Деньги на аренду: отчет показывает, сколько можно заработать на аренде недвижимости сегодня
Аргентина 2024-11-15 07:49:55 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
2024 год заканчивается зелеными цифрами в нескольких областях аргентинской недвижимости. Агенты по недвижимости отмечают увеличение количества сделок купли-продажи, появление ипотечных кредитов и даже повышение арендной платы, которую владелец получает за свою съемную квартиру. Последний пункт имеет прямое отношение ко всем аргентинцам, которые владеют недвижимостью, сдаваемой в аренду, с целью сделать свое достояние прибыльным. «Хотя мы говорим о судорогах рынка, когда отмена закона об аренде стала поворотным моментом, преимуществом изменений, вызванных указом об отмене закона, стало повышение доходности недвижимости, сдаваемой в аренду в Буэнос-Айресе. »Что такое аренда? Легко ответить, что это процент прибыли, которую оставляет после себя недвижимость. Но если быть более строгим, то рента измеряется на основе цены за квадратный метр и стоимости аренды и, кроме всего прочего, определяет, сколько лет потребуется, чтобы окупить инвестиции, вложенные в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду. Таким образом, наиболее прибыльными являются районы с экономичной ценой квадратного метра и высокой арендной платой (по отношению к стоимости м²)». „Согласно историческому ряду Zonaprop, который охватывает период с мая 2012 года по октябрь 2024 года, лучшим месяцем для рынка был май 2012 года, когда квартира в Сити приносила в среднем 5,9% годовой брутто-ренты; в то время потребовалось около 18 лет, чтобы вернуть инвестиции в недвижимость. “С приходом пандемии она достигла исторически низкого уровня; в июне 2020 года арендная плата составила 2%. Единственное, что запомнилось всем, - это то, что в том месяце потребовалось 49 лет (более чем в два раза больше, чем сегодня). «После пандемии и до сегодняшнего дня рекордсменом является декабрь 2023 года, который достиг 5,7 %. Если проанализировать последние доступные данные, то в октябре 2024 года был зафиксирован рост арендной платы: 4,8 % - за 20,6 года инвестиции окупаются, - однако если сравнивать с первым месяцем года, то она снизилась, так как в январе был отмечен годовой доход в 5,4 %. «Рынок аренды стал более прозрачным, и владелец и арендатор имеют больше возможностей для прогнозирования того, сколько они будут платить, и он остается стабильным, поскольку инфляция остается низкой по сравнению с последними четырьмя годами», - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист Empiria Consultores и автор книги El sueño de la casa propia. Основатель Reporte Inmobiliario, Джерман Гомес Пикассо, анализирует эти цифры: »Несмотря на то что в прошлом году арендная плата выросла на 105,3%, доходность не улучшилась с такой интенсивностью. Если проанализировать последний год, то доллар резко вырос - хотя сейчас он падает, - увеличив стоимость квартиры в песо, валюте, в которой взимается большинство арендных платежей; но положительным моментом является то, что риск для бизнеса резко снизился после отмены закона об аренде». «Он также уточняет, что необходимо учитывать двойную выгоду от владения недвижимостью сегодня: «доход от аренды (4 5 %) и ежегодная переоценка стоимости продажи, которую показывают некоторые районы (8 12 %)», - говорит он. Мы должны быть осторожны при оценке прибыльности долгосрочных инвестиций, особенно в условиях рынка, который подвергается корректировке. Но, принимая решение о покупке недвижимости, также рекомендуется подумать о таких вопросах, как стоимость недвижимости. «Приобретая недвижимость, вы получаете не только доходность, но и капитализацию, - объясняет Дэниел Брин, директор Invertire Real Estate, - то есть вы должны думать о сохранении стоимости. Сколько будет стоить недвижимость в будущем? И здесь уравнение меняется на противоположное. Как правило, районы с более дорогими квадратными метрами лучше защищают свою стоимость. «Особенно во времена сложной экономики. Если