопрос: как определить момент, когда следует вести переговоры о стоимости недвижимости, и какие ключевые моменты следует учитывать, делая встречное предложение? Возможности могут быть в квартирах или домах, которые нуждаются в ремонте, - говорит Даниэль Обетко, менеджер по жилью премиум-класса Interwin. Учитывая, что стоимость строительства в долларах растет - в этом году она увеличилась на 60-70 % - и что ремонт означает, что покупателю придется ждать завершения работ, прежде чем въехать, это важный момент, который может привести к переговорам». »Очевидно, что может случиться так, что покупателю нужно срочно переехать и у него нет резерва для выполнения работ. Еще один ключевой показатель, открывающий окно возможностей для возможных переговоров, - это срок, в течение которого объект был опубликован на порталах недвижимости. «Она может быть более года и не продаваться, потому что ее оценили слишком высоко и не скорректировали цену. В таких объектах они, скорее всего, согласятся на более высокий уровень встречного предложения», - отмечает Обетко. „Кроме того, еще одна веская причина для тех, кто хочет заключить более выгодную сделку, - если квартира не занята“. «Ожидание обходится вам дорого, вы платите налоги, расходы, не имея жильцов», - добавляет менеджер по жилью премиум-класса Interwin. В густонаселенных городских районах есть большое преимущество, если в квартире есть гараж. «Преимущество зависит от местоположения в CABA: Нуньес, Бельграно, Палермо, Баррио Норте, Реколета и Кабаллито - это районы, которые более развиты, и для которых эта переменная может быть большим преимуществом», - объясняет Мьерес. Отсутствие гаража усложняет продажу, и владелец знает об этом и, возможно, принимает более агрессивное встречное предложение, хотя при определении цены квартиры эта переменная учитывается», - говорит Обетко и добавляет: „Что касается двух комнат без гаража, то это не так существенно, если только речь не идет о премиальном секторе, но в квартирах с тремя комнатами и выше гараж может стать определяющим фактором для покупки недвижимости“. «Расходы не являются незначительным фактом, учитывая, что они выросли на 145,55% в домах в CABA и GBA с января по октябрь этого года, согласно исследованию, проводимому каждый месяц платформой Octopus Proptech. «Есть здания с большими квартирами и небольшим количеством квартир, в которых очень высокие расходы, что может привести к тому, что владельцу придется принять более высокое встречное предложение, чтобы амортизировать расходы, которые покупатель должен будет оплатить позже», - говорит Мьерес. Это может привести к тому, что владельцу придется принять более высокое встречное предложение, чтобы амортизировать расходы, которые покупатель должен будет оплатить позже. В некоторых районах на рынок выходят проекты недвижимости, что может означать будущую конкуренцию за объекты, которые пытаются продать. «Если вы хотите продать квартиру в районе, где аналогичные квартиры будут сданы через несколько месяцев, владелец предпочтет продать ее как можно скорее, потому что тогда она будет конкурировать с более качественными и новыми квартирами», - говорит Обетко.