На фоне постоянно меняющегося и перенастраивающегося рынка недвижимости, а также после отмены закона об аренде в конце прошлого года, опубликованные цены на аренду квартир в Буэнос-Айресе выросли выше инфляции уже второй раз в этом году. Согласно последним данным Zonaprop, в сентябре цены выросли на 4,4% по сравнению с предыдущим месяцем, в то время как в августе (последний месяц исследования) инфляция составила 4,2%. Рост цен на аренду связан с динамикой инфляции. Хотя августовский рост на десятые доли превышает инфляцию, рассчитанную REM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), в настоящее время цены на новые контракты идут в том же темпе, что и данные CPI (индекс потребительских цен)», - говорит Леандро Молина, директор портала недвижимости. «Кроме того, несмотря на значительный спрос на аренду, количество доступной недвижимости недостаточно для удовлетворения этого спроса. Это оказывает давление на цены, что приводит к их росту», - добавляет он. «Однако стоит уточнить, что, несмотря на этот рост, превышающий месячную инфляцию, в годовом анализе этот рост ниже данных, полученных INDEC: в 2024 году цены на аренду выросли на 52 %, что вдвое меньше инфляции, зафиксированной за тот же период, - 102 %, что подразумевает реальное падение цен на 50 %». Кроме того, следует учитывать тот факт, что небольшие квартиры - это единицы, стоимость которых выросла больше всего». „Рынок аренды все еще ищет равновесную стоимость, и до сих пор в этом году цена публикации предложений падала в реальном выражении“, - делится Соледад Балаян, глава Maure Inmobiliaria. Таким образом, стоимость новых контрактов выросла на 124,7% за последние 12 месяцев, что ниже инфляции, которая в июле 2024 года составила 236,7%, и ниже корректировки LCI (244,5%) на данный момент». «Следует иметь в виду, что эти соглашения заключены в соответствии с договорной свободой после отмены закона об аренде, закрепленного в ДНУ Хавьера Милея 29 декабря 2023 года; в то время как договоры, заключенные в соответствии с тем же законом, остаются в силе: те, которые ежегодно обновляются с помощью Индекса договоров аренды (ICL), и те, которые повышаются каждые шесть месяцев для Casa Propia (Собственный дом). Последние были закрыты после обновления закона в конце октября прошлого года». Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, говорит о последнем: »В последние годы и до декабря у нас были контракты, которые корректировались каждый год на основе ICL, что вызывало автоматическую реакцию арендодателя, пытающегося прикрыть себя и, следовательно, сильно завысить начальные цены. Сегодня схема более соответствует экономической реальности Аргентины: более регулярные обновления, благодаря которым необходимость в страховании, чтобы положить деньги на неопределенность, больше не существует. Несмотря на рост выше инфляции, этот сценарий - то, чего ожидали специалисты: контекст, подобный тому, что был между 2013 и 2018 годами, со значениями, которые будут сохраняться из месяца в месяц, «иногда они будут немного расти, иногда - падать, но это стабильные цифры», - добавляет экономист. «Если говорить о конкретных цифрах, то средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в августе составила 424 583 песо в месяц, двухкомнатная квартира стоит 507 422 песо, а трехкомнатные квартиры предлагаются в среднем за 682 песо в месяц. Что касается цен на двухкомнатные квартиры по районам, то они расположены следующим образом: «С другой стороны, такие районы, как Парк Час (506 228 песо), Патернал (478 392 песо), Вилла Девото (464 595 песо), Вилла Луро (455 760 песо) и Монте Кастро (439 878 песо), позиционируются как районы с опубликованными ценами аренды в средней зоне. «Во второй раз за последние четыре года арендаторы, подписавшие контракты на октябрь 2022 и 2023 годов в соответствии с отмененным в конце прошлого года законом - Указом о необходимости и срочности (DNU), подписанным президентом Хавьером Милей, - почувствуют небольшую передышку в корректировке арендной платы. «Следует уточнить, что речь идет о договорах, которые были согласованы в соответствии с нормативным актом (до обновления в конце октября 2024 года), действующим в течение трех лет и по-прежнему регулируемым прежними условиями: корректировка производится ежегодно на основе Индекса договоров аренды (ICL), составляемого Центральным банком. С момента вступления в силу ICL характеризовался постоянным ростом, обусловленным высокой инфляцией. Однако в прошлом месяце тенденция изменилась, и впервые за более чем 50 месяцев рост корректировки, регулирующей договоры, которые все еще находятся под действием закона, ныне отмененного, замедлился. Таким образом, в десятом месяце года контракты, согласованные в октябре 2022 и 2023 годов, будут иметь годовое увеличение на 237,9% (по состоянию на 1 октября 2024 года), согласно последнему обновлению LCI, примерно на 5% меньше, чем те, кто должен был обновить в сентябре (243,16%). «В конкретных цифрах, если арендатор платит за аренду 200 000 песо, со следующего месяца и в течение последующих 12 месяцев он должен будет платить 675 801 песо, в то время как тот, кто платит 400 000 песо, будет платить 1 351 601 песо в месяц. Следует учитывать, что LCI изменяется ежедневно, поэтому увеличение будет зависеть от дня месяца, в котором был подписан контракт, чтобы применить соответствующую корректировку. «Следует уточнить, что контракты, подписанные в период с 18 октября по 29 декабря 2023 года, были согласованы в соответствии с изменениями закона, действовавшего в то время, согласно коэффициенту Casa Propia. Они получат второе обновление только с 18 октября 2024 года, в то время как те, которые были согласованы после отмены постановления, то есть в условиях договорной свободы, будут делать это в зависимости от выбранной формы, как в отношении периода обновления, так и в отношении выбранного индекса». Специалисты утверждают, что большинство контрактов заключаются на два года с ежеквартальной корректировкой с использованием индекса потребительских цен (ИПЦ), ежемесячно рассчитываемого ИНДЕК. В этом случае арендная плата, которая будет скорректирована в октябре, будет соответствовать арендной плате, подписанной 1 июля 2024 года, а повышение составит 13,33%, в соответствии с накопленной инфляцией за этот период».