Недвижимость: Странное и неожиданное совпадение Буэнос-Айреса и Сан-Паулу на рынке недвижимости
Аргентина 2024-11-18 11:08:57 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Город Буэнос-Айрес, а также Сан-Паулу лидируют в рейтинге строящихся квадратных метров - более 350 000 кв. м каждый, говорится в отчете о региональном рынке офисной недвижимости за первую половину 2024 года, подготовленном компанией Cushman Wakefield. Рост объемов строительства происходит на фоне восстановления экономики региона, где объем офисных помещений увеличился на 1,63 % по сравнению с предыдущим годом. Кроме того, прогнозируется введение в эксплуатацию новых премиальных площадей в основных городах Латинской Америки. «Игнасио Альварес, координатор по исследованиям рынка компании, сообщил LA NACION, что в полугодовом исчислении не произошло значительных изменений в объеме строящихся квадратных метров. «Во всех исследуемых нами городах был зафиксирован рост. Сантьяго вырос на 0,18 %, Богота - на 0,61 %, Лима - на 0,77 %, Сан-Паулу - на 2,4 %, Буэнос-Айрес - на 5,1 %, причем в последнем наблюдается наибольшая положительная динамика в регионе. Единственным исключением является Рио-де-Жанейро, где эта переменная не изменилась», - добавил он. По его словам, рост в Буэнос-Айресе сосредоточен в стратегических районах, таких как Палермо, Каталинас-Плаза Рома, коридор Либертадор с Парком инноваций и Панамериканским коридором, на которые приходится 50 % строящихся квадратных метров. «Парк де ла Инновасьон может пересмотреть традиционный «Барицентро» офисов класса А (офисы премиум-класса), с Панамерикана на одном конце, Каталинас на другом, Нуньес и Палермо в центре», - объясняет Альварес. Это развитие меняет рынок, в то время как в Буэнос-Айресе наблюдается смещение в сторону коридора Либертадор, обусловленное операционными преимуществами этого района, на который приходится более 10 % прогнозируемых квадратных метров». Спрос на высококачественные офисы с экологичными характеристиками оказал заметное влияние на снижение вакантных площадей в таких городах, как Лима и Сан-Паулу, где поиск помещений, в которых приоритет отдается благополучию сотрудников и современным удобствам, сыграл ключевую роль. В Сан-Паулу снижение вакантных площадей в деловых районах связано с ценой и качеством помещений», - говорит Альварес, - „Несмотря на рост объемов строительства офисов, в Буэнос-Айресе наблюдается увеличение вакантных площадей в связи с появлением новых проектов“. «Рынок демонстрирует положительную динамику поглощения, но вакантность увеличилась из-за ввода новых зданий», - говорит Альварес. Однако, по мнению Алехандро Рейсера, коммерческого директора компании Toribio Achával, Буэнос-Айрес продолжает переживать сложный момент на офисном рынке. «Компании, желающие расширить или закрепиться в городе, еще не приняли решения. Пока ситуация в экономике не улучшится, компании предпочтут подождать, прежде чем действовать», - добавил он. »Между тем Фернандо Новоа Уриарте, партнер и директор Newmark Argentina, отметил, что, несмотря на рост вакантных площадей, в Буэнос-Айресе в последние кварталы наблюдалось положительное чистое поглощение, достигшее 10 496 кв. м во втором квартале 2024 года. «В основном это связано с переездом компаний в офисы более высокого качества, которые предлагают дополнительные услуги и сертификаты экологической безопасности. Компании ценят офисы, которые предлагают лучшие удобства и помогают улучшить благосостояние своих сотрудников, что стимулирует спрос на такие помещения, особенно в премиальных районах, таких как Каталинас и Либертадор», - сказал он. »Что касается цен, то в большинстве городов наблюдалось снижение, но Буэнос-Айрес стал одним из исключений с небольшим ростом на 1,5 процента запрашиваемой цены за квадратный метр. Это говорит о том, что, несмотря на неблагоприятный экономический контекст, спрос на премиальные помещения остается высоким«, - добавил Альварес. Офисный рынок Буэнос-Айреса переживает ключевой момент, обусловленный появлением новых объектов, которые окажут значительное влияние на спрос и предложение». Среди наиболее значимых проектов - Parque de la Innovación в районе Конвергенции и Centro Empresarial Núñez, которые добавят на рынок около 23 000 кв. м и сыграют центральную роль в трансформации сектора. «В Палермо проекты Mirabilia (22 000 кв. м) и QIUB (15 000 кв. м) могут увеличить вакантность, если они не будут быстро поглощены. Между тем, башня SAFRA на Catalinas-Plaza Roma, строительство которой еще не завершено, добавит около 40 000 кв. м в районе с высоким спросом, что порождает большие ожидания. «Однако такой приток новых офисных площадей вызывает опасения». Новоа Уриарте отметил, что «при более чем 144 868 кв. м в стадии строительства дополнительное предложение может оказать временное давление на уровень вакантных площадей, хотя спрос в ключевых районах, таких как Палермо и Каталинас, смягчает этот эффект, поскольку многие проекты уже имеют арендаторов, предварительно арендовавших помещения». В среднесрочной перспективе, если тенденция переезда в более качественные помещения сохранится, ожидается положительное поглощение: «Согласно отчету компании Newmark, растущий спрос на офисные помещения в Буэнос-Айресе, ориентированные на тренды, будет превышать предложение в будущем. В третьем квартале 2024 года чистое поглощение удвоилось по сравнению с предыдущим кварталом и составило 21 559 кв. м, что отражает высокий интерес со стороны