страна живет хуже, квадратный метр в менее дорогих районах падает быстрее», - продолжает Брин. Еще один фактор, который следует учитывать при оценке рентабельности, - это то, что «то, что вы получаете за аренду, одинаково во всех районах, но квадратный метр, очевидно, сильно отличается, когда речь идет о покупке, поэтому рентабельность по отношению к инвестициям выше в более дешевых районах», - объясняет Брин. Районы Буэнос-Айреса с самой высокой арендной платой претерпели некоторые изменения. В январе в тройку лидеров входили: Патернал, Бальванера и Чакарита. Сегодня ни один из этих трех районов не входит в пьедестал, который образуют Лугано, Парк Авельянеда и Ла Бока. В октябре здесь была зарегистрирована арендная плата в размере 8,5,%, что значительно выше, чем в последующих районах. В Лугано требуется 11 лет, чтобы окупить вложения, и это, безусловно, район Буэнос-Айреса, где человек возвращает деньги быстрее всего». »Лугано - район с самой высокой рентабельностью в городе. Почему так? В то же время это самый дешевый район, когда речь идет о покупке недвижимости, со средней ценой продажи 983 кв. м и арендной платой за двухкомнатную квартиру около 391 050 песо в месяц», - говорит Леандро Молина, директор Zonaprop. »На втором месте с сентября находится Parque Avellaneda, район с годовой рентой 6,3% (инвестиции окупаются за 15,8 лет, в октябре). Третье место занял район, который был вытеснен со второго места Парком Авельянеда, Ла-Бока, где арендная плата составляет около 453 877 песо. С мая по сентябрь этот район был вторым по доходности. Ла-Бока - далеко не забытый рынок, хотя, как и многие другие районы, он не отличается активной динамикой без финансирования или кредитования. В этом районе, как и во всех других, есть определенные сектора, которые более активны, например, те, что расположены ближе к парку Лезама и Барракас», - анализирует Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. Заглядывая в будущее, специалисты сектора не исключают роста продаж в районе, который поклоняется футболу и танго. «Влияние долгосрочного ипотечного кредита может быть трансцендентным, особенно для тех, у кого нет 100% капитала для покупки наличными«, - говорит Розадос. С другой стороны медали, наименее прибыльные районы с июня по октябрь 2024 года остались прежними: Пуэрто-Мадеро, Палермо и Бельграно - районы с самой дорогой недвижимостью в городе». «Пуэрто-Мадеро - район с самым дорогим предложением на рынке: средняя цена 5985 м² на продажу и 982 766 песо в месяц на аренду. Однако это район CABA с самой низкой рентабельностью (3,7% валовой прибыли)», - добавляет Молина. Вторым по рентабельности в октябре стал район Палермо: 3,9%. Это район Буэнос-Айреса, в котором на возврат инвестиций уходит больше всего лет - 28,5. «Бельграно» замыкает пьедестал почета с показателем 4 % в год. Для того чтобы не оставаться только на картине октября, существует еще один уровень анализа рентабельности районов Буэнос-Айреса, в котором последняя доступная запись сравнивается с аналогичным показателем предыдущего года. В этом смысле Колехиалес - район с наибольшими колебаниями за последние 12 месяцев: на 28,5 % выше, чем в октябре 2023 года. За ним следует Вилла Ортузар с годовым отклонением в 27,4 %. И замыкает пьедестал почета модный район Бельграно (25,9 %). Я считаю, что он останется стабильным на текущем уровне, поскольку большинство договоров аренды теперь обновляются каждые три месяца и в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ)», - заключает Гомес Пикассо. В свою очередь, Гонсалес Руко анализирует: «Я думаю, что 2025 год будет годом с более стабильными ценами, с рынком, на котором мы не будем говорить о тройном увеличении предложения, а скорее о том, что предложение такое, какое оно есть, и это рынок, который работает». 2024 год - очень специфический год, поэтому мы видим, что мы движемся к стабилизации и нормализации рынка с более низкими значениями с 2023 года; теперь прибыльность начинает становиться более реальной».