компаний, ищущих высококачественные помещения. Однако настоящая проблема кроется в ближайшем будущем: прогнозируемых объемов строительства будет недостаточно для удовлетворения растущего спроса». Каролина Вундес, менеджер по аналитике данных исследований Newmark Argentina, предупреждает: »Мы столкнулись со сценарием, при котором спрос на офисные помещения премиум-класса продолжает расти, но будущего предложения будет недостаточно, чтобы удовлетворить потребности компаний, желающих переехать или расшириться. Это очевидно в Палермо, где цены уже достигли 32,6 доллара США за кв. м в месяц из-за быстрого поглощения новых проектов. Новоа Уриарте добавил: «Рынок офисов класса А в Буэнос-Айресе находится в критической фазе. Компании, которые не обеспечат себя площадью в краткосрочной перспективе, могут столкнуться с трудностями в поиске качественных офисных помещений в ближайшие годы». В отчете также отмечается, что вакантность немного увеличилась, составив 16,9 %, что обусловлено сдачей новых проектов. Однако ожидается, что эти площади будут быстро заняты благодаря высокому спросу. В то же время средняя стоимость аренды выросла до 23,5 долларов США за кв. м в месяц, закрепив тенденцию к росту. Директор Newmark подчеркнул, что Буэнос-Айрес продолжает переживать бум офисных проектов премиум-класса, уделяя особое внимание таким районам, как Палермо, который зарекомендовал себя как важный центр корпоративного развития. Хотя добавление новых квадратных метров может временно увеличить долю вакантных площадей, высокий спрос на современные, экологичные и гибридные офисы с обслуживанием обеспечит положительное чистое поглощение в среднесрочной перспективе». В этом контексте он подчеркнул: «Этот рост соответствует глобальной тенденции улучшения рабочей среды и повышения производительности труда и благополучия сотрудников». Согласно отчету Cushman, спрос на качественные офисы с удобствами является сильной тенденцией в Южной Америке. По словам Новоа Уриарте, Буэнос-Айрес выделяется своей ориентацией на экологичные проекты и пространства с повышенной гибкостью. «Эти характеристики важны для привлечения компаний, которые ценят операционную эффективность и удержание талантов, что ставит Буэнос-Айрес в конкурентную позицию по сравнению с другими крупными городами региона», - сказал он. Соглашаясь с Новоа Уриарте, Рейсер отметил, что качественные офисы с удобствами останутся. «Рабочие пространства претерпевают значительные изменения. Ряд факторов, таких как работа лицом к лицу в сравнении с гибридной работой, привлечение и удержание талантов, развитие технологий и забота об окружающей среде, пересматривают роль офисов в компаниях». В компании Toribio Achaval мы уже давно наблюдаем эту тенденцию и в ответ на нее предлагаем компаниям пересмотреть и переосмыслить использование офисов», - говорит он. Поскольку Сан-Паулу лидирует по объему запасов, составляющих более 2,9 млн кв. м, конкуренция в регионе с точки зрения привлечения инвестиций и заполняемости становится все более острой. Как отметил Рейсер, Аргентина представляет собой рынок возможностей. При объеме предложения в 2 миллиона квадратных метров, предложение в Буэнос-Айресе является низким по сравнению с Сан-Паулу и другими городами региона. «Это открывает новые возможности для инвесторов, которые постоянно ищут рынки с низким уровнем предложения. Буэнос-Айресу еще предстоит преодолеть очень глубокий экономический кризис. Как и Рейсер, Новоа Уриарте отметил, что Сан-Паулу с его запасами в 5,434 млн кв. м и уровнем вакантных площадей в 21,8% является сильным конкурентом в привлечении инвестиций. «Буэнос-Айрес с 1,798 млн кв. м и уровнем вакантных площадей 16,6% эффективно конкурирует с точки зрения качества и цены. Аргентинский рынок предлагает офисные помещения премиум-класса по цене 22,80 долларов США за кв. м, что привлекает международные компании, ищущие качество по конкурентоспособным ценам. Кроме того, Буэнос-Айрес выигрывает от того, что является региональным хабом для транснациональных корпораций, что усиливает его позиции по сравнению с другими городами региона», - заключил он. Отчет свидетельствует о значительном росте офисных квадратных метров в Буэнос-Айресе. С учетом этого прогноза можно предположить, что в ближайшие 5-10 лет рынок будет развиваться интересным образом, учитывая возможность стабилизации уровня вакантных площадей или появления дополнительных изменений в динамике сектора». Алехандро Рейсер, коммерческий директор Toribio Achával, отметил, что в Аргентине очень сложно делать прогнозы на ближайшие несколько лет. «Мы должны преодолеть краткосрочные проблемы, выровнять экономику и вернуться на путь роста. Только тогда мы сможем делать прогнозы. Мы знаем, что 2 млн кв. м для Буэнос-Айреса - это мало, и это открывает новые возможности», - отметил он. На более оптимистичной ноте Новоа Уриарте заявил, что в ближайшие 5-10 лет офисный рынок Буэнос-Айреса, скорее всего, стабилизируется, если спрос на офисные помещения премиум-класса продолжит расти. Несмотря на временное увеличение вакантных площадей в связи с появлением новых предложений, устойчивые и удобные офисы будут по-прежнему играть ключевую роль в привлечении бизнеса». Тенденция к созданию гибких рабочих пространств, а также внимание к благополучию сотрудников гарантируют, что рынок сможет поглотить прогнозируемый прирост квадратных метров», - заключил он, добавив, что в среднесрочной перспективе ожидается сохранение низкого уровня вакантных площадей.